Отчуждение земель: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления 2019 год

Вместе с правом собственности на угодья, их владелец имеет возможность совершать ряд гражданских сделок с предметом недвижимости, основными из которых являются их покупка, передача в дар, продажа, аренда, а также отчуждение земельного участка – понятие и главные особенности которого, рассмотрим более подробно.

Именно данная категория оформления нормативных актов вызывает больше всего вопросов у простых граждан, далеких от вопросов юриспруденции.

Материальная, либо безоплатная возможность частного (юридического) лица передать свое право владения землей посредством нотариально заверенного договора, трактуется как факт отчуждения недвижимого имущества.

Побуждающими мотивами к такому действию могут служить следующие факторы:

  • судебные постановления
  • нормативные документы уполномоченных административных органов
  • все виды договорных бумаг, оформленные в соответствии с требованиями российского законодательства
  • правомочные решения муниципальных ведомств
  • причины, индивидуально прописанные в Гражданском Кодексе

Базовые принципы статьи ФЗ РФ о приватизации государственных и частных объектов недвижимости выделяют основные виды действий посредством отчуждения.

Добровольная реквизиция. Процедура предполагает смену собственника исходя их личных побуждений владельца в пользу данного решения. Сюда относятся:

  • факт дарения
  • покупка земли
  • продажа личных угодий
  • обмен (без дополнительных материальных вложений и выплат)
  • передача по завещанию

Данный вид действий требует строго соблюдения правильности оформления и нотариального заверения всех договорных документов, подтверждающих факт совершения сделки.

Реквизиция по принуждению. Передает право владения от одного собственника другому, не считаясь с волеизъявлением хозяина земли. Такие действия подкреплены судебными исками, решениями об изъятии надела в пользу сторонних лиц, а так же отчуждение по объективным причинам в пользу государства или федерального округа.

Такие решения материальной компенсации не предполагают, конфискацию проводят исполнительные службы при наличии всех подтверждающих бумаг и постановлений.

Денежное отчуждение. Под такими сделками следует понимать возмездную передачу владений другому собственнику, вследствие совершения которой владелец несет для себя определенные выгоды – например, передача земли по завещанию с условием пожизненного ухода и содержания, либо с получением разовой компенсационной суммы за реквизированный участок.

Таким образом, как добровольное, так и принудительное отчуждения может нести в себе материальную подоплеку, либо не иметь ее.

Чаще всего при заключении договоров об отчуждении и сторону, передающую владение, и лица, его получающего, волнует вопрос минимизации рисков, юридической состоятельности реквизиции, ее обоюдной выгоды.

Ведь незнание главных условий оформления могут привести к печальным последствиям, таким как: финансовые потери в виде неустойки, штрафов в случае расторжения факта сделки, а иногда и немалый материальный урон в виде 100% потерь от продажи надела.

Чтобы этого не произошло, следует соблюсти следующие основные требования к подобного рода правовым операциям:

  • смена юридического собственника может быть произведена лишь после принятия соответствующих постановлений судебными инстанциями
  • в рамках административных решений
  • земельный контроль оборотоспособности обязан выполняться с соответствии с базовым перечнем юридических нормативных актов
  • угодья не должны быть вычеркнуты из гражданского оборотного реестра, и не иметь соответствующих ограничений
  • не представлять государственной и природно-охранной ценности

Отчуждение земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

  • сбор пакета документов, подтверждающих личность собственника (если таковых несколько, предоставляются копии паспортов, идентификационного кода всех долевых участников финансовой операции, а при наличии несовершеннолетних – свидетельства о рождении)
  • подтверждение правовой состоятельности – нормативный акт, удостоверяющий факт владения
  • если отчуждение осуществляется посредством торговли участком, потребуется независимая экспертная оценка – такую услугу окажут муниципальные земуправления
  • коммуникационная схема – выдается по запросу собственника инспектором кадастровой службы
  • выписка из госреестра на предмет отсутствия запрета на совершение сделки
  • разрешительная справка на проведение реквизиции от местных органов самоуправления о том, что на данной территории здания и сооружения

Обязательным условием и заключительной стадией процедуры оформления является завизированный обоими участниками сделки договор – официально зарегистрированный и нотариально заверенный.

Важно понимать, что часть земельных угодий считается только объектом по взаимным обязательствам двух сторон, но никак не вещевой собственностью!

Отдельно взятая доля имеет единственного хозяина – им является владелец всего объекта недвижимости.

Начинать процедуру частичного отчуждения нужно с определения территориальных границ, в рамках которых планируется проведение сделки.

Такие работы проводят кадастровые организации, по окончании которых формируется новый участок как материальный и независимый объект.

С этого момента он вполне может быть выставлен на продажу, арендован, под него можно получить ипотечное кредитование.

Кроме того, долевой участок земли юридически рассматривается и как залоговое имущество. Объекту присваивается инвентарный номер, он заносится в единый кадастровый реестр и имеет персональный миниплан.

На юридическом языке долевой земельный ресурс попадает под категорию сервитута, что трактуется как ограниченные правовые рамки. Им могут быть электрокоммуникации, системы водоотведения и другие важные объекты. Такая долевая часть по закону не может быть отчуждена.

Пакет документов при совершении сделок на часть земельного надела аналогичен описанному ранее, с поправкой наличие удостоверяющих личность документов всех собственников долей, а также письменное подтверждение супругов владельцев (в случае смерти или расторжения брачного союза – соответствующие свидетельства). После этого следует приступать к процессу частичного отчуждения имущества.

Важный момент! Законом предусмотрена так же общая доля владения и правовые операции с ней. Так, согласно статье 244 ФЗ России, индивидуальная часть владения должна быть заранее определена, а ее границы будут складываться из общих размеров угодий и наличия на их территории каких – либо зданий и построек.

Нередки ситуации, когда для успешного осуществления важных муниципальных проектов необходимо изъятие частных наделов, находящихся на территории будущих строительных сооружений. Необходимо отметить, что данные действия являются абсолютно законными со стороны государства и распространяются на следующие категории собственников:

  • физических лиц – владельцев недвижимого имущества
  • его арендаторов
  • собственников, право которых на владение землей определено договором о пожизненном наследовании
  • отчуждение земельного участка – это мероприятия, предполагающее обязательно присутствие компенсационных выплат (как из средств государственного бюджета, так и за счет предприятий и компаний, имеющих прямой интерес к процессу реквизиции частных угодий)
  • решение об изъятии находится в компетенции вышестоящих органов исполнительной власти, напрямую контролирующих проект
  • собственник земли письменно уведомляется о решении, об отчуждении и имеет право обжаловать его в судебных инстанциях
  • непосредственно изъятие возможно только после согласия собственника с данным фактом и его удовлетворенности компенсационными мерами, полученными взамен на отнятый участок

Кроме того, юридическая сторона земельного отчуждения в пользу государства призвана защищать, в первую очередь, интересы владельца и требует соблюдения следующих основных требований:

  • взамен изъятого участка собственнику может быть предложен другой, равноценный по стоимости земельный надел
  • сумма денежной компенсации за потерянное имущество начисляется исходя из рыночной цены участка на данный момент времени
  • если собственник земли не является гражданином РФ, он полностью уравнивается в правах с россиянами
  • в ситуациях, когда угодья находятся в аренде, наиболее приемлемым решением станет компромисс – за расторжение договора и неиспользованные годы сдачи участка в наем, владелец получает сумму, полностью компенсирующие его материальные потери
  • любыми вопросами, связанными с финансовой стороной процедуры отчуждения, правомочны заниматься только компании, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся членами СРО.

Основаниями для реквизиции могут быть:

  • добровольное волеизъявление владельца
  • смерть владельца при полном отсутствии наследователей земли
  • изъятие надела по требованию кредитной организации в случае невыполнения собственником договорных обязательств по сделке
  • отчуждения по объективно необходимым причинам
  • судебная конфискация земельного участка исполнительными органами
  • умышленное отклонение от процедуры изъятия лицами, не имеющими российского гражданства, но имеющими участок на территории РФ, в сроки предписанные законодательно.

Рамками Земельного Кодекса регламентирована так же и возможность передачи частных угодий сторонним лицам. Действие происходит в соответствии со ст. 27 ЗК и может быть как добровольным, так и вынужденным. Важно! Сдача надела в долгосрочное пользование, передача доверительных полномочий стороннему лицу с точки зрения закона отчуждением не является!

Это интересно:  Алименты на ребенка на счет в банке. Закон об алиментах в России 2019 год

В случае принудительного изъятия необходимо решение судебных органов (например, когда в качестве конфискуемого имущества в пользу потерпевшей стороны выступает земельный участок).

При добровольном изъятии владелец реализует данное ему государством право на совершение имущественных операций с объектами личной собственности в рамках ФЗ.

Следует понимать, что на всей территории РФ любые юридические сделки с недвижимостью (и процедура отчуждения в первую очередь!) возможны только в рамках и на условиях, регламентируемых базовыми нормами действующего законодательства. Лишь в этом случае правовое обязательство по земельной реквизиции будет являться полностью исполненным.

О секретах сделок с недвижимостью можно узнать из видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Что в законе понимается под отчуждением земель? Сделки с земельными участками — частое явление, независимо от кризиса. И всегда возникают вопросы с порядком оформления сделок, таким образом, чтобы не возникало сомнений в их законности.

Требования к сделкам и порядку их проведения прописаны в ГК и ЗК. Первый определяет общие условия сделок, второй – особенности их совершения с землями.

Особняком стоит закон об обороте сельскохозяйственных земель. Он описывает порядок проведения операций с землями, отведенными под сельское хозяйство.

Закон о регистрации прав на недвижимость носит технический характер и регулирует процесс прав на объекты недвижимости. Согласно положениям ГК, право собственности возникает с момента регистрации прав после подписания договора.

Отчуждению земель посвящена значительная часть судебной практики. В частности, в период существования ВАС изданы рекомендации судам по применению положений земельного и гражданского кодексов, разбирая споры о законности сделок.

Вдобавок принят целый комплекс подзаконных актов, изданных во исполнение законов. Они, так или иначе, касаются процедуры проведения сделок.

Отчуждением земель признается переход прав собственности на них путем совершения сделок. Они заключаются между гражданами и юридическими лицами на добровольной основе. В законе прописываются случаи принудительного совершения сделок через суд. Они считаются скорее исключением, т.к. никто не отменял свободу заключения договора.

Примером служит выкуп земель для общественных нужд, надо сказать, что процедура на протяжении нескольких лет постоянно изменялась и не в пользу граждан.

Если брать типичные ситуации, под отчуждение земельного участка подпадает договор дарения, купли-продажи, мены. О выкупе через суд было сказано выше.

Аренда, передача в пользование не считаются сделками по отчуждению, ведь полноправным собственником остается одно лицо.

Земельный кодекс гласит, что все земли, которые не находятся в чьей-либо собственности, являются государственными. И их можно приобрести в собственность двумя путями:

  • купить с выполнением некоторых особенностей, связанных со сделками с государственным имуществом;
  • приватизировать или получить в собственность на бесплатной основе.

Например, арендатор, исполняющий условия договора, вправе претендовать на получение права собственности, если иное не прописано в законе.

Отчуждение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало прерогативой государства, т.к. собственники являются источниками пополнения казны за счет налога на собственность.

Ее результатом становится отчуждение земли в пользу государства. Если имущество было приобретено в рамках незаконной деятельности или сделка признана порочной, то приобретение не признается законным. Если подобное происходит в связи с совершением преступления, производится конфискация согласно нормам УК.

Земельное законодательство предусматривает отчуждение участка земли при нарушении правил их использования либо участок заброшен. В данных положениях есть здравый смысл, но в условиях отсутствия надлежащей защиты права собственности и пренебрежения чиновниками законом они приносят больше вреда.

На что обращают внимание при оценке сделки?

  • Она должна быть исключительно добровольной, без обмана или давления на участников соглашения.
  • Договоры заключаются в отношении участков, прошедших постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности в реестре прав на недвижимость.
  • Сделка заключается непосредственно собственником либо его представителем, действующим на основе доверенности.
  • Отчуждение земли не допускается, если она отведена под заповедники и иные важные объекты (оборонного значения, на них располагаются объекты жизнеобеспечения – например, энергетики).
  • На право собственности вправе претендовать лишь граждане.
  • На земли, отведенные под сельское хозяйство, вправе претендовать лишь организации или предприниматели, работающие в сфере на профессиональной основе.

Стороны разрабатывают соглашение, в котором определяют условия перехода права собственности. Документ должен отвечать действительным намерениям и действиям сторон, в противном случае его могут признать незаконным, и участники сделки вернутся в исходное положение.

Отсутствие существенных условий приведет к тому, что с точки зрения договор не имеет законной силы и не влечет правовых последствий, а значит, стороны вновь возвращаются в изначальное положение.

Часть договора или его приложение – акт о передаче участка и технической документации, оформленной на него. Некоторые юристы прописывают пункт, что факт подписания подтверждает передачу объекта.

Если на земельном участке размещен объект капитального строительства, то отчуждение производится параллельно. Удобнее написать один договор. И в ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Власти подают объявление о проведении торгов на сайте и в СМИ, публикующих официальную информацию.

Желающие выкупить участок подают перечень документов согласно требованиям о проведении торгов. Особенностью является предоставление обеспечения, проигравшие лица получают его обратно.

Торги проводятся или в виде аукциона (кто предложит большую цену), или путем принятия комиссией решения, чье предложение является выгоднее. Аукцион не предусматривается.

Лицу, выигравшему торги, дается время на заключение договора. Предложенный проект составляется на основе типовой формы. Изменить что-то в нем покупателю сложно, и при условии нарушения существенных условий.

Если победитель откажется подписать договор на предложенных условиях, то сумма, переданная в качестве обеспечения, остается в бюджете.

На покупателя ложится соблюдение несколько условий:

  • он не вправе менять целевой назначение и обязан заботиться о плодородии участка и сохранении экологического баланса;
  • договор может предусматривать право обратного выкупа в течение оговоренного срока.

Отчуждение сельскохозяйственных земель имеет много особенностей. Главная из них – обязанность сообщить муниципалитету или иному органу власти, в зависимости от конфигурации правительственных структур в регионе.

Если ответ отрицательный или в течение 30 дней его не дали, то продавец свободен от обязательств перед властью.

Продажа участка третьему лицу возможна лишь на условиях, ранее предложенных органу муниципалитета.

Если отчуждение земель сельскохозяйственного назначения произошло с нарушением описанного выше правила, орган власти может в течение года после заключения договора требовать в суде перевода прав на себя. Первому покупателю возвращают сумму денег, полученную им ранее.

Законодательство требует стандартного перечня бумаг для заключения сделки:

  • паспорта участников сделки;
  • документы о собственности на земельный участок;
  • техническая документация (бумаги, оформленные при проведении кадастровых работ);
  • отчет оценщика о стоимости участка;
  • справка из БТИ об отсутствии на участке объектов недвижимости;
  • если продавец имеет супруга или супругу, закон обязывает получить оформленное с помощью нотариуса согласие на сделку.

Права на недвижимость, полученные ранее 1997 года до введения современного порядка регистрации, подлежат перерегистрации. Их внесение в реестр происходит одновременно с регистрацией сделки по отчуждению.

Сотрудники Росреестра попросят первоначальные документы о праве на собственность.

В законе о регистрации описан перечень документов, которые предоставляются в подобных ситуациях.

Катастрофа сказалась также и на РФ. Часть ее территории подверглась заражению. Что представляют собой земли отчуждения? В зоне отчуждения нельзя селиться, там фактически заморожена любая хозяйственная деятельность. Использование природных ресурсов на той территории ограничено или запрещено. В России в зону отчуждения включены 4 села, расположенные в Брянской области.

Это интересно:  Кто может претендовать на преимущественное право покупки доли в ООО 2019 год

Граждане, которые там жили до катастрофы, были выселены, им предоставили жилье и место работы. В то же время сейчас им полагается ряд льгот.

Проблема отчуждения земли заключается в том, какие нормы и как применить. По общему правилу подписывается договор, затем регистрируется переход прав и покупатель или одаряемый становится полноценным собственником.

Сельскохозяйственные земли продаются по несколько иным правилам, направленным на сохранение их статуса.

Приобретение участка у государства практикуется по специальным процедурам. В частности, проводятся торги или аукционы, их участники дают обеспечение. Проигравшим его возвращают, а победителю нет, если он откажется или уклонится от заключения сделки.

В то же время государство отбирает землю, приобретенную на незаконно добытые средства, путем обмана либо используемую с нарушениями.

Что в законе понимается под отчуждением земель? Сделки с земельными участками — частое явление, независимо от кризиса. И всегда возникают вопросы с порядком оформления сделок, таким образом, чтобы не возникало сомнений в их законности.

Требования к сделкам и порядку их проведения прописаны в ГК и ЗК. Первый определяет общие условия сделок, второй – особенности их совершения с землями.

Особняком стоит закон об обороте сельскохозяйственных земель. Он описывает порядок проведения операций с землями, отведенными под сельское хозяйство.

Закон о регистрации прав на недвижимость носит технический характер и регулирует процесс прав на объекты недвижимости. Согласно положениям ГК, право собственности возникает с момента регистрации прав после подписания договора.

Отчуждению земель посвящена значительная часть судебной практики. В частности, в период существования ВАС изданы рекомендации судам по применению положений земельного и гражданского кодексов, разбирая споры о законности сделок.

Вдобавок принят целый комплекс подзаконных актов, изданных во исполнение законов. Они, так или иначе, касаются процедуры проведения сделок.

Отчуждением земель признается переход прав собственности на них путем совершения сделок. Они заключаются между гражданами и юридическими лицами на добровольной основе. В законе прописываются случаи принудительного совершения сделок через суд. Они считаются скорее исключением, т.к. никто не отменял свободу заключения договора.

Примером служит выкуп земель для общественных нужд, надо сказать, что процедура на протяжении нескольких лет постоянно изменялась и не в пользу граждан.

Если брать типичные ситуации, под отчуждение земельного участка подпадает договор дарения, купли-продажи, мены. О выкупе через суд было сказано выше.

Аренда, передача в пользование не считаются сделками по отчуждению, ведь полноправным собственником остается одно лицо.

Земельный кодекс гласит, что все земли, которые не находятся в чьей-либо собственности, являются государственными. И их можно приобрести в собственность двумя путями:

  • купить с выполнением некоторых особенностей, связанных со сделками с государственным имуществом;
  • приватизировать или получить в собственность на бесплатной основе.

Например, арендатор, исполняющий условия договора, вправе претендовать на получение права собственности, если иное не прописано в законе.

Отчуждение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало прерогативой государства, т.к. собственники являются источниками пополнения казны за счет налога на собственность.

Ее результатом становится отчуждение земли в пользу государства. Если имущество было приобретено в рамках незаконной деятельности или сделка признана порочной, то приобретение не признается законным. Если подобное происходит в связи с совершением преступления, производится конфискация согласно нормам УК.

Земельное законодательство предусматривает отчуждение участка земли при нарушении правил их использования либо участок заброшен. В данных положениях есть здравый смысл, но в условиях отсутствия надлежащей защиты права собственности и пренебрежения чиновниками законом они приносят больше вреда.

На что обращают внимание при оценке сделки?

  • Она должна быть исключительно добровольной, без обмана или давления на участников соглашения.
  • Договоры заключаются в отношении участков, прошедших постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности в реестре прав на недвижимость.
  • Сделка заключается непосредственно собственником либо его представителем, действующим на основе доверенности.
  • Отчуждение земли не допускается, если она отведена под заповедники и иные важные объекты (оборонного значения, на них располагаются объекты жизнеобеспечения – например, энергетики).
  • На право собственности вправе претендовать лишь граждане.
  • На земли, отведенные под сельское хозяйство, вправе претендовать лишь организации или предприниматели, работающие в сфере на профессиональной основе.

Стороны разрабатывают соглашение, в котором определяют условия перехода права собственности. Документ должен отвечать действительным намерениям и действиям сторон, в противном случае его могут признать незаконным, и участники сделки вернутся в исходное положение.

Отсутствие существенных условий приведет к тому, что с точки зрения договор не имеет законной силы и не влечет правовых последствий, а значит, стороны вновь возвращаются в изначальное положение.

Часть договора или его приложение – акт о передаче участка и технической документации, оформленной на него. Некоторые юристы прописывают пункт, что факт подписания подтверждает передачу объекта.

Если на земельном участке размещен объект капитального строительства, то отчуждение производится параллельно. Удобнее написать один договор. И в ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Власти подают объявление о проведении торгов на сайте и в СМИ, публикующих официальную информацию.

Желающие выкупить участок подают перечень документов согласно требованиям о проведении торгов. Особенностью является предоставление обеспечения, проигравшие лица получают его обратно.

Торги проводятся или в виде аукциона (кто предложит большую цену), или путем принятия комиссией решения, чье предложение является выгоднее. Аукцион не предусматривается.

Лицу, выигравшему торги, дается время на заключение договора. Предложенный проект составляется на основе типовой формы. Изменить что-то в нем покупателю сложно, и при условии нарушения существенных условий.

Если победитель откажется подписать договор на предложенных условиях, то сумма, переданная в качестве обеспечения, остается в бюджете.

На покупателя ложится соблюдение несколько условий:

  • он не вправе менять целевой назначение и обязан заботиться о плодородии участка и сохранении экологического баланса;
  • договор может предусматривать право обратного выкупа в течение оговоренного срока.

Отчуждение сельскохозяйственных земель имеет много особенностей. Главная из них – обязанность сообщить муниципалитету или иному органу власти, в зависимости от конфигурации правительственных структур в регионе.

Если ответ отрицательный или в течение 30 дней его не дали, то продавец свободен от обязательств перед властью.

Продажа участка третьему лицу возможна лишь на условиях, ранее предложенных органу муниципалитета.

Если отчуждение земель сельскохозяйственного назначения произошло с нарушением описанного выше правила, орган власти может в течение года после заключения договора требовать в суде перевода прав на себя. Первому покупателю возвращают сумму денег, полученную им ранее.

Законодательство требует стандартного перечня бумаг для заключения сделки:

  • паспорта участников сделки;
  • документы о собственности на земельный участок;
  • техническая документация (бумаги, оформленные при проведении кадастровых работ);
  • отчет оценщика о стоимости участка;
  • справка из БТИ об отсутствии на участке объектов недвижимости;
  • если продавец имеет супруга или супругу, закон обязывает получить оформленное с помощью нотариуса согласие на сделку.

Права на недвижимость, полученные ранее 1997 года до введения современного порядка регистрации, подлежат перерегистрации. Их внесение в реестр происходит одновременно с регистрацией сделки по отчуждению.

Сотрудники Росреестра попросят первоначальные документы о праве на собственность.

В законе о регистрации описан перечень документов, которые предоставляются в подобных ситуациях.

Катастрофа сказалась также и на РФ. Часть ее территории подверглась заражению. Что представляют собой земли отчуждения? В зоне отчуждения нельзя селиться, там фактически заморожена любая хозяйственная деятельность. Использование природных ресурсов на той территории ограничено или запрещено. В России в зону отчуждения включены 4 села, расположенные в Брянской области.

Граждане, которые там жили до катастрофы, были выселены, им предоставили жилье и место работы. В то же время сейчас им полагается ряд льгот.

Это интересно:  Трудовая инспекция в Республике Калмыкия 2019 год

Проблема отчуждения земли заключается в том, какие нормы и как применить. По общему правилу подписывается договор, затем регистрируется переход прав и покупатель или одаряемый становится полноценным собственником.

Сельскохозяйственные земли продаются по несколько иным правилам, направленным на сохранение их статуса.

Приобретение участка у государства практикуется по специальным процедурам. В частности, проводятся торги или аукционы, их участники дают обеспечение. Проигравшим его возвращают, а победителю нет, если он откажется или уклонится от заключения сделки.

В то же время государство отбирает землю, приобретенную на незаконно добытые средства, путем обмана либо используемую с нарушениями.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры).

Особенности земельных сделок:

1. не допускается изменение целевого назначения земельного участка.

2. не допускается образование маломерных участков.

3. не должны приводить к ухудшению состояния земель.

4. не допускается изменение разрешенного использования, санитарного режима.

5. необходимо индивидуализировать предмет. Поэтому в договор вносятся сведения из кадастрового паспорта.

Сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления одного документа.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договор ренты.

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Сделки же с земельными участками подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.

Так, в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Несоблюдение письменной формы, игнорирование нотариального удостоверения или регистрации земельной сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, регистрация производится на основании решения суда.

Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации.

16. Договор купли-продажи. Ипотека(залог) земельных участков

Договор купли-продажи земельных участков является разновидностью гражданско-правового договора купли- продажи. согласно которому одна сторона(продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне (покупателю).а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму(цену).

1)В соответствии с ЗК не могут быть объектами купли продажи земельные участки из земель, которые изъяты из оборота. Купля-продажа земельных участков, ограниченных в обороте.

2)Объектом купли-продажи может быть только земельный участок прошедший государственный кадастровый учет и получивший в результате этого такие характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков.

3)Являются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, если он:

Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию

Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком в том числе, передачу земельного участка в аренду, совершение иных земельных сделок

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; о качественных свойствах земли; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Продавцами в договоре купли- продажи земельных участков в зависимости от того, в чьей собственности находятся продаваемые земельные участки, могут быть:

Государство и муниципалитеты в лице гос. органа исп. власти и ОМС, когда продаваемый участок находится в гос. или муниципальной собственности.

Граждане и ЮЛ,когда зем участок явл объектом частной собственности.

Покупателями м.б. государство и муниципалитеты в случ.когда земельн участки находятся в собственности граждан и ЮЛ.

Ипотека(залог) земельных участков.

Согласно п.1 ст1.фЗ «об ипотеке» одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой. или лицо.не участвующее в этом обязательстве(третье лицо)

Ипотека может быть установлена в обеспечение широкого круга обязательств и в частности: по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК.

В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации предмета описанием.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество. зарегистрировавшего это право залогодателя.

К договору об ипотеке земельного участка обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим земельным комитетом.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.(момент вступления в силу)

В случае неисполнения ил ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Имущество, на которое обращено взыскание по решению суда,реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке установленном процессуальным законодательством.

Согласно ФЗ «об ипотеке» По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Предметом ипотеки могут быть только земельные участки,находящиеся в соственности граждан,их объединений и юридических лиц и предоставленные им лишь для определенных целей.

Ипотека земель не допускается:

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования

Особенность- право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания, сооружения, в том числе на жилые строения.

Оценка предмета ипотеки определяется соглашением залогодателя и залогодержателя. Что касается земельного участка, то по договору об ипотеке его оценка не может быть ниже кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении земельного участка, на которое обращено взыскание путем продажи на публичных торгах, сохраняется установленный для этого участка режим разрешенного использования.

Статья написана по материалам сайтов: vyborprava.com, businessman.ru, bez-tebya.ru, lektsia.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий