Порядок оформления купли-продажи квартиры: документы и алгоритм действий 2019 год

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Мы обратились за комментарием к Леониду Муравину, заместителю генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Специалисты в сфере недвижимости имеют все необходимые навыки работы с документами, и это играет не последнюю роль в успехе сделки. Согласитесь, приятно иметь дело с человеком, который четко отвечает на вопросы и сам их грамотно задает, может быстро найти те или иные бумаги в папке, а в них самих — интересующие вас пункты. Это производит впечатление и на контрагентов, и на государственных или банковских служащих. Привлекая профессионального риелтора на платной основе, вы реализуете принцип «время — деньги» и повышаете свои шансы на выгодную покупку. Агентство «Триумфальная арка» работает с 1997 года и располагает большим штатом специалистов со стажем 10–15 лет. Наша компетентность и общий подход к работе были отмечены в 2007 году золотым Знаком качества Московской ассоциации предпринимателей. Мы предоставляем консультации по юридическим и жилищным вопросам бесплатно, вы можете к нам обратиться по телефону, через форму обратной связи или в личном порядке в офисе».

P. S. Если вы планируете оформлять сделку самостоятельно, на сайте «Триумфальной арки» в разделе «Статьи» для вас есть полезные советы.

Порядок оформления купли-продажи квартиры интересен не только новичкам, но и тем, кто занимается этим профессионально. Ведь законодательство вносит постоянно новые поправки, и сама процедура подвергается корректировкам. Не меняются только этапы сделки.

Порядок оформления купли-продажи квартиры всегда одинаков. И первым пунктом идет проверка. Имеется в виду не только внешний осмотр жилья, но и то, что квартира в собственности у продавца. Также наличие доверенности вполне допустимо. Но у нее должен быть нормальный срок действия и реквизиты.

Чтобы не нарваться на мошенников, лучше всего лично встретиться с владельцем жилья и ознакомиться со всеми документами, устанавливающими собственность.

Также, перед тем как соблюсти порядок оформления купли-продажи квартиры, лучше сверить документы владельца и его фотографию.

Дальше необходимо выяснить, есть ли на квартире обременения, находится ли она в залоге или под арестом. Это можно сделать, подойдя в Росреестр по месту жительства и запросив выписку из Единого государственного правового реестра. В этой выписке отобразят всю информацию о квартире и любых ограничениях, наложенных на нее.

Не менее важно выяснить наличие или отсутствие заболеваний у продавца, которые в будущем могут стать основанием для отмены сделки. Это наркомания или какое-либо психическое заболевание. По этой причине продавец должен предоставить медицинские справки. Этот момент можно опустить, если у хозяина жилья есть право на управление транспортным средством.

Порядок оформления купли-продажи квартиры включает в себя еще сбор информации о тех людях, кто имеет право пользоваться этим жильем. Узнать это можно, если взять справку в ЖЭКе или выписку из домовой книги. Осложнит выписку людей из квартиры проживание там несовершеннолетних детей.

Кроме того, нужно убедиться в том, что у хозяев нет коммунальных долгов. Если этого не сделать, то все долги перейдут к новому собственнику.

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры включает в себя и пункт предварительного договора. Это момент необязательный, но практика показывает, что обычно люди не отказываются от его составления.

В чем смысл этого договора и почему его включают в порядок оформления сделки купли-продажи квартиры? Все довольно просто. Таким договором стороны подтверждают согласие на заключение основной сделки через какое-то время. Причиной отсрочки может быть срок освобождения жилья или период, за который покупатель находит нужную сумму. Именно на этой стадии определяется стоимость жилья и когда оно будет продано. Изменить потом эти данные нельзя.

Неважно, какой будет порядок оформления купли-продажи квартиры: по ипотеке или за наличные, в договоре указывают все пункты, которые будут отображены в основном документе. То есть там будет описание квартиры, ее стоимость, расчетная процедура и момент заключения главного договора.

Зачастую на практике многие юристы сталкиваются с вопросом о задатке. Но проблема в том, что с настоящими законами это действие считается неправильным. Поэтому нельзя оформить одновременно и соглашение о задатке, и предварительный договор. Придется выбирать.

Это интересно:  Заявление о выдачи справки о заработной плате образец: как и когда нужно оформлять, сроки предоставляется данных о зарплате, как написать правильно? 2019 год

Порядок оформления купли-продажи квартиры по ипотеке или наличными не различается. Но существуют риски на первичном рынке жилья. Возможно, что строительная компания оформит предварительный договор с несколькими будущими собственниками и передаст потом жилье по своему усмотрению. Чтобы избежать подобных ситуаций, заключается договор участия в долевой стройке. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Со вторичным рынком жилья дела обстоят намного проще, потому что как таковых рисков ни для одной из сторон предварительный договор не содержит.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в России не запрещает заключение договора в письменной форме. Но лучше всего такой документ заверять у нотариуса. Это снимет некоторые риски, хоть и будет стоить дороже. Какой бы ни был договор, но в нем обязательно указывают покупателя и продавца, тщательное описание жилья, его цену, способ оплаты, обязательства каждой стороны. Каким бы ни был порядок оформления купли-продажи: в ипотеку или за наличные, в любом случае договор скрепляется подписями обеих сторон.

Лучше всего будет делать сразу три экземпляра документов, чтобы у каждой из сторон был свой, а один хранился в Росреестре.

Кроме основного договора, составляют акт передачи-приема квартиры. Он фиксирует то, что жилье перешло от продавца к покупателю. Договор и акт заключаются вместе. Во время передачи договора новоиспеченный хозяин принимает и техническую документацию, а также все бумаги, которые подтверждают право на собственность.

Когда покупается квартира, покупатель может рассчитаться несколькими способами. Самым распространенным является расчет наличными. Для покупателя лучше будет, если деньги будут передаваться только после того, как на основном договоре поставлены подписи. После того как деньги переданы, необходимо составить расписку.

Еще одним видом расчетов, который допускается порядком оформления документов купли-продажи квартиры, является помещение денег в ячейку банка, которую укажет продавец. Но такой способ, как правило, оборачивается дополнительными хлопотами для последнего.

А также разрешено оплатить покупку безналичным способом. Это значит, что вполне законно перевести деньги с одного счета на другой.

Законодательство также разрешает предусматривать всевозможные сроки расчетов. К тому же по закону все финансовые обязательства можно урегулировать после перерегистрации новым хозяином прав на жилье.

С января 2017 года процедура регистрации упростилась. Теперь оформить квартиру в собственность можно в абсолютно любом отделении Росреестра, независимо от того, где находится жилье. Даже если это другой город. Порядок оформления купли-продажи квартиры через МФЦ намного удобнее и быстрее.

Также в Росреестре теперь можно зарегистрировать переход прав на недвижимость и поставить ее на кадастровый учет. Так как раньше это приходилось делать отдельно, то сейчас вся процедура занимает намного меньше времени и сил.

Порядок оформления купли-продажи квартиры у нотариуса слегка отличается от оформления в Росреестре. Для того чтобы зарегистрировать права собственности, необходимо иметь:

  1. Заявление.
  2. Договор о купли-продажи с актом передачи-приема.
  3. Документы, которые подтверждают права на квартиру.

За то, чтобы переоформить права собственности на квартиру, придется заплатить две тысячи рублей. Эту госпошлину нужно внести не позже, чем через пять дней после подачи документов.

Регистрация может занять от трех до десяти дней. В это время не входит обработка данных в МФЦ. После того как регистрация завершена, покупатель получает выписку из ЕГРП. Свидетельства о праве собственности на руках нет.

Если нужно, то можно сделать в БТИ новый техпаспорт квартиры.

Размер налога от продажи квартиры зависит от нескольких факторов. Это:

  1. Основания перехода квартиры в собственность.
  2. Срок владения жильем.

В случае, когда квартира досталась в наследство, дар или после приватизации, то в этом случае налога с продажи не будет. Это касается только того жилья, которое на момент продажи было в собственности больше трех лет.

Те же правила применимы к ситуации, когда хозяин получил жилье в собственность после того, как оформил пожизненное содержание.

В любых других ситуациях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, должно пройти как минимум пять лет. Но это касается только тех квартир, что были приобретены позже первого января 2016 года. Для собственников, которые владеют квартирой с более раннего времени, сохраняются все те же три года.

То есть, если квартира продана без соблюдения сроков, то необходимо будет заплатить налог в тринадцать процентов. Его начисляют согласно кадастровой стоимости и коэффициента 0,7. Коэффициент начисляется в соответствии с тем годом, когда хозяин приобрел жилье.

Стоимость жилья по кадастру можно узнать в режиме онлайн на сайте Росреестра. Для этого понадобятся только координаты квартиры.

Доход от продажи квартиры бывший собственник должен указать сам в налоговой декларации. Ее предоставляют до конца апреля следующего года. То есть, когда сделка совершена в 2016 года, то декларацию подают и уплачивают налог в 2017 году. Самой крайней датой выплаты считается пятнадцатое июля. При этом абсолютно не важно, через кого будет осуществлен порядок оформления купли-продажи квартиры: через нотариуса или без его помощи.

Если нет желания и времени возиться с бумагами и вникать в порядок оформления купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке или за наличный расчет, то лучше обратиться к риелтору. Найти профессионала довольно непросто, но вполне возможно. Объявления можно найти как в газетах или в интернете, так и по телевизору или радио. Есть несколько признаков, по которым можно отличить плохое агентство от хорошего:

  1. Большой стаж работы.
  2. Офис компании находится в престижном месте и имеет хороший ремонт.
  3. Положительных отзывов намного больше, чем отрицательных.
  4. Агентство состоит в профессиональном объединении риелторов.
  5. Нет проблем с пакетом учредительных документов.
  6. Сотрудники выглядят и ведут себя достойно.
  7. Качество работы подтверждено документально.

Компания берется полностью за сделку и следит за порядком оформления купли-продажи квартиры по материнскому капиталу, ипотеке или за наличный расчет. Но и стоить такие услуги будут немало. Обычно агент готов работать за пять процентов от цены жилья.

Даже если человек покупает квартиру не целиком, то и в этом случае совершить такую сделку он может только с собственником. Это значит, что этот человек должен быть записан в документах. Подойдет договор о приобретении жилья, свидетельство о праве собственности, договор дарения. Если фактический хозяин по каким-то причинам не может присутствовать при сделке, то ее может совершить доверенное лицо. Для этого необходима доверенность, выданная самим хозяином и заверенная им же и нотариусом. Доверенность можно оформить на кого угодно, главное, чтобы это было правильно сделано.

Но что же делать, когда собственник несовершеннолетний? Если ребенок еще не достиг четырнадцатилетия, то все операции за него осуществляют его законные представители. Будь то порядок оформления купли-продажи доли в квартире или полностью квартиры. Если подросток в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, то он спокойно может действовать от своего имени, но согласие законных представителей все равно необходимо.

Чтобы быстро продать квартиру, могут понадобиться еще и эти документы:

  1. Справка о дееспособности. Особенно это касается пожилых людей. Ее выдают в психоневрологическом диспансере по месту проживания.
  2. Когда одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то необходимо предоставить справку из органов опеки. Она подтверждает то, что права несовершеннолетнего никто не нарушает.
  3. Если квартиру продает один из супругов, то нужно иметь при себе письменное согласие второго супруга. Если супруги разведены, то такой документ все равно понадобится. Подобное согласие должно быть нотариально заверенным. В дополнение нужно приложить свидетельство о разводе или заключении брака.
  4. Также нужно предоставить свидетельство о смерти, в случае если супруг (супруга) скончались.
  5. В случае использования материнского капитала нужна справка о том, что права ребенка в случае продажи квартиры не нарушаются.
  6. Справка о том, что у хозяев нет долгов за коммунальные услуги.
  7. Договор купли-продажи, который оформлялся ранее. Такая бумага лишний раз подтверждает сделку.

Если жилье правильно оценено, то это обеспечивает хозяина несколькими тысячами рублей.

Конечно, цену можно поставить наобум, а можно обратиться к профессионалам. Есть еще и третий вариант — мониторить среднюю цену на подобное жилье. После оценки тенденции выставить цену, которая будет процентов на двадцать выше средней, если покупатели будут звонить и интересоваться, то можно поднять еще процентов на десять. В случае отсутствия реакции цену, напротив, придется снижать на те же десять процентов.

Как же оценивают стоимость квартиры? По следующим критериям:

  1. Сколько комнат. Естественно, что чем их больше, тем квартира будет дороже. Но квадратный метр в этом случае стоит меньше, потому что она обратно пропорциональна количеству комнат. По этой причине однушки до сих пор дороже любой другой квартиры.
  2. Метраж квартиры.
  3. Метраж кухни. Когда она меньше, чем десять метров, то цена падает.
  4. Планировка комнат. Большей популярностью пользуются изолированные комнаты, а не смежные.
  5. Этаж, на котором находится квартира. Дороже оценивается жилье, расположенное на средних этажах дома.
  6. Насколько обустроена территория вокруг.
  7. Чистота подъезда, насколько новый дом, есть ли в нем лифт.
  8. Ремонт в квартире. Дорогой качественный ремонт способен поднять стоимость на десять процентов, а плохое косметическое состояние, наоборот, уменьшает цену. Дешевая попытка замазать глаза» не поможет продать жилье дороже.
  9. Стоимость коммунальных услуг.
  10. Какие отопление. Индивидуальное отопление оценивается дороже.
  11. Развитая инфраструктура. От того, сколько вокруг магазинов, какая транспортная развязка, есть ли школы и больницы, зависит цена квартиры.
  12. Немаловажную роль играет и район, в котором квартира расположена.

Необходимые документы для оформления купли-продажи квартиры через МФЦ те же самые, но немного меняется алгоритм действий. Сначала придется заказать бланк, в котором нужно указать всю информацию. А потом уже прийти в МФЦ и поговорить со специалистом. Обычно они выдают список необходимых документов в зависимости от способа оплаты сделки.

Подводя итог, можно сказать, что перед тем как купить квартиру, нужно все очень хорошо взвесить. Ведь очень легко в этом вопросе нарваться на мошенников, причем как продавцу, так и покупателю. Чтобы этого избежать, надо очень тщательно изучать все документы и не стесняясь спрашивать объяснения у хозяина квартиры. Кроме того, будет нелишним пройтись по соседям и выяснить все про квартиру и ее хозяев. Потому что сам продавец может всей правды не сказать. Еще одним способом себя обезопасить является визит к местному участковому или в ЖЭК. Именно там люди обычно знают все и про всех.

Но опасность таится не только в продавце или покупателе, но и в риелторе. К этим людям нужно относиться с огромной осторожностью. При малейшем сомнении лучше отказаться от услуг именно этого человека и поискать другого. Ведь с квартирой не шутят, можно так остаться вообще без жилья. По этой причине легкомысленное отношение к сделке купли-продажи просто недопустимо. Чем больше внимания будет уделяться подбору жилья и проверке его на чистоту документальную, тем будет лучше. И одному человеку такого рода сделки лучше не совершать, рядом должен быть тот, кто сможет помочь и подсказать.

Порядок оформления купли-продажи квартиры интересен не только новичкам, но и тем, кто занимается этим профессионально. Ведь законодательство вносит постоянно новые поправки, и сама процедура подвергается корректировкам. Не меняются только этапы сделки.

Порядок оформления купли-продажи квартиры всегда одинаков. И первым пунктом идет проверка. Имеется в виду не только внешний осмотр жилья, но и то, что квартира в собственности у продавца. Также наличие доверенности вполне допустимо. Но у нее должен быть нормальный срок действия и реквизиты.

Это интересно:  Бизнес-план зоомагазина: необходимые документы и расчет затрат. Как открыть зоомагазин - инструкция от А до Я 2019 год

Чтобы не нарваться на мошенников, лучше всего лично встретиться с владельцем жилья и ознакомиться со всеми документами, устанавливающими собственность.

Также, перед тем как соблюсти порядок оформления купли-продажи квартиры, лучше сверить документы владельца и его фотографию.

Дальше необходимо выяснить, есть ли на квартире обременения, находится ли она в залоге или под арестом. Это можно сделать, подойдя в Росреестр по месту жительства и запросив выписку из Единого государственного правового реестра. В этой выписке отобразят всю информацию о квартире и любых ограничениях, наложенных на нее.

Не менее важно выяснить наличие или отсутствие заболеваний у продавца, которые в будущем могут стать основанием для отмены сделки. Это наркомания или какое-либо психическое заболевание. По этой причине продавец должен предоставить медицинские справки. Этот момент можно опустить, если у хозяина жилья есть право на управление транспортным средством.

Порядок оформления купли-продажи квартиры включает в себя еще сбор информации о тех людях, кто имеет право пользоваться этим жильем. Узнать это можно, если взять справку в ЖЭКе или выписку из домовой книги. Осложнит выписку людей из квартиры проживание там несовершеннолетних детей.

Кроме того, нужно убедиться в том, что у хозяев нет коммунальных долгов. Если этого не сделать, то все долги перейдут к новому собственнику.

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры включает в себя и пункт предварительного договора. Это момент необязательный, но практика показывает, что обычно люди не отказываются от его составления.

В чем смысл этого договора и почему его включают в порядок оформления сделки купли-продажи квартиры? Все довольно просто. Таким договором стороны подтверждают согласие на заключение основной сделки через какое-то время. Причиной отсрочки может быть срок освобождения жилья или период, за который покупатель находит нужную сумму. Именно на этой стадии определяется стоимость жилья и когда оно будет продано. Изменить потом эти данные нельзя.

Неважно, какой будет порядок оформления купли-продажи квартиры: по ипотеке или за наличные, в договоре указывают все пункты, которые будут отображены в основном документе. То есть там будет описание квартиры, ее стоимость, расчетная процедура и момент заключения главного договора.

Зачастую на практике многие юристы сталкиваются с вопросом о задатке. Но проблема в том, что с настоящими законами это действие считается неправильным. Поэтому нельзя оформить одновременно и соглашение о задатке, и предварительный договор. Придется выбирать.

Порядок оформления купли-продажи квартиры по ипотеке или наличными не различается. Но существуют риски на первичном рынке жилья. Возможно, что строительная компания оформит предварительный договор с несколькими будущими собственниками и передаст потом жилье по своему усмотрению. Чтобы избежать подобных ситуаций, заключается договор участия в долевой стройке. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Со вторичным рынком жилья дела обстоят намного проще, потому что как таковых рисков ни для одной из сторон предварительный договор не содержит.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в России не запрещает заключение договора в письменной форме. Но лучше всего такой документ заверять у нотариуса. Это снимет некоторые риски, хоть и будет стоить дороже. Какой бы ни был договор, но в нем обязательно указывают покупателя и продавца, тщательное описание жилья, его цену, способ оплаты, обязательства каждой стороны. Каким бы ни был порядок оформления купли-продажи: в ипотеку или за наличные, в любом случае договор скрепляется подписями обеих сторон.

Лучше всего будет делать сразу три экземпляра документов, чтобы у каждой из сторон был свой, а один хранился в Росреестре.

Кроме основного договора, составляют акт передачи-приема квартиры. Он фиксирует то, что жилье перешло от продавца к покупателю. Договор и акт заключаются вместе. Во время передачи договора новоиспеченный хозяин принимает и техническую документацию, а также все бумаги, которые подтверждают право на собственность.

Когда покупается квартира, покупатель может рассчитаться несколькими способами. Самым распространенным является расчет наличными. Для покупателя лучше будет, если деньги будут передаваться только после того, как на основном договоре поставлены подписи. После того как деньги переданы, необходимо составить расписку.

Еще одним видом расчетов, который допускается порядком оформления документов купли-продажи квартиры, является помещение денег в ячейку банка, которую укажет продавец. Но такой способ, как правило, оборачивается дополнительными хлопотами для последнего.

А также разрешено оплатить покупку безналичным способом. Это значит, что вполне законно перевести деньги с одного счета на другой.

Законодательство также разрешает предусматривать всевозможные сроки расчетов. К тому же по закону все финансовые обязательства можно урегулировать после перерегистрации новым хозяином прав на жилье.

С января 2017 года процедура регистрации упростилась. Теперь оформить квартиру в собственность можно в абсолютно любом отделении Росреестра, независимо от того, где находится жилье. Даже если это другой город. Порядок оформления купли-продажи квартиры через МФЦ намного удобнее и быстрее.

Также в Росреестре теперь можно зарегистрировать переход прав на недвижимость и поставить ее на кадастровый учет. Так как раньше это приходилось делать отдельно, то сейчас вся процедура занимает намного меньше времени и сил.

Порядок оформления купли-продажи квартиры у нотариуса слегка отличается от оформления в Росреестре. Для того чтобы зарегистрировать права собственности, необходимо иметь:

  1. Заявление.
  2. Договор о купли-продажи с актом передачи-приема.
  3. Документы, которые подтверждают права на квартиру.

За то, чтобы переоформить права собственности на квартиру, придется заплатить две тысячи рублей. Эту госпошлину нужно внести не позже, чем через пять дней после подачи документов.

Регистрация может занять от трех до десяти дней. В это время не входит обработка данных в МФЦ. После того как регистрация завершена, покупатель получает выписку из ЕГРП. Свидетельства о праве собственности на руках нет.

Если нужно, то можно сделать в БТИ новый техпаспорт квартиры.

Размер налога от продажи квартиры зависит от нескольких факторов. Это:

  1. Основания перехода квартиры в собственность.
  2. Срок владения жильем.

В случае, когда квартира досталась в наследство, дар или после приватизации, то в этом случае налога с продажи не будет. Это касается только того жилья, которое на момент продажи было в собственности больше трех лет.

Те же правила применимы к ситуации, когда хозяин получил жилье в собственность после того, как оформил пожизненное содержание.

В любых других ситуациях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, должно пройти как минимум пять лет. Но это касается только тех квартир, что были приобретены позже первого января 2016 года. Для собственников, которые владеют квартирой с более раннего времени, сохраняются все те же три года.

То есть, если квартира продана без соблюдения сроков, то необходимо будет заплатить налог в тринадцать процентов. Его начисляют согласно кадастровой стоимости и коэффициента 0,7. Коэффициент начисляется в соответствии с тем годом, когда хозяин приобрел жилье.

Стоимость жилья по кадастру можно узнать в режиме онлайн на сайте Росреестра. Для этого понадобятся только координаты квартиры.

Доход от продажи квартиры бывший собственник должен указать сам в налоговой декларации. Ее предоставляют до конца апреля следующего года. То есть, когда сделка совершена в 2016 года, то декларацию подают и уплачивают налог в 2017 году. Самой крайней датой выплаты считается пятнадцатое июля. При этом абсолютно не важно, через кого будет осуществлен порядок оформления купли-продажи квартиры: через нотариуса или без его помощи.

Если нет желания и времени возиться с бумагами и вникать в порядок оформления купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке или за наличный расчет, то лучше обратиться к риелтору. Найти профессионала довольно непросто, но вполне возможно. Объявления можно найти как в газетах или в интернете, так и по телевизору или радио. Есть несколько признаков, по которым можно отличить плохое агентство от хорошего:

  1. Большой стаж работы.
  2. Офис компании находится в престижном месте и имеет хороший ремонт.
  3. Положительных отзывов намного больше, чем отрицательных.
  4. Агентство состоит в профессиональном объединении риелторов.
  5. Нет проблем с пакетом учредительных документов.
  6. Сотрудники выглядят и ведут себя достойно.
  7. Качество работы подтверждено документально.

Компания берется полностью за сделку и следит за порядком оформления купли-продажи квартиры по материнскому капиталу, ипотеке или за наличный расчет. Но и стоить такие услуги будут немало. Обычно агент готов работать за пять процентов от цены жилья.

Даже если человек покупает квартиру не целиком, то и в этом случае совершить такую сделку он может только с собственником. Это значит, что этот человек должен быть записан в документах. Подойдет договор о приобретении жилья, свидетельство о праве собственности, договор дарения. Если фактический хозяин по каким-то причинам не может присутствовать при сделке, то ее может совершить доверенное лицо. Для этого необходима доверенность, выданная самим хозяином и заверенная им же и нотариусом. Доверенность можно оформить на кого угодно, главное, чтобы это было правильно сделано.

Но что же делать, когда собственник несовершеннолетний? Если ребенок еще не достиг четырнадцатилетия, то все операции за него осуществляют его законные представители. Будь то порядок оформления купли-продажи доли в квартире или полностью квартиры. Если подросток в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, то он спокойно может действовать от своего имени, но согласие законных представителей все равно необходимо.

Чтобы быстро продать квартиру, могут понадобиться еще и эти документы:

  1. Справка о дееспособности. Особенно это касается пожилых людей. Ее выдают в психоневрологическом диспансере по месту проживания.
  2. Когда одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то необходимо предоставить справку из органов опеки. Она подтверждает то, что права несовершеннолетнего никто не нарушает.
  3. Если квартиру продает один из супругов, то нужно иметь при себе письменное согласие второго супруга. Если супруги разведены, то такой документ все равно понадобится. Подобное согласие должно быть нотариально заверенным. В дополнение нужно приложить свидетельство о разводе или заключении брака.
  4. Также нужно предоставить свидетельство о смерти, в случае если супруг (супруга) скончались.
  5. В случае использования материнского капитала нужна справка о том, что права ребенка в случае продажи квартиры не нарушаются.
  6. Справка о том, что у хозяев нет долгов за коммунальные услуги.
  7. Договор купли-продажи, который оформлялся ранее. Такая бумага лишний раз подтверждает сделку.

Если жилье правильно оценено, то это обеспечивает хозяина несколькими тысячами рублей.

Конечно, цену можно поставить наобум, а можно обратиться к профессионалам. Есть еще и третий вариант — мониторить среднюю цену на подобное жилье. После оценки тенденции выставить цену, которая будет процентов на двадцать выше средней, если покупатели будут звонить и интересоваться, то можно поднять еще процентов на десять. В случае отсутствия реакции цену, напротив, придется снижать на те же десять процентов.

Как же оценивают стоимость квартиры? По следующим критериям:

  1. Сколько комнат. Естественно, что чем их больше, тем квартира будет дороже. Но квадратный метр в этом случае стоит меньше, потому что она обратно пропорциональна количеству комнат. По этой причине однушки до сих пор дороже любой другой квартиры.
  2. Метраж квартиры.
  3. Метраж кухни. Когда она меньше, чем десять метров, то цена падает.
  4. Планировка комнат. Большей популярностью пользуются изолированные комнаты, а не смежные.
  5. Этаж, на котором находится квартира. Дороже оценивается жилье, расположенное на средних этажах дома.
  6. Насколько обустроена территория вокруг.
  7. Чистота подъезда, насколько новый дом, есть ли в нем лифт.
  8. Ремонт в квартире. Дорогой качественный ремонт способен поднять стоимость на десять процентов, а плохое косметическое состояние, наоборот, уменьшает цену. Дешевая попытка «замазать глаза» не поможет продать жилье дороже.
  9. Стоимость коммунальных услуг.
  10. Какие отопление. Индивидуальное отопление оценивается дороже.
  11. Развитая инфраструктура. От того, сколько вокруг магазинов, какая транспортная развязка, есть ли школы и больницы, зависит цена квартиры.
  12. Немаловажную роль играет и район, в котором квартира расположена.
Это интересно:  РКО на выплату заработной платы по ведомости: образец заполнения расходного кассового ордера на выдачу зарплаты, оформление при увольнении 2019 год

Необходимые документы для оформления купли-продажи квартиры через МФЦ те же самые, но немного меняется алгоритм действий. Сначала придется заказать бланк, в котором нужно указать всю информацию. А потом уже прийти в МФЦ и поговорить со специалистом. Обычно они выдают список необходимых документов в зависимости от способа оплаты сделки.

Подводя итог, можно сказать, что перед тем как купить квартиру, нужно все очень хорошо взвесить. Ведь очень легко в этом вопросе нарваться на мошенников, причем как продавцу, так и покупателю. Чтобы этого избежать, надо очень тщательно изучать все документы и не стесняясь спрашивать объяснения у хозяина квартиры. Кроме того, будет нелишним пройтись по соседям и выяснить все про квартиру и ее хозяев. Потому что сам продавец может всей правды не сказать. Еще одним способом себя обезопасить является визит к местному участковому или в ЖЭК. Именно там люди обычно знают все и про всех.

Но опасность таится не только в продавце или покупателе, но и в риелторе. К этим людям нужно относиться с огромной осторожностью. При малейшем сомнении лучше отказаться от услуг именно этого человека и поискать другого. Ведь с квартирой не шутят, можно так остаться вообще без жилья. По этой причине легкомысленное отношение к сделке купли-продажи просто недопустимо. Чем больше внимания будет уделяться подбору жилья и проверке его на чистоту документальную, тем будет лучше. И одному человеку такого рода сделки лучше не совершать, рядом должен быть тот, кто сможет помочь и подсказать.

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Статья написана по материалам сайтов: www.kp.ru, businessman.ru, bez-tebya.ru, estate-advisor.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий