Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): определение, устав, договор 2019 год

В настоящее время на рынке достаточно много компаний, предлагающих приобрести у них недвижимый объект, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Безусловно, у граждан возникает вопрос о безопасности и надежности такой схемы.

Первые жилищно-строительные кооперативы стали появляться в 1920 гг. Однако уже в 1937 их начали ликвидировать. Власть объясняла это тем, что такие объединения являлись проявлением частной собственности. После войны резко возросла численность населения в городах, в связи с чем было начато крупномасштабное жилищное строительство. А в 1958 г. Совмин и ЦК КПСС вновь разрешили создавать ранее отмененные объединения. Жилищное строительство велось на средства пайщиков. Однако объединения получали государственную ссуду величиной до 70% на 20 лет и прочие льготы. Для ускорения работы и улучшения ее качества некоторые будущие собственники сами участвовали в возведении зданий. Бригады, которые были сформированы из них, выходили во вторую и третью смену после завершения нулевого цикла подрядчиком.

Цены на кооперативные квартиры в Москве к середине 1980 гг. составляли порядка 3 тыс. р. (однокомнатные), 5 тыс. р. (двухкомнатные). А средний заработок советского гражданина был в пределах 200 р./мес. Даже имея накопления, многие люди не приобретали кооперативное жилье. Это было обусловлено наличием многолетних очередей на вступление в объединения для проживающих в городе. Кроме того, существовали города, фактически закрытые для принятия иногородних. Более того, они автоматически исключались из очередей на ведомственное либо государственное жилье. Объединения составляли порядка 7-8% от общего объема жилфонда. В первой половине 80-х гг. было начато возведение около 80 тыс. многоквартирных домов. Большая часть из них была сдана только к концу 90-х. Многим гражданам, таким образом, пришлось ждать по 15 и более лет.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит несколько норм, определяющих формы самоорганизации граждан, стремящихся улучшить свои условия. Рассматриваемые объединения характеризуются в ст. 110. Однако стоит сказать, что, по общим правилам, гражданам следует вступать не в ЖСК, а в жилищно-накопительные кооперативы. Это обуславливается тем, что в отношении последних законодательством предусматривается более жесткий порядок контроля перемещения денежных средств. Но существует ряд процедурных правил, которые касаются формирования и функционирования объединений.

В стране сохранилось достаточно большое количество таких объединений еще с советского времени. Законодатели, однако, вводя в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, попытались обязать их совершить преобразование в ТСЖ. Но соответствующую поправку было решено отменить. В большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы сегодня выступают в качестве эксплуатирующих компаний. Формирование этих объединений для непосредственного возведения сооружений было обусловлено многочисленными аферами на рынках недвижимости. Жилищно-строительные кооперативы используются обманутыми дольщиками. Эти граждане объединяются для завершения возведения зданий после того, как компании, привлекшие их средства на это, прекратили свою деятельность.

Жилищно-строительные кооперативы представляют собой форму взаимодействия покупателя и компании, осуществляющей возведение недвижимого объекта. Суть таких объединений заключается в том, что они являются обществами взаимного кредитования. Средства на приобретение недвижимости поступают исключительно от взносов граждан, участвующих в них. Схему деятельности этих объединений можно представить следующим образом. В первую очередь гражданин, который решает участвовать в ЖСК, вносит первоначальный паевой и вступительный взносы. Обычно они составляют 10% и 5% соответственно от предполагаемой стоимости недвижимости. После этого члены жилищно-строительного кооператива накапливают часть пая, которая необходима для получения от объединения ссуды. Как правило, она составляет 50% от стоимости. После этого, граждане включаются в очередь на покупку. Место в ней будет зависеть не только от порядка накопления необходимой части пая, но и от соотношения его срока и рассрочки. Проще говоря, чем дольше человек копит, то есть, чем дольше позволяет другим использовать свои средства, и чем быстрее впоследствии отдает, тем скорее он может въехать в квартиру.

Въехавшие в многоквартирный дом граждане, получают свои площади в долевую собственность. Доли определяются в соответствии с выплаченной частью пая. Она будет увеличиваться прямо пропорционально возвращаемым средствам. Необходимо также сказать, что цена на недвижимый объект фиксируется на момент его приобретения. Это означает, что вероятное повышение стоимости жилья на рынке никаким образом не повлияет на порядок погашения ссуды. Как только гражданин въезжает и прописывается, он начинает возвращать полученные средства на покупку. Обычно ссуда предоставляется на период вдвое больший, чем срок накопления. Погасить задолженность можно и досрочно. Это достаточно выгодно, поскольку, кроме основных гражданин выплачивает и членские взносы. Последние в среднем равны 0.5% от цены квартиры. Выплаты производятся ежемесячно. После полного погашения задолженности квартира оформляется в индивидуальную собственность.

Система жилищно-строительных кооперативов обладает рядом недостатков. Они зачастую оказываются очень на руку мошенникам. Первый минус скрыт в самой схеме работы объединения. Тот факт, что участники возвращают средства медленнее, чем накапливают, приводит к созданию очередей на покупку. Допустим, ежемесячно в кооператив вступает 10 человек. Каждый из них накапливает нужную сумму в течение 2 лет, а расплачивается – на протяжении четырех. Первые два года капитал в кооперативе аккумулируется. Накопленная сумма после этого приблизительно в течение года расходуется на приобретение квартир. В течение этого периода денежный фонд пополняется медленнее, чем тратится, поскольку ежемесячно необходимо приобретать недвижимость для каждых новых 10 участников. Эти граждане, вступая во время рассрочки, отдают ежемесячно вдвое меньшие суммы, чем в период накопления.

Таким образом, еще приблизительно через год все средства расходуются на покупку недвижимости для новых участников. В результате, денег у объединения не остается вообще. Все поступления сразу же направляются на приобретение квартир. Так начинается формирование очереди. При постоянном потоке новых граждан средств поступает меньше, чем это нужно. Спустя три года очередь только увеличится. И только после 6 лет работы кооператив достигнет стабильной фазы, поскольку участники начнут выходить из него в плановом порядке, так как полностью рассчитаются с ссудами. Сумма, которая поступает от граждан во время накопления, становится равна капиталу людей, которые находятся в периоде рассрочки. Таким образом, участники не только платят непосредственно свои деньги, но и теряют достаточно много времени. Если число поступающих в объединение граждан начнет уменьшаться, то очередь уже вступивших будет расти. В этом случае лучшее, на что могут рассчитывать люди, не накопившие 50% от стоимости, — вернуть свои средства, а в худшем – попрощаться с ними навсегда.

Усиление внимания застройщиков к кооперативам обуславливается несколькими причинами. Государство, ужесточая санкции, принуждает их выбирать одну из существующих схем продажи недвижимости. Это может быть жилищный сертификат, договор о долевом участии или паевого накопления в жилищном кооперативе. При этом ФЗ № 214 предусматривает для компаний достаточно жесткие рамки. В этом плане жилищный кооператив имеет, несомненно, ряд преимуществ.

Как отмечают эксперты, в рамках таких объединений действует менее регламентированная процедура подписания соглашения с покупателем. Кроме этого, на сами объекты недвижимости можно формировать более конкурентоспособную стоимость. Паевый взнос, который гражданин выплачивает за квартиру в кооперативе, налогом не облагается. Закон № 214 не рассматривает соглашение о долевом участии как инвестиционное. В этой связи, компания, возводящая многоквартирный дом, закладывает в стоимость НДС, размер которого 18%. Это, таким образом, существенно увеличивает цену объекта по соглашению долевого участия. Еще один плюс кооперативов, по мнению специалистов, заключается в том, что продажа объектов по такой схеме удобна компаниям. Она в меньшей степени защищает права покупателей, чем ФЗ № 214. В рассматриваемой схеме юридические возможности пайщиков определяет Устав ЖСК. Его компания готовит еще до вступления в объединение граждан. Соответственно, документ в большей степени отвечает интересам фирмы, нежели людей.

Это интересно:  Приказ о предоставлении отпуска по беременности и родам образец: скачать по форме Т-6, правила и порядок заполнения бланка на декрет 2019 год

Большинство граждан, решивших вложить свои средства в строительство, проводят сравнительный анализ существующих схем продаж. Обычно недвижимость выбирается по иным критериям:

  1. Местоположение.
  2. Предполагаемая продолжительность строительства.
  3. Цена.
  4. Планировка.

И только после того как объект выбран, гражданин может узнать, что он строится жилищным кооперативом. Ряд экспертов полагают, что ничего страшного в такой схеме нет, если компания предоставляет покупателю всю необходимую документацию. Внимание, в первую очередь, следует обращать на бумаги, выступающие основанием для ведения строительства:

  1. Постановление правительства города.
  2. Арендное соглашение или св-во о праве собственности на землю.
  3. Разрешающие документы.

Существует два варианта жилищных кооперативов. Первый предполагает, что объединение выступает и как инвестор, и как подрядчик. Этот вариант считается более предпочтительным, поскольку усиливает ответственность компании. Во втором случае кооператив, выступая как инвестор, находится в договорных отношениях с застройщиком. Последний, в свою очередь, является самостоятельным юридическим лицом. Договор жилищно-строительного кооператива может скрывать в себе определенный риск. В случае неисполнения объединением обязательств, подрядчик не должен передавать ему объем объектов недвижимости, который был изначально запланирован. В этой связи при изучении соглашения можно обнаружить пункт, предусматривающий условие расторжения по инициативе застройщика.

В законодательстве установлены обязанности этого лица. Они предусматриваются в ст. 148 ЖК. В обязанности лица входит:

  1. Соблюдение объединением законодательства и положений Устава.
  2. Контроль своевременного внесения участниками общества установленных взносов и обязательных платежей.
  3. Формирование доходно-расходных смет на соответствующий год, составление отчетности о финансовой деятельности, а также предоставление этих документов на общем собрании участников объединения для утверждения.
  4. Управление домом либо заключение соглашений с компаниями, осуществляющими эту деятельность.
  5. Наем работников для обслуживания здания и их увольнение.
  6. Заключение договоров по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества.
  7. Ведение списка участников объединения, бухгалтерской отчетности, делопроизводства.
  8. Организация и проведение общих собраний.

Ответственное лицо может исполнять и иные обязанности. Они фиксируются в уставе ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив позволяет купить квартиру в небольшой новостройке в рассрочку.

Величина взносов определяется условиями подписанного договора.

Расскажем, как сделать невыгодным для кооператива неисполнения обязательств по договору с пайщиком.

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

  • рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
  • без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
  • участие в управлении вплоть до голосования по выбору членов правления кооператива;
  • полный отчёт руководства перед пайщиками.
  • неокончательная цена. Она может вырасти;
  • неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по ссылке.

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

  1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
  2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

  • за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
  • пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
  • члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
  • когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

Содержание определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.

Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.

Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.

К обязанностям членов ЖСК относят:

  • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
  • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
  • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
  • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

В обязанности кооператива входит:

  • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
  • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
  • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.
  • участие в общем собрании членов ЖСК;
  • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

  • как решить спор с руководством кооператива,
  • какие права даёт вступление в ЖК,
  • что даёт участие в общем собрании,
  • какой закон защищает права пайщиков.

Перенос сроков строительства утверждается только на общем собрании и никогда – правлением.

Застройщик пропустит все сроки сдачи объекта в эксплуатацию, когда в оговоренный договором период фактически здание не готово или его состояние не позволяет в нём жить.

Укажите размер неустойки в уставе ТСЖ и договоре, который подписывается между кооперативом и его членами.

Если такого пункта нет, получить компенсацию будет очень затруднительно.

ЖСК является доступным вариантом для привлечения средств в строительство.

Его актуальность очевидна, ведь данную форму самоорганизации можно создать не только в жилом многоэтажном здании, но и в коттеджном поселке.

Главной официальной бумагой является Устав жилищного строительного кооператива.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Протоколом предусматривается обеспечение его участников жильем и управление в будущем уже готовым зданием или его группами, так как формируются организации для 3-х видов строительства:

  • многоэтажный жилой дом;
  • коттеджи;
  • таунхаус.

Устав для ЖСК обязан соответствовать требованиям Закона «О потребительской кооперации» и Примерного устава. После принятия документ проходит регистрацию в уставном порядке, с тем, чтобы организация приобрела права юридического лица.

Эта бумага необходима для четкой формулировки определенных пунктов деятельности организации, как:

  • фактический адрес;
  • наименование;
  • размер взносов;
  • порядок вступления и выхода из организации;
  • состав правления;
  • ответственность за срыв графика финансовых обязательств;
  • способ удаления предприятия;
  • покрытие убытков.

Создается жилищно-строительный кооператив Устав совместно с принятием решения о формировании организации, членами которой стают дееспособные граждане согласно Гражданскому кодексу. Им предусмотрено применение как денежных вливаний членов организации для будущего строительства, так и задействование кредитных средств.

В нем детально отображен план будущего строительства – типовой или индивидуальный, с дополнительными постройками: гаражи, культурные, бытовые, хозяйственные помещения. Вообще на деньги предприятия можно совершить любое строительство, главное, чтобы оно было одобрено членами ЖСК и удовлетворяло их потребности.

Имеет жилищный кооператив устав, согласно которому жилые помещения можно использовать не только самим членам предприятия, но и сдавать их в аренду для привлечения дополнительных средств по обустройству территории и помещений.

Также четко установлены границы собственности ЖСК и его членов в индивидуальном порядке.

Также официальной бумагой предусмотрены четыре вида взносов, совершаемых каждым членом предприятия:

  • вступительный;
  • паевой;
  • на ремонт;
  • на эксплуатацию дома.

Состав членов управления фиксируется в данном документе таким образом:

  1. Высший орган управления – собрание всех членов, решающее важнейшие аспекты.
  2. Исполнительный орган – ограниченный коллектив, совершающий повседневную деятельность.
  3. Контрольный орган – комиссия, совершающая ревизию.
  4. Формируется состав данных органов.

Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК. У нас на сайте есть информация про:

Помните, что вы в любой момент можете выйти из ЖСК, если вдруг захотите перейти в ЖНК.

Составление официальной бумаги примерно происходит в следующем порядке:

  1. Указывается, что устав утверждается, кем, от какого числа, название предприятия в шапочке документа.
  2. Далее идет перечень общих положений, то есть:
    1. Название предприятия, можно на нескольких языках;
    2. Точный юридический адрес, согласно гос. регистрации;
    3. Идут данные о дне внесения в государственный реестр, а значит признание общества юридическим лицом;
    4. Протоколом предписывается наличие у общества круглой печати, является допустимым присутствие штампов, бланков, эмблем и прочих предметов индивидуализации;
    5. Организация имеет банковские счета;
    6. ЖСК отвечает своим имуществом;
    7. Требования данной бумаги должны, прилежно выполнятся;
    8. Общество создается соответственно требованиям Жилищного кодекса РФ.
  3. Далее идет перечень цели, предметов и видов деятельности.
  4. Прием и реестр членов кооператива.
  5. Положение о завершении членства.
  6. Описываются в подробном изложении права, льготы, обязанности и ответственность каждого члена общества.
  7. Подробно описывается имущество кооператива и за счет, каких финансов оно формируется.
  8. Каким образом будет совершаться управление кооперативом.
  9. Сведения о выбранном на этом же заседании правлении.
  10. Подробности о ревизионной комиссии.
  11. Каким образом будет совершаться учет и отчетность предприятия.

Новая редакция должна быть утверждена на собрании всех членов и выполнены изменения соответственно текущим поправкам, ведь Федеральный закон от 08.02.1998 №14-ФЗ редактирован от 29.12.2012.

Редакция коснулась статьи 20 об урезании объема уставного капитала:

О данном положении необходимо оповестить регистрирующий орган по поводу изменения капитала в течение 3-х рабочих дней после выполнения положения. Дважды распечатать уведомление о принятии подобного нюанса, содержащего необходимые уточнения:

  • наименование в полной и сокращенной форме, место положения;
  • размер уставного капитала и сумма, которая его уменьшает;
  • каким образом произойдет действие;
  • описание порядка и условий заявления кредиторами общества.

Кредитор располагает правом оспорить нововведения в установленные сроки и потребовать досрочное погашение займа, в случае недоступности этих действий желать разрыва отношений с возмещением убытков п. 5 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 228-ФЗ.

Абзацы четвертый и пятый подпункта «а» пункта 1 и подпункт «б» пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 27 декабря 2009 года N 352-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части пересмотра ограничений для хозяйственных обществ при формировании уставного капитала, пересмотра способов защиты прав кредиторов при уменьшении уставного капитала, изменения требований к хозяйственным обществам в случае несоответствия уставного капитала стоимости чистых активов, пересмотра ограничений, связанных с осуществлением хозяйственными обществами эмиссии облигаций» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 52, ст. 6428) признать утратившими силу.

Суд обладает правом на отказ в положительном ответе на иск, если располагает предоставленными аргументами, что нововведения в положении уставного документа не нарушают прав кредитора и нового объема довольно для выполнения обязательств перед ним.

Статья 30. Фонды и чистые активы общества:

Обществу разрешено составление резервных и прочих активов в предусмотренном уставом порядке. Стоимость таких ценных бумаг определяется порядком установленным федеральным органом исполнительной власти и соответственно числам бухгалтерского учета.

Для кредиторов берется номинал собственного капитала.

Предприятию вменяется предоставить доступ к данным о стоимости чистых активов каждому заинтересованному лицу соответственно п. 4 ст. 50 Федерального закона.

Статья 50. Хранение документов общества и предоставление обществом информации

4. Общество по требованию участника общества обязано обеспечить ему доступ к документам, предусмотренным пунктами 1 и 3 настоящей статьи. В течение трех дней со дня предъявления соответствующего требования участником общества указанные документы должны быть предоставлены обществом для ознакомления в помещении исполнительного органа общества. Общество по требованию участника общества обязано предоставить ему копии указанных документов. Плата, взимаемая обществом за предоставление таких копий, не может превышать затраты на их изготовление.

Отчет за 12 месяцев состоит из:

  • показателей изменения цены чистых активов;
  • результатов анализов – почему запасы не соответствуют уставному капиталу;
  • исчисление мер для решения данного положения.

Если же в конце 12 месяцев активы все-таки менее, уставного капитала выполнится решение об уменьшении этого капитала или же расформировании общества.

Во время создания ЖСК следует брать во внимание предписания Примерного устава, дабы избежать возникновения проблем.

К примеру, в отношении полномочий органов управления организацией.

Также здесь четко оговорен вопрос передачи нежилых помещений юридическим лицам в пользование. Существуют четкие границы между собственностью ЖСК и членов ЖСК.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Участие в жилищно-строительном кооперативе является одним из немногих способов приобретения жилья на стадии его строительства, предусмотренных законодательством. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:

— разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

— Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);

— Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.

Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива.

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права :

— право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;

— право на избрание в Правление ЖСК;

— право на пай члена жилищного кооператива;

— право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;

— право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).

— член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;

— член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Основные риски, связанные с членством в ЖСК

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:

1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива — постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)

2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.

3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет.

4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.

5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор).

6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение ст. 121 ЖК РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены. Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение ст. 121 ЖК РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Следует отметить и другой способ привлечения денежных средств. Гражданин вступает в члены кооператива в соответствии с требованиями ЖК РФ, но при этом дополнительно с данным лицом заключается договор (соглашение), содержащий условия включения его в члены ЖСК, оплаты членских взносов, внесения паевых взносов и т.п. Согласно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяется его Уставом. Таким образом, в договоре (соглашении) не может одновременно содержаться условия о порядке оплаты паевых взносов и условия о порядке вступления в члены ЖСК, порядке уплаты членских взносов, поскольку, такой договор (соглашение) с ЖСК может заключить только лицо уже имеющее статус члена ЖСК, то есть которое уже оплатило членский взнос.

Таким образом, при вступлении граждан и (или) юридических лиц в члены ЖСК и внесении ими денежных средств на строительство объектов недвижимости должно соблюдаться в полном объеме гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации. Только в этом случае граждане и юридические лица будут полноценными участниками жилищных правоотношений.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях.

Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения, основанные на договорах участия в долевом строительстве, являются более защищенными с правовой точки зрения.

Источник: Главное управление строительства Тюменской области

Статья написана по материалам сайтов: businessman.ru, kapremont.expert, 101urist.com, admtyumen.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий