Долги при смене управляющей компании: необходимость оплаты в случае банкротства, порядок расторжения договора, помощь юриста

Процедура и последствия банкротства управляющей компании

Управляющая компания является юридическим лицом, отвечающим за обслуживание многоквартирного дома. За это она получает плату от собственников, которая и является основой бюджета УК. Однако неправильное распределение средств может вызвать финансовые трудности, а также стать причиной несостоятельности. В этой ситуации жильцам стоит вникнуть в особенности банкротства управляющей компании.

Что такое банкротство УК

Банкротство — это процедура, в результате которой подтверждается неспособность юридического лица погасить долги перед кредиторами. В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — ФЗ № 127), срок задолженности, наличие которой приводит к судебному признанию несостоятельности, составляет 3 месяца.

Стать банкротом управляющая компания может исключительно в судебном порядке.

Решение суда приводит к полной ликвидации юридического лица. Однако до этого все задолженности должны быть погашены в той степени, в которой это позволяют материальные ресурсы, находящиеся на балансе.

Возможные причины банкротства

Финансовые проблемы управляющей компании не могут возникнуть без веских причин. Среди основных выделяют:

  • наличие большого процента должников среди собственников квартир, расположенных в обслуживаемых домах. Часто УК вынуждена погашать долги перед ресурсоснабжающими компаниями (РСО) за свой счет, чтобы не прекращать поставку услуг жильцам;
  • нерациональное распределение средств руководством;
  • присвоение и растрата средств УК;
  • демпинг на рынке коммунального обслуживания.

Кроме того, можно столкнуться с попытками преднамеренного или фиктивного банкротства. С их помощью управляющие компании пытаются избежать погашения долгов. Но эти действия, согласно ст. 196 и 197 Уголовного кодекса РФ , являются преступными.

Этапы процедуры банкротства УК

Процесс банкротства УК регламентирует Гражданский кодекс РФ , а также специальный ФЗ № 127. Хотя у этой процедуры нет каких-либо особенностей, установленных на законодательном уровне, на практике они все же встречаются.

Весь процесс проходит в арбитражном суде. Банкротство включает в себя 5 этапов:

1. Подача искового заявления в суд по месту регистрации компании. Подать иск о признании УК несостоятельной может ее руководитель, кредиторы и даже собственники МКД, состоящего на обслуживании. Исковое заявление должно включать в себя:

  • наименование, регистрационные данные и юридический адрес исполнительных органов УК;
  • наименование или ФИО истца и его контактные данные;
  • сведения о договорных отношениях истца и управляющей организации;
  • перечень невыполненных обязательств;
  • требования к должнику;
  • сумму долга с прилагаемым расчетом;
  • данные о кандидатуре временного координатора при подаче иска кредиторами (при наличии).

2. Начало судебного процесса. После принятия иска в производство назначается предварительное и основное заседание, на которых рассматривается наличие оснований для банкротства. Затем выносится постановление о начале процедуры наблюдения либо о прекращении судебного производства. В случае наблюдения судья назначает временного координатора для анализа финансового положения УК.

3. Процедура наблюдения. УК работает в обычном режиме, а координатор оценивает финансовое положение и перспективы ее хозяйственной деятельности, информирует оператора Единого федерального реестра сведений о банкротстве о начале процедуры наблюдения и организует совещание кредиторов.

4. Собрание кредиторов. Организуется за 10 дней до окончания наблюдения. Его цель — обсуждение итогов анализа материального положения компании, возможностей ее дальнейшей работы, выбор оптимального выхода:

  • финансовое оздоровление, если юрлицо платежеспособно, а руководство компании обеспечивает грамотное управление. Составляется график погашения задолженности, который утверждается судом. Управление передается руководству УК. Этап может длиться до 2 лет;
  • внешнее управление, если у компании есть материальные ресурсы, но руководство не в состоянии самостоятельно погасить долги. В этом случае руководитель и члены правления отстраняются от работы, а их обязанности передаются внешнему управляющему. Максимальный срок его работы — 2 года;

Любое решение собрания оформляется в виде протокола и ходатайства для подачи в суд.

5. Ликвидация. Если УК обанкротилась и долги пришлось погашать при конкурсном управлении, юридическое лицо подлежит ликвидации. Суд в течение 30 дней сообщает о банкротстве компании в Единый государственный реестр юридических лиц. Это является основанием о внесении в реестр записи о ликвидации.

Упрощенная форма процедуры

ФЗ № 127 предусматривает упрощенный порядок признания несостоятельности. Он доступен для УК после принятия решения о ликвидации, в процессе которой оказывается, что средств компании недостаточно для погашения всех долгов. Поскольку без признания банкротства нельзя ликвидировать компанию-должника, в течение 10 дней после установления этого обстоятельства собственник или ликвидатор должен обратиться в арбитражный суд с иском о несостоятельности.

Этот порядок действий избавляет УК от наблюдения или управления извне. Кроме того, исключаются любые процедуры финансового оздоровления.

Арбитражный суд назначает управляющего, который открывает конкурсное производство. При этом предусматривается публикация информации о долгах управляющих компаний в доступных источниках.

Все это позволяет существенно сократить продолжительность процесса. Официальная ликвидация организации происходит сразу же по окончании процедуры банкротства.

Последствия банкротства УК

Поскольку признание УК несостоятельной приводит к ликвидации фирмы, это вызывает определенные правовые последствия как для ее учредителей и кредиторов, так и для собственников помещений в многоквартирных домах.

Все долги перед кредиторами должны быть закрыты или списаны. То, куда переходят долги населения, зависит от условий передачи управления МКД.

Хотя после завершения процедуры работа компании в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг прекращается, она обязана осуществлять управление домом до тех пор, пока собрание жильцов не выберет новую организацию.

Таким образом, на потребителей и партнеров банкротство существенно повлиять не может. Последствия официального признания неплатежеспособности затрагивают лишь интересы самой компании.

Ответственность учредителей

Учредители не отвечают по долгам УК личным имуществом. Их гражданско-правовая ответственность наступает только в случае доказанной вины в банкротстве предприятия, которая выражается в виде:

  • присвоения или растраты денежных средств;
  • несвоевременного объявления о необходимости банкротства;
  • нарушения сроков подачи заявления о банкротстве при ликвидации.

Последнее обстоятельство приводит к сокращению имущества на балансе УК, следовательно, и к уменьшению конкурсной массы. Это затрудняет погашение долга перед кредиторами. Поэтому учредители, признанные виновными, обязаны самостоятельно погасить задолженности.

Как банкротство влияет на жильцов

Больше всего собственников помещений в доме с обанкротившейся УК беспокоит вопрос, чем грозит жильцам такой поворот событий. Хотя последствия отразятся на самой компании и не коснутся имущественных прав жителей дома, последним все же придется принять ряд мер. К примеру, выбрать новую УК или другую форму управления.

Выбор новой управляющей организации может повлечь изменение цен на предоставляемые коммунальные услуги.

Следует заметить, что начало процедуры признания несостоятельности УК не означает, что она не захочет взыскать с собственников их долги.

Стоит знать, что делать жильцам, если УК — банкрот, и у них возникают сомнения, что ее обязанности перед домом будут выполнены. Собственники помещений могут в первую очередь обратиться в прокуратуру с заявлением о проверке надлежащего исполнения договора управления. Если условия соглашения нарушены, следует подать в суд требование произвести перерасчет.

Кто обязан погасить долги

Жильцы дома не имеют отношения к долгом юридического лица-банкрота. Однако со своими задолженностями перед УК им придется разобраться. Средства нужно возвращать по реквизитам УК, если юридическое лицо не исключено из реестра. В дальнейшем сумма может быть списана. Однако, как правило, она заранее назначается для взыскания с того, кому переходят долги при смене управляющей компании. То есть иному лицу по договору уступки требований.

С момента начала судебного процесса до его завершения жители вправе вносить на счет компании плату не за все услуги, а лишь за потребленные ресурсы:

  • воду,
  • газ,
  • отопление,
  • электроэнергию.

Это значит, что временно ремонт и обслуживание дома оплачивать не нужно. Однако в целом ответ на вопрос, нужно ли платить за ЖКХ, утвердителен.

Умышленное банкротство

Несостоятельность может быть вызвана умыслом. Судебная практика содержит примеры того, как руководство организации-банкрота пыталось учредить новое юридическое лицо и передать ему процесс управления домом. Так прежняя УК стремилась избавиться от накопленных долгов и продолжить свою сомнительную деятельность.

Для жильцов это оборачивается некачественным оказанием услуг в сфере ЖКХ, а также потенциальным накоплением задолженности перед РСО, природу которой придется выяснять в суде. Ведь недобросовестная УК вряд ли намерена выполнять свои финансовые обязательства.

Предельный срок исполнения обязанностей перед МКД

Процедура банкротства не отменяет реализации условий договора с многоквартирным домом. УК обязана их исполнять до момента:

  • передачи обязательств иной УК, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу;
  • выбора иной компании собственниками помещений в доме либо до проведения открытого конкурса;
  • регистрации ТСЖ или ЖСК в обслуживаемом доме.

Заметим, что при введении внешнего управления работа компании прекращается, однако управление домом должно обеспечиваться до того дня, когда иная организация примет эту обязанность на себя.

Выводы

Если управляющая компания банкротится, жильцам МКД следует проявить бдительность и постараться понять причину несостоятельности УК. Как правило, она вызвана наличием задолженности перед кредиторами из-за неправильного распределения бюджета.

Процедура признания несостоятельности проходит в арбитражном суде. Ее цель — ликвидация УК и максимальное погашение долгов. Если компанией руководят добросовестно, жильцы столкнутся лишь с необходимостью выбора новой управляющей организации.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Менять управляющую компанию при ее банкротстве – в каких случаях запрещено

28 Октябрь 2019

Иногда управляющие компании банкротятся. В таких случаях ресурсоснабжающие организации, как наиболее крупные кредиторы, начинают переживать о том, как по максимуму выбить из компании ее долги. Дома массово переходят под управление новых УК, а старые остаются без денежных поступлений, с которых можно было бы удовлетворить требования ресурсников.

Ресурсоснабжающие организации нашли и начали практиковать способ защиты от перехода домов: назначенные временные или конкурсные управляющие просят арбитражный суд принять обеспечительные меры, а именно запретить компании переводить дома под управление других лиц или отказываться от договоров управления, а также запретить жилищной инспекции вносить такие изменения в реестр лицензий.

Суды такие заявления обычно удовлетворяют. Например, Арбитражный суд Удмуртской Республики определением по делу № А71-7869/2019 установил обеспечительные меры в отношении 5 домов должника. В заявлении временный управляющий указал на получение уведомления о решении общего собрания расторгнуть договор с должником и выбрать новую УК, что говорит о попытках должника прекратить управление домами. Это помешает удовлетворить требования кредиторов, что возможно лишь при максимальном сохранении за должником средств для погашения долгов, при этом для УК единственным доходом является плата за ЖКУ.

Другой пример – определение Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-33640/2019. По заявлению кредитора – ресурсоснабжающей организации – суд запретил УК совершать действия по досрочному прекращению управления 291 МКД, в том числе переводить жилой фонд на обслуживание к аффилированным с должником лицам. Органу жилищного надзора было запрещено вносить соответствующие изменения в региональный реестр лицензий. На принятие такого запрета повлияло то, что по одному адресу было зарегистрировано несколько управляющих компаний с одинаковыми учредителями и руководителями. При этом суд в решении отметил, что принятые меры не лишают собственников права на расторжение договора управления с должником при наличии предусмотренных ст.162 Жилищного кодекса РФ оснований, а сам запрет касается конкретных действий самого должника.

Арбитражный суд Пензенской области по делу №А49-15032/2018 удовлетворил заявление ресурсоснабжающей организации лишь частично. Он запретил управляющей компании досрочно прекращать управление МКД и отказал в запрете ГЖИ вносить изменения в реестр лицензий. Свое решение суд мотивировал необходимостью соблюдения прав собственников, которые в силу закона могут отказаться от управляющей компании, выбрать другую компанию или изменить способ управления МКД.

Бывают случаи, когда с заявлением о принятии обеспечительных мер обращался сам должник. Например, определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-9160/2019 отказано в принятии мер товариществу, в отношении которого была введена процедура наблюдения. Жители дома провели собрание, приняли решение о выходе из ТСЖ, выбрали управляющую компанию, которую ГЖИ внесла в реестр лицензий. По мнению ТСЖ, внесением изменений в реестр лицензий ему причиняется ущерб, в связи с чем оно просило суд запретить инспекции вносить какие-либо изменения в отношении спорного дома. Суд посчитал такую просьбу нарушающей права собственников на выбор способа управления и отказал в удовлетворении заявления.

Иногда встречаются другие отказы в принятии обеспечительных мер. Например, определением Арбитражного суда Саратовской области № А57-20921/2019 отказано в обеспечении, о котором просила сама ресурсоснабжающая организация. Она обратилась в суд в момент, когда в отношении управляющей компании не было введено никаких процедур банкротства. Ресурсоснабжающая организация заявила свое ходатайство еще на стадии рассмотрения обоснованности заявления о признании должника банкротом, то есть до рассмотрения судом вопроса об обоснованности требований заявителя. Суд указал, что обеспечение в отсутствие судебного акта о признании компании банкротом является преждевременным и нарушит права должника и других лиц. Также было указано на отсутствие доказательств, свидетельствующих действиях должника, направленных на прекращение договорных отношений с собственниками. Одного лишь желания кредитора сохранить существующее положение при отсутствии доказательств угрозы нарушения его прав на стадии обращения с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом) недостаточно.

Определением Семнадцатого ААС по делу А50-39197/2018 оставлен в силе отказ нижестоящего суда в принятии обеспечительных мер. В этот раз ресурсоснабжающая организация обратилась с заявлением слишком поздно – по большинству домов уже прошли общие собрания, на которых жители сменили управляющую компанию. При этом кредитор просил установить запрет в отношении вновь избранной компании, а именно запретить ей заключать договоры управления. Суды посчитали, что такой запрет нарушит права жителей, имеющих право выбора управляющей компании, которой они доверяют управление. Кроме того, заявленные меры фактически направлены на ограничение и досрочное прекращение хозяйственной деятельности вновь выбранной УК.

Другой свежий отказ мы нашли в определении Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-855/2017. Конкурсный управляющий просил запретить жилищной инспекции исключать многоквартирные дома из лицензии УК-банкрота, однако ему было отказано. ГЖИ уже внесла изменения в реестр лицензий в связи с выбором жителями новых управляющих компаний, а законность вынесенных приказов ГЖИ не входит в предмет рассмотрения дела о банкротстве.

Арбитражный суд Республики Мордовия также отказал кредитору в установлении запретов (Определение № А39-9243/2018). Он отметил отсутствие в законе права самой компании в одностороннем порядке отказаться от управления МКД, а также возможности «перевода жилфонда на обслуживание» другой организации, запретить который хотела ресурсоснабжающая организация.

Таким образом, суды по-разному подходят к мерам обеспечения, не удовлетворяют слепо все заявления кредиторов, при этом большую роль играет своевременность обращения в суд с просьбой установить какие-либо запреты.

Что делать, если жители провели сами собрание и выбрали новую УК?

Можно подать заявление об отмене обеспечительных мер. В заявлении указать, что собственники по собственной инициативе провели общее собрании, где изменили способ управления или выбрали новую управляющую компанию. Запрет вносить изменения в реестр лицензий мешает собственникам реализовать право на управление домом, поэтому принятую меру обеспечения надо отменить.

Положительный пример из практики – определение Арбитражного суда Саратовской области по делу №А57-11276/2018. В отношении УК ранее ввели процедуру наблюдения, и по заявлению ресурсоснабжающей организации суд принял обеспечительные меры – управляющей компании запретили совершать односторонние действия, направленные на прекращение управления домами, в том числе производить расторжение договоров в одностороннем порядке; по соглашению сторон; направлять уведомления о прекращении действия договоров в связи с истечением их срока действия. Инспекции было запрещено вносить изменения в региональный реестр лицензий, направленные на исключение и закрепление домов за другой управляющей компанией.

В этом случае жители одного из домов формально сами провели собрание и выбрали новую компанию, которая и обратилась в суд с просьбой снять запрет. Суд удовлетворил просьбу и снял запрет в отношении конкретного дома.

Расторгли договор с управляющей компанией

с УК под маской банкротсва 1 год назад (существует по настоящее время, но нас обслуживают они же под названием другой УК), расторгли договор на обслуживание общего имущества на собрании собственников, но предыдущие обязательства УК по договору не выполнило.

1.Можно ли заставить прежнюю УК выполнить неисполненные договорные обязательства?

Ответы юристов ( 8 )

Скажите, можете ли Вы выложить указанный договор и пояснить как именно (судом или собранием) был расторгнут договор?

а почему УК имеют право взыскивать долги за 3 года, а мы перерасчет только за 6 мес

Срок исковой давности общий-три года, однако при включении в число кредиторов обанкроченной организации необходимо успеть это сделать в течении шести месяцев

1.Можно ли заставить прежнюю УК выполнить неисполненные договорные обязательства?

Слишком мало информации для ответа. Смотря какие обязательства, смотря как расторгли, процедура банкротства была на самом деле? она завершена?

Выложите имеющиеся документы.

договор расторгли на “общем собрании”, под псевдобанкротство прежней УК, которая продолжает существовать по настоящее время, процедура банкротства не завершена судя по принудительному взысканию с должников денег

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Таким образом, в зависимости от положений договора, Вами и УК согласован объем услуг и работ, которые УК должна была осуществлять. При этом, жильцами вносилась плата за установленный объем работ и услуг.

Если УК не выполняла своих обязательств, за которые жильцами дома уплачивались средства, Вы вправе обратиться в суд с требованием о взыскании суммы которая была уплачена за выполнение таких работ и оказание услуг, но лишь за тот период, в течении которого согласно договору УК должна была выполнять свои обязательства.

Добрый день, Сергей! Заставить выполнить свои обязательства в натуре после расторжения договора в этой ситуации вряд ли получится. Скорее возможно обязать вернуть деньги за невыполненные обязательства. Исходя из того, что вы говорите о банкротстве предыдущей УК, сомневаюсь, что новая УК приняла на себя обязательства в качестве правоприемника. Если это так, то обязать новую УК выполнить обязательства предыдущей тоже не получится.Здесь важно понимать, в настоящее время предыдущая УК ещё находится в процедуре банкротства, либо уже ликвидирована после окончания процедуры банкротства в соответствии со ст.149 Закона «О несостоятельности (банкротстве)». Если ликвидация произошла, то взыскание задолженности по договору не возможно. Если УК находится в стадии банкротства, то вам, как собственникам необходимо заявить свои требования для того, чтобы вы смогли участвовать в процедуре банкротства в качестве кредиторов и ваши требования были включены в реестр требований кредиторов. Далее исполнение обязательств УК пред вами будет происходить по правилам закона 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

На ваше дополнение — если УК находится в стадии банкротства, процедура банкротства ещё не завершена, то единственный вариант – вам, как собственникам необходимо заявить свои требования для того, чтобы вы смогли участвовать в процедуре банкротства в качестве кредиторов и ваши требования были включены в реестр требований кредиторов. Какие требования и на каком основании вы можете предъявить достаточно полно описано в ответе коллеги — Фролова Андрея. Далее исполнение обязательств УК пред вами будет происходить по правилам закона 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Согласен, что пока нет информации, запрашиваемой во втором посте, ответить точно не получится. Какого рода были обязательства: разовые или нет? Как расторгли договор? Кто расторг? Жива ли старая УК?

  • 7,4 рейтинг
  • 1001 отзыв

Доброго дня, Сергей!

В связи с тем, что УК не выполняла обязательства по содержанию и обслуживанию общего имущества, за которые собственниками квартир дома были уплачена средства по счетам, данные собственники (ТСЖ) вправе обратиться в суд с требованием о взыскании данной суммы.
Однако, если стадия банкротства УК уже завершена и данная УК была ликвидирована, то взыскать ничего не получится, так как ответчика уже фактического такого нет. Не исключено, что банкротства вовсе не было, а имело место правопреемство при реорганизации в форме слияния, присоединения, или же была произведена замена наименования юр. лица. Для выяснения статуса указанной УК можете на сайте УФНС уточнить сведения в ЕГРЮЛ. Если же в настоящее время УК находится в стадии банкротства, то собственникам необходимо заявить в суд требования, чтобы участвовать в процедуре банкротства в качестве кредиторов при включении требований в реестр требований кредиторов, который формируется при банкротстве.

Обязательства, как я понимаю, — услуги. То что УК существует, не значит что она не находится в банкротстве. Если скажете название УК — это можно проверить. Но тут дело, в первую очередь, не в банкротстве.

Вы говорите о том, что договор расторгнут с согласия собственников.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Законом предусмотрено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 1103 ГК РФ, «поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой (имеются в виду правила о обязательствах из неосновательного обогащения), подлежат применению также к требованиям: одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, если договор расторгнут (хоть по соглашению сторон или, как в Вашем случае, с согласия собрания собственников, хоть по решению суда), но по нему уплачены деньги и не получено встречное исполнение, можно только требовать возврата денежных средств как неосновательного обогащения. Неосновательным оно будет потому, что в момент оплаты услуг договор существовал как основание передачи этих средств, а затем был расторгнут и, соответственно, основание отпало.

Взыскать неосновательное обогащение можно, но с учетом правил предъявления требований кредиторов, предусмотренных законом „о несостоятельности (банкротстве)“. То есть необходимо подать заявление о включении в реестр требований кредиторов с описанием требования о взыскании неосновательного обогащения примерно так же как это делается при подаче иске.

Такое заявление подается в арбитражный суд, рассматривающему банкротное дело бывшей УК, а также самому должнику и арбитражному управляющему, если сроки не пропущены. Заявление подается в течении 30 дней с момента введения процедуры наблюдения. Можно подать и позднее, только право на участие в первом собрании кредиторов, где принимаются основные решения, не возникнет. Срок включения в реестр истекает через два месяца с момента опубликования сообщения о введении конкурсного производства.

Как расплачиваться с долгами перед управляющей компанией, которой больше нет?

Обязательства по содержанию жилья возникают у собственника перед управляющей компанией (УК) с момента регистрации его права на квартиру, обязательства по уплате коммунальных услуг – с момента постоянной регистрации в ней по месту жительства.

По различным причинам, не все жильцы и собственники квартир исправно оплачивают счета. Некоторые являются злостными неплательщиками и суммы их долга весьма внушительны.

Кому же передается этот долг, если происходит смена управляющей компании? Кому теперь должны неплательщики — еще старой или уже новой УК? В статье мы ответим на эти вопросы, а также рассмотрим, как управляющая компания может бороться со своими должниками.

За что может возникнуть задолженность перед УК?

Задолженность перед УК собственники зачастую копят годами. Часть из них делают это по забывчивости, небрежности, из-за непроживания в квартире, конфликтов – семейных и между долевыми собственниками. Другая часть просто не имеет денег на оплату.

Парадоксально, но самую большую долю должников составляют владельцы «инвестиционных» квартир — вполне обеспеченные граждане. Они вполне резонно рассчитали, что темпы инфляции в стране заметно опережают рост задолженности по квартплате и коммунальным услугам, даже с учетом пени.

Такие неплательщики считают, что задолженность разумно оплатить когда-нибудь потом, обесцененными рублями. Или вообще возложить эту обязанность на будущего покупателя квартиры.

Когда дом переходит под управление другой УК, новые управленцы, конечно, хотели бы начать деятельность «с чистого листа», чтобы кредиторская и дебиторская задолженность остались за предыдущей компанией. Но на практике это не всегда возможно.

Если собственники «свергли» прежнюю и подобрали новую УК по своей инициативе, поставщики коммунальных ресурсов могут отказаться заключать договоры, пока новая УК не возьмет на себя обязательства по долгам предшественницы. Иногда они могут начать угрожать прекращением подачи электроэнергии, отопления и воды. О том, может ли сама УК отключить электроэнергию за долги, читайте здесь.

На передачу долгов требуется согласие кредиторов (статья 391 ГК РФ), а должников достаточно будет лишь уведомить о факте передачи их задолженности (статья 382 ГК РФ).

Брать на себя кредиторскую задолженность без дебиторской было бы совершенно неразумно. Поэтому новая УК берет на себя все права и обязательства «старой» перед кредиторами и должниками.

Однако начать деятельность без прошлых задолженностей у новой УК может получиться в двух случаях:

При условии что новая или старая УК сумели отказаться от посредничества в поставке коммунальных услуг. Если взимается только квартплата и жильцам предоставленна возможность заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно — неплательщики будут должниками перед этими РСО, а не перед управляющей компанией.

Если прежняя УК действовала настолько успешно, что у нее не возникало долгов перед поставщиками даже при наличии задолжников-жильцов.

Узнать о том, может ли управляющая компания каким-то образом переложить свои долги перед ресурсоснабжающими организациями, вы можете в специальной публикации на нашем сайте!

Кроме того, полезно будет узнать о взаимодействии УК и РСО и видах договоров между ними. О их совместной работе мы писали здесь.

Необходимость предварительной оплаты кредиторской задолженности может быть прописана в договоре управления в качестве условия для отказа УК от продления договора либо ее согласия на досрочное прекращение. В этих случаях из кредиторской задолженности передавать будет нечего, волеизъявления кредиторов на передачу долга не потребуется.

«Зависшая» задолженность не выгодна ни одной из сторон — ни старой, ни новой УК.

Предыдущая УК не хочет доверять получение своих долгов преемникам, поскольку это оплата уже выполненной ранее работы. А новая УК, в свою очередь, не хочет выбивать долги с хронических должников только для того, чтобы перечислить их предшественнице – совершенно неоправданная головная боль.

Гражданский кодекс подразумевает, что процесс передачи долгов происходит при добровольном подписании сторонами договора.

Однако явно «добровольно-принудительную» передачу долгов под давлением ОМС вполне возможно затем оспорить в суде.

Доказательства наверняка найдутся, если хотя бы одна из сторон в этом заинтересована. Такой договор может быть признан ничтожным.

Вполне вероятно, что жильцы приватизированных квартир, через месяц после передачи полномочий от одной УК другой, увидят в своих почтовых ящиках сразу два счета: от старой и новой УК.

Кому платить долги, если УК сменилась?

В случае, если у вас накопилась задолженность перед прежней УК — она будет пытаться заставить вас оплатить задолженность перед ней, поэтому важно знать, кому переходят долги при ее смене. В этом случае новая УК потребует оплаты за квартплату и свою текущую работу, и также будет пытаться взыскать задолженность.

А те, в свою очередь, начинают начислять пени за неуплату, угрожать судом, конфискацией имущества, наложением ареста на квартиру, а также судиться между собой. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, прокуратуру, подают в суд.

В этой ситуации от каждой из сторон можно ожидать и жульнических действий. Соблазн воспользоваться неразберихой и нагреть руки велик. Обе УК могут завысить свои требования, взаимно не признавая их правомерности.

Некоторые жильцы, пользуясь ситуацией и отсутствием информации управленцев о действиях другу друга, могут вообще не платить, ссылаясь, что платят другой компании.

Гражданские суды, исполнительное производство продолжаются годами. То, что сторона, считающая себя правой, когда-то в принципе по закону должна получить свои деньги, слабое для нее утешение. А уголовную статью о мошенничестве применить здесь вряд ли удастся. Каждая сторона без труда докажет, что заблуждалась добросовестно.

Кроме того, мы подготовили полезные статьи о том, как отказаться от УК и сменить ее, как самой УК отказаться от обслуживания дома и как происходит регистрация в ГИС после передачи дома от застройщика к УК. А в этом материале мы описали инструкцию, как узнать, какая УК обслуживает ваш дом.

Порядок действий при долгах перед управляющей компанией, которой больше нет

Мы не в коей мере не склонны призывать собственников квартир к уклонению от обязательств.

Но, учитывая, что жильцы в такой ситуации – самая слабая сторона, каждому из них следует построить свое поведение так, чтобы максимально защитить свои интересы.

Получив счет за квартплату, в правомерности которого вы сомневаетесь, выясните в пославшей его компании его происхождение, за какие период и услуги вам предлагают заплатить каждый рубль.

Уточните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получите на руки его заверенную новой УК копию. Это можно сделать, отправив письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ. Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней.

Если такой договор существует, вы, как должник, должны были получить под роспись уведомление одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (статья 382 ГК РФ).

До наступления этого события пеня вам начисляться не должна, поскольку она уплачивается только при наличии вашей вины.

Пеня — не автоматическое приложение к долгу при просрочке уплаты, а административное наказание. Избавиться от ее начислений можно и при других доказательствах вашей невиновности (статус безработного по уважительной причине, наличие иждивенцев, тяжелое заболевание и др.)

Пеня за задолженность может начисляться только при наличии таких документов:

  1. Договор цессии.
  2. Акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед прежней УК.
  3. Акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов.
  4. Акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками и расчетов собственников с прежней УК.
  5. Акт состояния на момент передачи общего имущества собственников (Письмо Минрегиона 20.12.2006 № 14316-РМ/07).
  6. Протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.

Вы имеете право получить по запросу копии всех документов, которые касаются общего имущества собственников дома. Если хоть одного из них нет, или вы нашли в нем неточности, договор передачи долга может быть признан ничтожным (Постановление ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08).

Попробуйте собрать факты, подтверждающие, что вы не платили по счетам из-за плохого качества услуг УК. С подобным прецедентом можно ознакомиться в тексте апелляционного определения Ярославского областного суда от 04.03.2013 N33-1423/2013.

Вспомните все случаи, когда при прежней УК не убирался мусор во дворе, была низкая температура батарей, перебои с водой, электроэнергией. Когда прежняя УК не соблюдала Правила, утвержденные 13.08.2006 ПП РФ №491, Закон о защите прав потребителей.

Соберите подписи соседей, которые подтвердят, что такие факты действительно были.

Если новая УК пытается взимать с вас комиссию в добавление к прежнему долгу, налицо нарушены ваши интересы. Собственникам выгоднее быть должными прежнему кредитору, чего и следует добиваться от суда.

Личность кредитора, заключающего с УК договор цессии, может иметь для вас существенное значение. Если, к примеру, прежняя УК была унитарным муниципальным предприятием, продать ваши долги коллекторам она не могла, поскольку сумма, полученная за такую продажу может быть намного меньше, чем сумма самого долга.

Новая частная УК — ООО либо ИП, вполне может согласиться на такую сделку. В результате ваша жизнь может превратиться в ад, поскольку коллекторы для взыскания долгов не брезгуют ничем. Можно доказать, пользуясь ст.388 ГК РФ, что в данном случае заключение договора о передаче вашего долга было незаконным.

Надо ли возвращать деньги прежней организации?

Если уплату долга с вас требует прежняя УК, все намного проще.

Отошедшие от дел управленцы не могут повлиять на вас физически, то есть лишить каких-то коммунальных услуг, донимать вас проверками и комиссиями.

Для бывшей управляющей компании остается единственный способ, как бороться с должниками — обратиться в суд и далее, по его решению, к исполнительным приставам. Но этот путь будет очень долгим, с неясными перспективами.

В суде аргументами в вашу защиту могут быть соображения, высказанные в предыдущей главе, за исключением фраз о договоре цессии. Поскольку судиться истцу придется не только с вами, но и с сотнями других должников из окрестных домов, это может растянуться на годы.

Обычно, сначала УК подает в мировой суд на весь список должников и мировой судья решает вопрос в ее пользу. Но это решение каждый должник может обжаловать в районном (городском) суде и далее по инстанциям. Все судебные тяжбы хозяевам бывшей УК будут обходиться совсем недешево.

А ведь доходов такая компания, кроме надежды на взыскание долгов собственников, никаких не имеет. На ней самой висят долги коммунальных организаций.

После признания банкротства, ваши долги перейдут к конкурсному управляющему, у которого еще меньше перспектив (и стимулов) их с вас взыскать.

Возможен и иной исход – если в суде вы проиграете, долг придется заплатить. Но и при таком исходе вы останетесь не в худшем положении — инфляция за это время сделает свое дело. А может быть, ваши дела к тому времени пойдут лучше и расплатиться с долгом в будущем для вас уже не составит труда.

Законодательство совершенствуется, со временем щелей в нем станет меньше. Но пока реформа ЖКХ в разгаре, малоимущие граждане могут еще найти лазейки, чтобы сохраниться на плаву. Те же, для кого квартплата, коммунальные платежи несущественны, просто без возражений оплатят все счета.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Банкротство управляющей компании: порядок проведения процедуры, правовые и финансовые последствия для жильцов МКД

Управляющая компания – это организация, которая осуществляет управление общедомовым имуществом многоквартирного дома. Как правило, данная организация выбирается большинством жильцов для того, чтобы выступать посредником между всеми собственниками помещений в таком доме и различными подрядными организациями, которые выполняют определенные работы или оказывают услуги таким собственникам.

Кроме того, управляющая компания также выполняет самостоятельно некоторые виды работ, например, обеспечивает уборку подъездов и придомовых территорий своими силами или посредством привлечения специально нанимаемых организаций.

Причины банкротства управляющей компании

Все перечисленные выше действия данная организация выполняет за счет своих собственных средств, а также за счет средств, которые перечисляют ей собственники помещений в многоквартирном доме для оплаты оказываемых услуг. Именно расходование средств со своего личного счета компании и может стать причиной ее банкротства. В целом к числу основных причин банкротства управляющих компаний многоквартирных домов можно отнести следующие:

  • наличие большого числа должников по оплате за оказанные услуги среди собственников помещений в доме (при этом речь необязательно идет о жилых помещениях);
  • наличие задолженности дома (из-за большого числа неплательщиков) перед ресурсоснабжающими организациями. Несмотря на то что с 2019 года на основании изменений в действующем законодательстве управляющая компания не может выступать посредником между собственником помещения и ресурсоснабжающей организацией, ситуация складывается таким образом, что ресурсоснабжающая организация обращается именно к управляющей компании для погашения задолженности с целью избежать предоставление услуг всему дому из-за определенного числа должников. В данном случае задолженность гасится управляющей компанией из числа своих средств, которые потом будут взысканы с должников. Однако в случае, если сумма, необходимая для погашения таких задолженностей, велика, компания может потерпеть финансовый крах;
  • отсутствие рационального распределения средств по основным целям руководством управляющей компании для стабилизации финансового положения организации;
  • растрата средств, перечисляемых в управляющую компанию, с целью их присвоения или использования для личных нужд;
  • осуществление демпинговых мер на рынке оказания коммунальных услуг для получения как можно большего объема домов в обслуживание. В этом случае накопленных средств не хватает для полноценного исполнения взятых на себя обязательств, что становится причиной чрезмерного увеличения объема таковых обязательств и, как результат, невозможности выполнения их из-за «раздутого» объема. В результате этого компания перестает справляться со взятыми на себя обязательствами и постепенно влезает в долги из-за необходимости оказывать несоразмерный своим возможностям объем работ. Кроме того, в рамках демпинга компания может пасть жертвой недобросовестных конкурентов, когда они намеренно демпингуют цены на рынке оказания услуг, в результате чего компания с более высокой стоимостью своих услуг оказывается невостребованной и несет убытки из-за сокращения клиентов, которым должны быть оказаны услуги.

Этапы процедуры банкротства

Процедура банкротства управляющей компании, которая проводится на сегодняшний день в рамках действующего законодательства о признании финансово несостоятельным, не имеет каких-либо отличий от стандартной процедуры, присущей юридическим лицам, с точки зрения законодательства. Однако есть некоторые особенности, которые встречаются с практической точки зрения.

Если говорить об общих этапах, то для управляющей компании в соответствии с положениями Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» данный процесс выглядит следующим образом:

  • подача заявления о собственном банкротстве в судебные органы. В соответствии с положениями указанного выше федерального закона такое заявление должен подать либо руководитель или учредитель управляющей компании, как юридического лица, либо кредиторы, либо жильцы многоквартирного дома. В перечне лиц, которые имеют право подавать заявление о банкротстве управляющей компании проявляется первая особенность практической стороны данного процесса. Однако для того, чтобы собственники помещений в многоквартирном доме смогли воспользоваться своим правом и подать заявление в суд, необходимо доказать, что управляющая компания действительно является финансово несостоятельной, а не просто не исполняет взятые на себя обязательства по договору. Такое доказательство, как правило, можно получить на основании взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями или подрядчиками при выполнении определенного вида работ посредством запросов финансовых документов;
  • принятие искового заявления арбитражным судом к производству с целью определения вероятности проведения процедуры признания управляющей компании в качестве финансово несостоятельной организации. Для того чтобы заявление было принято к производству, его необходимо оформить правильно, указав не только данные о том лице, которое должно быть признано банкротом (в данном случае все юридические и фактические сведения идентифицирующего характера об управляющей компании), но также и размер задолженности или те признаки, по которым возможно принять решение о несостоятельности юридического лица (например, срок существования просроченной задолженности, которая не была погашена);
  • введение процедуры наблюдения и назначение арбитражного управляющего. На данном этапе организация работает в стандартном режиме, а за всеми действиями руководства осуществляется тщательное наблюдение со стороны арбитражного управляющего. Такое наблюдение необходимо для того, чтобы определить, есть ли признаки фиктивного банкротства в компании, либо осуществляются действия мошеннического характера, в результате чего компания не может быть признана банкротом без привлечения к уголовной, административной или субсидиарной ответственности контролирующих ее лиц. Все результаты проведенного наблюдения арбитражный управляющий обязан сформировать в отчет, который по истечении периода наблюдения предоставляет в арбитражный суд для обоснования возможности введения дальнейших процедур банкротного процесса либо для отказа в проведении процедуры банкротства;
  • финансовое оздоровление. Данный этап происходит в том случае, если арбитражный управляющий в рамках проводимого наблюдения пришел к выводу о том, что компанию возможно восстановить в финансовом плане, предприняв определенные виды действий. Этап финансового оздоровления вводится на основании специального акта арбитражного суда (как правило, используется форма судебного решения с присоединенным к нему определением, в котором указывается, какой арбитражный управляющий будет проводить процедуру финансового оздоровления). Предельный срок, на который может быть введена данная банкротная процедура, составляет не более двух лет с даты вступления в силу соответствующего судебного решения. На данном этапе все действия, которые осуществляются арбитражным управляющим при взаимодействии с руководством управляющей компании, направлены на достижение одной цели – добиться стабилизации финансового состояния юридического лица, чтобы выйти из сложившегося кризиса. По итогам проведения процедуры финансового оздоровления арбитражный управляющий также готовит отчет о том, достигнута ли поставленная цель или нет, а также о целесообразности иных мер финансовой поддержки компании;
  • в том случае, если финансовое оздоровление, как процедура, не позволила достичь желаемого результата в виде стабилизации ситуации в управляющей компании, наступает период внешнего управления. В данном случае компания продолжает осуществлять все те действия, которые отвечают цели ее создания, но управление ею осуществляет только арбитражный управляющий в рамках тех полномочий, которыми его наделил арбитражный суд. На этом этапе прекращаются любые платежи кредиторам для удовлетворения их требований, а также налагается мораторий на удовлетворение исполнительных листов в рамках проведения различных исполнительных производств. Это делается с целью накопить как можно больше средств, которые возможно будет направить на оздоровление компании. Итогов у данного этапа может быть два: средства для восстановления финансовой состоятельности управляющей компании найдены в полном объеме, что позволяет восстановить ее как самостоятельно функционирующее юридическое лицо и реализовывать в дальнейшем все уставные цели функционирования; второй итог – средств на восстановление финансового состояния компании и вывода ее из кризиса найти не удалось, в результате чего средств хватает только для погашения задолженностей перед кредиторами и прекращения существования компании без долгов;
  • в том случае, если этап внешнего управления позволил полностью рассчитаться с долгами кредиторов за счет накопленных средств, на основании отчета арбитражного управляющего и по решению суда проведение процесса признания юридического лица финансово несостоятельным прекращается, а сама компания продолжает функционировать в прежнем режиме;
  • если внешнее управление не возымело своего действия, то вводится этап конкурсного управления. На данном этапе происходит формирование конкурсной массы путем продажи всех имеющихся видов имущества у компании и последующее направление вырученных средств на погашение задолженностей перед кредиторами всех уровней;
  • после конкурсного управления или конкурсного производства арбитражный управляющий направляет в федеральные налоговые органы документы о ликвидации управляющей компании, как юридического лица.

В этом случае возможно использовать положения Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который предполагает использование упрощенной процедуры.

Чем грозит банкротство УК жильцам многоквартирного дома

Признание финансово несостоятельной управляющей компании грозит жильцам многоквартирного дома определенными правовыми последствиями до того момента, пока они не выберут новую управляющую компанию.

К числу основных последствий следует отнести:

  • необходимость выбора новой управляющей компании либо создание товарищества собственников жилья или товарищества собственников недвижимости в рамках многоквартирного дома. До того момента, пока одна из форм управления не будет реализована, управляющая компания обязана будет проводить управление имуществом многоквартирного дома даже в том случае, если этап конкурсного производства уже завершен и остается только ликвидировать саму компанию. Однако, как правило, данная ситуация до такого временного предела не доходит, и смена управляющей компании происходит еще до введения конкурсного производства, когда становится понятно, что без данного процесса обойтись не получится;
  • перенаправление средств на счета другой управляющей компании для получения услуг соответствующего качества. Данные действия должны происходить под контролем лица, взаимодействующего с управляющими компаниями (например, председатель жилищного кооператива или специально избранный от всех собственников помещений представитель дома, на которого возложены общим собранием собственников полномочия по такому взаимодействию). Однако жильцов такое перенаправление средств затронуть не должно в том случае, если они исправно вносят все необходимые средства в рамках обязательных платежей;
  • необходимость прямой оплаты услуг за потребленные ресурсы. Данное правило действует в том случае, если ранее прямые договоры не были заключены (в некоторых регионах существует ситуация, когда не во всех населенных пунктах есть представительства прямых ресурсоснабжающих организаций, и приходится платить управляющей компании, выступающей в качестве посредника. Так как ресурсоснабжающая организация в данном случае рассматриваются как кредитор, она заранее получает уведомление о проводимой процедуре банкротства и самостоятельно начинает направлять своим потребителям счета на оплату полученных услуг);
  • необходимость оплаты оказываемых услуг самой управляющей компании до момента ее смены. Это необходимо для того, чтобы в будущем арбитражный управляющий посредством использования своих полномочий не обратил судебное взыскание на неплательщика за такие услуги с целью получения тех средств, которые не были возмещены.

Кому платить долги, если обанкротилась управляющая компания

В том случае, если управляющая компания признана банкротом, то долги населения, которые образовались за потребленные услуги, необходимо вносить на ее счета до тех пор, пока задолженность не будет погашена в полном объеме, либо не произойдет ликвидация управляющей компании.

Средства, поступающие в качестве погашения имеющихся долгов перед организацией, будут включены в конкурсную массу для расчетов с имеющимися кредиторами.

Управление многоквартирным домом в случае банкротства УК (Д.О. Семенов, журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, N 10, октябрь 2017 г.)

Управление многоквартирным домом в случае банкротства УК

юрисконсульт КГ “Аюдар”

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, N 10, октябрь 2017 г., с. 63-71.

В первую очередь необходимо сразу оговориться, что специальные вопросы, связанные именно с банкротством УК, ни в Жилищном кодексе, ни в каких-либо других нормативно-правовых актах не регулируются. Здесь мы имеем самый настоящий пробел в законодательстве. В связи с этим данный вопрос является достаточно актуальным и острым, поскольку банкротство УК – вещь реальная, а вот что делать жителям МКД, которые заключили договор с УК, да и, собственно, что делать самой УК в таком случае, нигде и никак не раскрывается в должном, необходимом объеме.

Конечно, можно обратиться к положениям ст. 65 ГК РФ и нормам Закона о банкротстве*(1), но в таком случае мы будем рассматривать только общие моменты банкротства УК как юридического лица, а вопросы, связанные с управлением домом в период банкротства, и вопросы, касающиеся отзыва лицензии УК, останутся открытыми.

Прежде всего, необходимо внести ясность в следующий вопрос. Кто может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании УК банкротом и по какому основанию? Верный ответ содержится в п. 1 ст. 7 Закона о банкротстве: правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы, а также работник, бывший работник должника, имеющие требования о выплате выходных пособий и (или) оплате труда.

Признак же банкротства организации раскрыт в п. 1 ст. 3 Закона о банкротстве: юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Таким образом, важно понимать, что жители МКД не могут обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании УК банкротом, если им кажется, что УК недобросовестно расходует их средства (либо по другим причинам), этот вопрос находится в иной плоскости. Только если УК имеет денежные обязательства перед собственниками помещений на определенную сумму (не менее 300 000 руб. согласно ст. 33 Закона о банкротстве), собственники могут выступить в качестве конкурсных кредиторов при подаче заявления о признании УК банкротом.

Как правило, инициаторами банкротства УК являются РСО, налоговые органы.

Введение процедуры банкротства – это не основание для расторжения договора управления МКД

Теперь вернемся к вопросу управления домом в процессе банкротства УК. Допустим, заявление о банкротстве УК подано в арбитражный суд, принято этим судом, судебное производство начато, банкротом УК еще не признана, конкурсное производство не начато, формально-юридически УК не прекращает свою деятельность.

К сведению. Согласно Приказу Минфина РФ от 25.08.2017 N 135н с 30.09.2017 сведения о возбуждении производства по делу о банкротстве юридического лица, проводимых в отношении него процедурах, применяемых в деле о банкротстве, являются открытыми, публикуются на сайте www.nalog.ru. В частности, ознакомиться с общедоступными сведениями об организации из ЕГРЮЛ можно через электронный сервис “Проверь себя и контрагента” по ссылке: https://egrul.nalog.ru/.

Является ли факт возбуждения в отношении УК производства по делу о банкротстве сигналом для собственников помещений в МКД для расторжения с ней договора? Жителям, которые заинтересованы в сохранности средств, внесенных ими на содержание дома, следует помнить, что остаток на лицевом счете дома при расторжении договора может быть взыскан с УК как неосновательное обогащение (после возбуждения производства по делу о банкротстве – только через включение в реестр требований кредиторов). Одновременно в силу ч. 7 ст. 175 ЖК РФ в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу. Эти деньги останутся нетронутыми.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с УК, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Правом же заключить договор с УК наделяется общее собрание собственников исходя из положения пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ. В силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стоит обратить внимание, что согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления МКД.

Данное положение дублирует смысл гражданского законодательства: отсутствуют основания для расторжения договора, если нет существенных нарушений при его исполнении. Так может ли сам факт начала процедуры банкротства быть поводом для расторжения договора? Сам по себе нет, поскольку если УК исполняет условия договора, то расторжение договора в одностороннем порядке будет безосновательным.

К сведению. Следует иметь в виду позицию Президиума ВАС, изложенную в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11: согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления домом не только в случае, если УК не выполняет такой договор, но и в случае, если они приняли решение о выборе иной УК или изменении способа управления данным домом. Таким образом, по мнению суда, выбрав единожды способ управления домом и УК, домовладельцы не лишаются возможности их изменить иначе, чем через суд, при подтверждении нарушений со стороны УК.

Итак, если заявление о признании УК банкротом подано, но УК продолжает исполнять свои обязательства по договору, каким бы неприятным этот факт ни был, сам по себе он не может служить основанием для расторжения договора в судебном либо одностороннем порядке. Конечно, добросовестная УК может расторгнуть договор по соглашению сторон, но вероятность такого развития событий видится нам крайне малой. Соответственно, если обслуживание МКД убыточно для УК (дом требует больших вложений по сравнению с размером платы, взимаемой с проживающих), с большей долей вероятности непосредственно сами жильцы не будут изъявлять желание расторгнуть договор управления. В противном случае, если дом приносит определенную прибыль УК, даже при осуществлении в отношении нее процедуры банкротства такая УК вряд ли будет отказываться от управления домом и расторгать договор с жильцами. Или она сделает все возможное, чтобы этого не произошло.

Стоит отметить, что односторонний отказ собственников помещений в МКД от договора управления УК может оспорить в судебном порядке и в итоге признать такой отказ недействительным, если докажет, что надлежащим образом исполняла свои обязательства, либо если при одностороннем отказе жильцов произошли существенные нарушения порядка проведения собрания (например, отсутствовал кворум).

Об основаниях для расторжения договора управления МКД

Другое дело, если УК в течение долгого периода времени не исполняет свои обязательства, чем существенно нарушает условия договора, его расторжение в одностороннем порядке будет оправданным и обоснованным. Однако, как было указано выше, это не лишает УК права обратиться в суд с признанием такого одностороннего расторжения договора недействительным. То есть при расторжении договора нужно четко понимать, что УК действительно не исполняет свои обязательства, кроме того, необходимы веские доказательства такого неисполнения. Но самое важное, что с юридической точки зрения причины расторжения договора могут быть различными и формально банкротство УК никакой роли в данном случае не играет.

В пункте 1 ст. 102 Закона о банкротстве установлено право внешнего управляющего в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника (см. также п. 3 ст. 129 данного закона, указывающий на аналогичное право конкурсного управляющего).

То есть в области нормативно-правового регулирования процедуры банкротства присутствует, казалось бы, абсолютное право должника отказаться от невыгодных (неприбыльных) для него сделок. В случае с УК такое право на односторонний отказ от договора управления МКД подтверждается даже судебной практикой. Например, в Постановлении АС УО от 20.07.2017 N Ф09-3970/17 по делу N А60-15604/2016 суд возложил на муниципальное образование обязанность принять в управление один из домов, находившихся в управлении должника-банкрота, по мотиву расторжения соответствующего договора управления в связи с отказом конкурсного управляющего должника от его исполнения. При этом суд признал законным и обоснованным односторонний отказ конкурсного управляющего от договора управления в порядке, определенном п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве.

Однако и здесь существуют подводные камни. Согласно п. 2 ст. 102 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если их исполнение должником повлечет для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при похожих обстоятельствах. Такое же положение содержится в п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве, согласно которому конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Иначе говоря, если МКД будет приносить определенную прибыль УК, односторонний отказ от сделки не допускается, более того, такой отказ можно оспорить в судебном порядке. Например, в Определении ВАС РФ от 25.07.2013 N ВАС-4236/12 по делу N А18-241/11 суд сделал вывод, что конкурсный управляющий не доказал возможность восстановления платежеспособности должника, а также то, что исполнение договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключенными при сравнимых обстоятельствах. Следовательно, суд пришел к выводу о незаконности отказа конкурсного управляющего от исполнения договора.

Управление МКД компанией-банкротом, в отношении которой открыто конкурсное производство

Приведем такой пример. УК признана банкротом по решению суда, введена процедура конкурсного производства (фактически – реализация оставшегося имущества должника), назначен конкурсный управляющий. Теперь именно конкурсный управляющий действует в рамках полномочий исполнительного органа УК, то есть принимает бразды правления УК в свои руки. Будет ли он действовать в интересах собственников помещений в МКД? Сомнительно. Скорее всего, исчерпывающими интересами конкурсного управляющего будут реализация имущества УК и попытка закрыть имеющиеся у нее денежные обязательства перед различными кредиторами.

Что делать непосредственно управляющему, который представляет интересы УК в такой ситуации? А что делать жителям МКД? Кто управляет домом в данном случае, ведь управляющий фактически не будет брать на себя функции исполнителя по договору управления МКД (у него другая задача)?

Согласно п. 6 ст. 61 ГК РФ юридические лица, за исключением предусмотренных ст. 65, по решению суда могут быть признаны несостоятельными (банкротами) и ликвидированы в случаях и порядке, которые установлены законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Исходя из положений п. 3 ст. 149 Закона о банкротстве определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника. Соответствующая запись должна быть внесена в этот реестр не позднее чем через пять дней с даты представления указанного определения арбитражного суда в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

Формально, пока договор управления не расторгнут, УК не исключена из ЕГРЮЛ, функции управления все так же лежат на плечах УК в соответствии с договором (в процессе конкурсного производства такие функции фактически осуществляет конкурсный управляющий).

Гипотетически УК может добросовестно исполнять свои обязанности и в процессе банкротства. Однако согласно ст. 39 ЖК РФ именно собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества. Они же выбирают способ управления. Собственникам помещений в МКД при банкротстве УК в случае невыполнения последней своих обязательств по договору управления при определенных обстоятельствах выгодно в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.

Если же банкрота (УК) исключили из ЕГРЮЛ, собственникам необходимо понимать, что согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления МКД не было реализовано.

Банкротство – это не основание для аннулирования лицензии

Если УК, исходя из приведенного гипотетического примера, признана банкротом и в отношении нее открыто конкурсное производство, согласно п. 6 ст. 129 Закона о банкротстве собрание кредиторов вправе принять решение о прекращении хозяйственной деятельности должника при условии, что это не повлечет техногенные и (или) экологические катастрофы, прекращение эксплуатации объектов, используемых для обеспечения социально значимых объектов, необходимых для жизнеобеспечения граждан.

Данные нормы не могут быть истолкованы таким образом, что продолжение деятельности юридического лица – должника в период конкурсного производства является оправданным до тех пор, пока иное не установлено собранием кредиторов. Приведенная норма направлена на предоставление собранию кредиторов возможности понудить арбитражного управляющего к реализации ликвидационных мероприятий в ситуации, когда он, настаивая на производстве должником товаров (выполнении работ, оказании услуг), неоправданно наращивает кредиторскую задолженность, что, в свою очередь, негативным образом сказывается на конкурсной массе (Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2016)*(2)).

То есть при определенных обстоятельствах хозяйственная деятельность УК может полностью прекратиться. В свою очередь, после окончания конкурсного производства компания-банкрот ликвидируется и прекращает существование после внесения сведений в ЕГРЮЛ.

Согласно ч. 3 ст. 199 ЖК РФ действие лицензии прекращается в связи с ее аннулированием по решению суда и иным основаниям, указанным в Федеральном законе от 04.05.2011 N 99-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности”, со дня внесения соответствующих записей в реестр лицензий субъекта РФ.

В свою очередь, в силу п. 1, 3 ч. 13 ст. 20 названного закона действие лицензии прекращается в связи с прекращением вида деятельности лицензиата, на который предоставлена лицензия, в частности:

– при представлении лицензиатом в лицензирующий орган заявления о прекращении лицензируемого вида деятельности;

– в случае прекращения деятельности юридического лица в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (за исключением реорганизации в форме преобразования или слияния при наличии на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц у каждого участвующего в слиянии юридического лица лицензии на один и тот же вид деятельности).

Другое дело, что в настоящее время отсутствуют подзаконные акты, регламентирующие порядок внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в рассмотренных ситуациях. Подробно описан лишь порядок отражения в реестре сведений в связи с заключением, прекращением, расторжением договоров управления МКД. По некоторым данным, ГЖИ рекомендует УК, которые признаны банкротами, самостоятельно в добровольном порядке подавать заявления об исключении из реестра лицензий, поскольку не имеет никаких правовых рычагов воздействия на УК-банкротов. А если УК лишена лицензии, то и свои функции она выполнять не может.

Вопросы технического характера, кто и каким образом будет извещать ГЖИ об исключении УК-банкрота из ЕГРЮЛ, чтобы в дальнейшем инспекция исключила ее из реестра лицензий, остаются открытыми. Вероятно, данные вопросы решаются также в близком к правовому поле, но не в правовом.

По нашему мнению, правильным и логичным видится путь привлечения ГЖИ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в процессе судебного производства о признании УК банкротом. Так ГЖИ будет вовремя извещена обо всех этапах процедуры банкротства.

Какие же выводы можно сделать? На самом деле их не очень много, поскольку вопросов остается больше, чем ответов. В первую очередь, если в отношении УК возбуждено производство по делу о банкротстве, жителям МКД необходимо отслеживать ситуацию, не пускать все на самотек. УК следует по возможности исполнять свои обязательства по обслуживанию дома, ведь лицензии в процессе банкротства ее не лишают, а расторжение договора в одностороннем порядке ей может быть невыгодно в финансовом плане. Конечно, если банкротство не фиктивное, но это уже вопрос из другой сферы.

*(1) Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.

*(2) Утвержден Президиумом ВС РФ 19.10.2016.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журналы издательства “Аюдар Инфо”

На страницах журналов вы всегда найдете комментарии и рекомендации экспертов, ответы на актуальные вопросы, возникающие в процессе вашей работы. Авторы – это аудиторы-практики, налоговые консультанты и работники налоговых служб, они всегда подскажут вам, как правильно строить взаимоотношения с налоговой инспекцией, оптимизировать налоги законным путем, помогут разобраться в новом нормативном акте, применить его на практике и избежать ошибок в работе.

Издатель: ООО “Аюдар Инфо”

Почтовый адрес: 125124, г. Москва, 1-я улица Ямского поля, д. 15

Телефон редакции: (495) 925-11-73 (многоканальный)

Читайте также:  Переход на прямую оплату коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями: образец договора
Добавить комментарий