Технический заказчик — это кто такой? Его функции и задачи 2019 год

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Содержание статьи

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

  • Изучение и определение предполагаемых параметров объекта реконструкции или строительства (высотность, площадь, форма), подготовка на основании этой информации градостроительного плана, привязанного к выделенному земельному участку.
  • Проведение инженерных и изыскательных работ (гидрологических, геологических, геодезических), в некоторых сложных случаях также сейсмических, коррозионных, экономических. Получение в соответствующих органах технических условий, необходимых для подключения объекта к городским сетям (вода, газ, электричество, отопление, телефонная связь), транспортной инфраструктуре, разработка схемы логистики. Согласование условий оплаты для присоединения к указанным сетям.
  • Сбор и анализ исходных данных, передача их для изготовления проектно-сметной документации, получение заключений государственных органов по экологическим, имущественным, санитарным вопросам. Поиск организации для изготовления проектной документации в соответствии с заданием на проектирование, размещение заказа, согласование в установленном порядке всех документов.
  • Получение разрешения на проведение строительных работ, подбор подрядчика и заключение с ним договора на выполнение полного цикла строительно-монтажных работ, пусконаладочных процессов, поставку оборудования и необходимых материалов.
  • Приемка, ведение постоянного учета, обеспечение надлежащего хранения находящихся на складах материалов, конструкций, изделий и оборудования, своевременная передача их исполнителям для выполнения работ. Поставщики часто определяются по результатам конкурса.

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

  • подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
  • строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
  • подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
  • контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
  • приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
  • контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
  • организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
  • ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

  • государственными и муниципальными органами;
  • фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
  • проектными организациями;
  • генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика, то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

  • соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
  • сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
  • соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
  • качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

  • соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
  • смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

  • согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
  • проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
  • контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
  • отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
  • готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

  • Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
  • Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
  • Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
  • Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.
Это интересно:  Военная ипотека - что это такое? Условия предоставления военной ипотеки 2019 год

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.

Технический заказчик – это объединение, выполняющее полноценный комплекс услуг инжиниринга в строительстве, начиная от разработки проекта и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию. Если подробным образом проанализировать его функции, становится очевидным то, что ответственность технического заказчика намного шире, чем кажется первоначально. Он играет роль не только профессионального исполнителя в плане подготовки разрешительных документов и прохождения процедуры необходимых согласований, но и партнера, который выступает экспертом по вопросам организации площадок для возведения строений; получения надлежащих технических условий, связанных с подключением к инженерным сетям; контроля в сфере финансов и так далее. Какие компоненты включают в себя услуги подрядчика? Каким образом происходит вступление в СРО? У технического заказчика есть в этом необходимость? На эти и иные не менее интересные вопросы можно отыскать ответы в процессе ознакомления с материалами данной статьи.

Как выяснилось, технический заказчик в строительстве – это ключевое звено, ведь именно он управляет непосредственно процессом и эффективным образом взаимодействует абсолютно со всеми субъектами, принимающими в нем участие. Он исполняет роль координатора, осуществляющего технических надзор, который соответствует каждому из актуальных этапов, а также контролирующего сроки и качество строительства. Откуда же возникло столь современное понятие, как технический заказчик?

Технический заказчик (подрядчик) в качестве самостоятельного термина официально возник в 1980-х. В то время советский Госстрой утвердил соответствующее положение. Так, государственный заказчик сформировал специальную службу, деятельность которой включала подготовку к процедуре возведения объекта, а также современные функции технического заказчика , носящие надзорный характер. Важно отметить, что данная служба полноценно справлялась с собственными обязательствами (в частности, с контрольной функцией в плане качества). Кстати, после того как советская политическая система распалась, она оказалась совершенным образом подготовленной к работе при условии новых обстоятельств, что, несомненно, являлось положительной тенденцией.

Необходимость в техническом заказчике – это актуальная потребность современного рынка. Почему? Дело в том, что его деятельность носит многоплановый характер. Так, для ее реализации необходимы знания, приобретаемые годами. Важно отметить, что техническому надзору заказчика не соответствует ни одна специальность. Представители столь нелегкой службы подчеркивают, что здесь важна прежде всего практика на протяжении многих лет. Как известно, такому не учат даже в самом престижном университете. Технических заказчик – это тот, кто в реализации целого комплекса актуальных на сегодняшний день услуг руководствуется собственными контрактными обязательствами. Значит, при наличии договоров есть и юридические аспекты их осуществления, среди которых — распорядительная документация, решения судебных органов и так далее.

Интересно то, что легального термина технического заказчика, а также определения его обязанностей и прав не было до недавних пор. Характеризующая технического заказчика документация появилась лишь в 2011 году, потому что именно тогда состоялось его официальное признание в обществе. Так, он стал полноправным субъектом индустрии в области строительства. Важно знать, что поправки в ранее утвержденный Градостроительный кодекс РФ были отмечены посредством Федерального закона от 28.11.2011.

Технический заказчик – это юридическое или физическое (осуществляющее свою деятельность на профессиональной базе) лицо, которое уполномочено застройщиком и наделено правом действовать от его имени. Сегодня данный термин фигурирует во множестве статей Градостроительного кодекса РФ. Однако в пункте двадцать втором приведено полноценное понятие технического заказчика, а также четким образом определен его функционал. Таким образом, технический заказчик обязуется заключать договоры по поводу осуществления инженерных изысканий, подготовки проектных документов, строительства, реконструкции, капитального ремонта актуальных объектов; подготавливать задания на реализацию указанных разновидностей работ; предоставлять лицам, которые выполняют инженерные изыскания либо осуществляют подготовку проектных бумаг, реконструкцию, строительство, капитальный ремонт в отношении определенных объектов, документы и материалы, нужные для реализации указанных разновидностей работ; утверждать проектную документацию; подписывать бумаги, которые необходимы для получения разрешения, соответствующего вводу объекта в эксплуатацию; осуществлять другие функции, которые предусматривает настоящий Кодекс. Важно дополнить, что застройщик наделен абсолютным правом реализации всех функций технического заказчика самостоятельным образом.

Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него. В соответствии со словами застройщика (технического заказчика ), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.

Целесообразным будет привести конкретный пример деятельности технического заказчика. Необходимо представить, что существует определенный участок земли, на котором инвестор (заказчик) решает возвести многоэтажный дом. Помимо этого, имеется градостроительный план данного участка. Именно на основании последнего нужно подготовить различного рода документацию. В ее совокупность входят такие бумаги, как договор аренды, договор срочного безвозмездного пользования земельным участком на период проектирования и дальнейшего строительства объекта, а также бумаги по переводу участка земли в необходимую категорию и оформлению отношений земельно-имущественного характера.

Другими словами, служба технического заказчика взваливает на собственные плечи бумажный шквал и этим же ознаменовывает начало предварительных проектных работ, а также подготовки целой совокупности исходно-разрешительных документов. Дальше – больше. Необходимо отметить, что после формирования и дальнейшего согласования планировочно-архитектурной концепции необходимо получить условия технической направленности, соответствующие подключению объекта к уже развитым инженерным сетям. Кроме того, просто получить их – это не вся работа. Действие всех технических условий, которые выдаются, нужно подтвердить в государственных организациях эксплуатации (а их на сегодняшний день насчитывается неимоверно много). Необходимо дополнить, что рассмотренные условия касаются водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоотведения, радиофикации, газификации, а также наружного освещения.

Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.

Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов. Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее. Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика , при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.

Важно отметить, что лишь после того, как заключение Мосгосэкспертизы получено, проект передается в руки заказчика (инвестора) в целях реализации тендерных торгов, соответствующих выбору подрядчика, поставщиков строительных материалов, оборудования и так далее. В услуги технического заказчика входит подготовка материалов для конкурса, отслеживание сроков его проведения. Иными словами, он принимает активное участие в организационном вопросе, касающегося непосредственно процесса строительства.

Наконец-то команда застройщиков полноценным образом сформирована! Однако прежде чем открыть ей дорогу на площадку, техническому заказчику необходимо получить соответствующее разрешение. Нужно обязательно оформить документацию, связанную с отводом участка земли под строительные работы. Кроме этого, на время проведения этих работ следует получить разрешения от всех эксплуатационных структур территориальной единицы на применение актуальных коммуникаций. Кстати, зачастую необходимо и разрешение на производство строительных работ в зоне линий передачи электричества в полосе отвода автомобильных и железных дорог, инженерных сооружений и подземных коммуникаций. Необходимо отметить, что допуск СРО техническому заказчику нужен для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. Хотя данный пункт не является обязательным.

Это интересно:  Льготы детям войны: перечень 2019 год

Сегодня в ряд наиболее важных задач службы технического заказчика включаются следующие пункты:

  • Сбор и подготовка исходно-разрешительной документации.
  • Сопровождение процесса проектирования.
  • Проведение экспертизы проектов.
  • Получение разрешения на реализацию строительных работ.
  • Осуществление технического надзора в плане строительства.
  • Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию.

В настоящее время многие неправильным образом воспринимают рассматриваемую в статье структуру в качестве вспомогательного объединения, способного грамотно и быстро подготовить разрешительные документы и провести нужные согласования. В действительности это компания-партнер, разбирающаяся в определенных вопросах на уровне эксперта. Как правило, они затрагивают следующие аспекты:

  • Организация строительных работ на площадке.
  • Получение технических условий для того, чтобы подключиться к инженерным сетям.
  • Контроль в плане расходования денежных средств и так далее.

Важно отметить, что структура, являющаяся техническим заказчиком, наделяется ключевой ролью в управлении процессом строительства и налаживания эффективного взаимодействия между всеми его участниками. Помимо этого, она занимается надзором в техническом плане, иными словами, обеспечивает максимальное качество строительства, а также соблюдение сроков, предусмотренные актуальным проектом.

Сегодня зачастую технического заказчика, который работает в качестве общества с ограниченной ответственностью, объективно необходим рынку строительства, потому что именно он занимается многосторонней деятельностью. Важно отметить, что для ведения последней так или иначе нужные знания, приобретаемые на протяжении многих лет. Кстати, что допуск СРО техническому заказчику необходим для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. С ним работа продвигается намного быстрее и эффективнее, однако данный допуск не является обязательным пунктом.

Для того чтобы полноценным образом понять значимость структуры технического заказчика, следует как можно подробнее осознать, какие разновидности работы он берет на себя. Помимо подготовки документации, о чем в полной мере рассказано в предыдущих главах, технический заказчик организует плодотворный контакт между всеми участниками процесса, среди которых:

  • Непосредственные заказчики (инвесторы).
  • Проектировщики.
  • Подрядчики.
  • Контролирующие органы, которые занимаются выдачей необходимых для строительства разрешений.

Следует отметить, что департамент службы технического заказчика так или иначе обязуется учитывать интересы всех сторон, а также организовать сдачу объекта капитального строительства вовремя при условии его соответствия нормативным документам и актуальным требованиям.

В предыдущих главах подробным образом приведены стадии профессиональной деятельности технического заказчика, а также оговорен его функционал. Выяснилось, что он в соответствии с определением занимается устранением всех вопросов, связанных с подготовкой земельного участка под застройку. Однако не было сказано о том, что он наделяется правом руководства пересадкой и вырубкой деревьев и иных насаждений, которые находятся в зоне строительства. Важно отметить, что для произведения тех или иных операций технический заказчик обязуется доказать надобность, например, вырубки. Кроме того, в данном случае на строительную площадку должны выехать специалисты, осуществляющие трудовую деятельность в соответствующем департаменте администрации. В процессе предоставления рассматриваемых услуг в строительстве реализуются следующие операции, которые так или иначе включаются в область ответственности технического заказчика:

  • Формирование геодезической разбивочной основы строительства.
  • Выполнение разбивки трасс зданий, а также их осей.
  • Проведение мониторинга сооружений и зданий непосредственно в процессе строительства.
  • Курирование буровыми и геологоразведочными работами, которые включаются в состав изысканий в процессе подготовки к строительству.

Важно отметить, что в статье представлен далеко не весь перечень функций технического заказчика в подготовке строительств и проектирования, известный на сегодняшний день. Тем не менее уже из данных сведений выясняется, что объем его работы достаточно серьезен. Целесообразным также будет затронуть вопрос ответственности технического заказчика в строительном процессе.

При реализации строительных работ технический заказчик осуществляет технический надзор и контроль. Важно дополнить, что проверяет он не только качественные характеристики используемых конструкций и материалов, но и исправность применяемого оборудования. Так, руководитель службы является инспектором, который отслеживает такие нюансы, как объем произведенных работ, стоимость их исполнения, а также сроки и, конечно же, качество.

Когда строительство делает заключительный шаг, завершает свою деятельность и технический заказчик. Он осуществляет подготовку документации, которая требуется для приемки объекта капитального строительства и последующего введения его в эксплуатацию. Таким образом, работодатель получает полный пакет бумаг, необходимый для того, чтобы зарегистрировать собственное право на владение объектом. Необходимо дополнить, что сюда включаются и документы БТИ, а также гарантийные обязательства.

Обязательно ли вхождение в СРО для реализации функционала технического заказчика? Нет! Тем не менее после изучении норм, прописанных в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе, становится очевидным то, что без данного допуска он не сможет осуществить определенные действия, к примеру, проконтролировать качество строительных работ на объекте.

В заключение следует дополнить, что особым направлением деятельности технического заказчика является контроль финансовых средств, выделенных инвестором. Так, он берет на себя следующие обязательства:

  • Согласование с подрядчиком стоимости строительных работ.
  • Проверка счетов за произведенные работы, предъявленных к оплате.
  • Контроль расходования денежных средств в пределах утвержденной сметы.
  • Подготовка отчетов по применению выделенных денежных средств вовремя.
  • Отслеживание достоверности бухгалтерского учета.

Лицо, которое представляет интересы человека, инвестирующего денежные поступления в проект, называют техническим заказчиком. Именно он, решает технические, а также юридические вопросы, которые могут возникнуть во время осуществления проекта. Техзаказчик занимается финансированием проектирования и строительства. Все обязанности исполнителя и заказчика указываются в специальном порядке. В договоре также указываются объемы выполнения работ за определенный период времени.

  • организация строительного процесса (проверка и обнаружение неточностей в строительстве),
  • контроль и учет средств, вложенных инвестором (если расходы превышают смету, то основания должны быть достаточно весомыми),
  • по возможности ограничение трат средств инвестора

Наличие договора между человеком, инвестирующим строительство объекта и техзаказчиком, позволяет обговорить и уточнить обязанности обеих сторон.

  • сбор документов (разрешающих стройку),
  • договора с организациями, по обеспечению ресурсами

В обязанности техзаказчика входит решение следующих вопросов:

  • подбор всей необходимой документации для проведения строительства,
  • ведение проектирования,
  • экспертиза проекта,
  • получение разрешения на строительство,
  • осуществление технического контроля над строительством,
  • открытие объекта

Компания технический заказчик является основным звеном в организации строительного процесса. Она обеспечивает наиболее продуктивные связи между всеми участниками в строительном процессе. технический заказчик в Москве осуществляет технический надзор и контролирует качество осуществления строительства в установленные сроки.

Впервые служба технический заказчик появилась в восьмидесятых годах двадцатого столетия. Государственный заказчик организовал службу, которая осуществляла подготовку к строительству и технический контроль. После того, как инвестирование проекта было выделено в отдельную нишу, вероятно и появилось такое понятие как технический контролер или заказчик. В советские времена организация технической службы отлично выполняла свои функциональные обязанности, осуществляя надлежащий контроль над строительством. По окончании деятельности советской системы хозяйствования, организация техзаказчик оказалась плохо подготовленной для новых условий существования.

Необходимость в работе компании технический заказчик сегодня на рынке очевидна. Все необходимые знания и умения технического заказчика не преподают в вузах. Такие вещи приобретаются функционально, опытным путем.

Как субъект деятельности в области строительства, техзаказчик был признан в две тысячи одиннадцатом году. В ГК Российской Федерации существует понятие, описывающее, что технический заказчик — это юридическое лицо или работающее на профессиональной базе физическое лицо, которое имеет определенные полномочия у застройщика и работает от его имени. Он отвечает перед лицом, инвестирующим за все аспекты технической и экономической деятельности. Согласно Гражданскому кодексу, технический заказчик и застройщик может являться одним и тем же лицом, и исполнять функциональные обязанности по строительству лично.

Необходимость службы техзаказчика неоспоримо доказана. Он играет главную роль в сборе предпроектной и проектной документации, а также управляет вопросами проекта в стадии его разработки и согласования. Служба техзаказчика является связующим звеном между всеми участниками строительного процесса. Участники строительства:

  • инвестирующие лица,
  • проектировщики,
  • подрядчики
  • органы контроля и принятия решений по строительству

Компания управления техзаказчика учитывает интересы всех сторон, которые принимают участие в строительном процессе, позволяют сдать объект при наличии соблюдения норм проекта и соответствия документации.

Работы, предшествующие процессу строительства:

  • подготовка документов аренды,
  • подготовка договора на использование земельного участка во время проектирования и застройки,
  • осуществление подписания документов имущественно-земельных отношений,
  • перевод документации по земле в определенную категорию

Служба технический заказчик занимается обеспечением объекта строительства инженерными сетями, а также налаживает связь с организациями:

  • водоснабжения,
  • энергоснабжения,
  • теплоснабжения,
  • газификации,
  • телефонизации,
  • радиофикации

Далее он объявляет конкурс проектирования. Помимо этого, технический заказчик ведет сбор документации:

  • градостроительного плана участка земли
  • по подключению коммуникаций,
  • архитектурной линии
Это интересно:  Ст 153 ТК РФ 2019 год

Сделав выбор по компании проектировщику, организация техзаказчик, заключает с ней договор по сроку выполнения работ. После этого он осуществляет согласования в различных организациях по допуску к строительству, а также проходит экспертные мероприятия. По прохождении всех необходимых согласований, техзаказчик передает проект инвестирующей организации. А инвестор находит подрядчика и поставщиков. И только теперь служба технического заказчика проводит конкурс между организациями, осуществляющими строительство. Техзаказчик делает выбор компании, которая будет осуществлять заказ. После получения всех необходимых разрешений по строительству, заказчик готовит землю под застройку. При необходимости, вырубаются насаждения, очищается площадка. Все виды работ согласуются с административными организациями.

Прерогативы техзаказчика и ответственность:

  • разбивка осей зданий,
  • проверка строений,
  • организация геологоразведочных работ

Технический контролер (заказчик) обязан осуществлять:

  • контроль над качеством, выполняемых работ по строительству,
  • контроль по средствам,
  • контроль по срокам работ

По окончанию работ, служба технического заказчика подготавливает документацию по сдаче объекта и передает ее инвестирующей структуре. Владелец получает гарантию качества объекта строительства и документы БТИ, а также бумаги для оформления собственности.

Привлекая техзаказчика к работе, инвестор рассчитывает на полное сопровождение проекта или на частичные виды работ. Все эти моменты оговариваются в договоре. Технический заказчик налаживает связи между инвестирующей организацией и проектной. Он осуществляет диалог между архитекторами и инвестором, учитывает интересы обеих сторон. Служба техзаказчик выступает доверенной стороной у инвестирующей организации. Технический контролер, это не только эксперт в деле строительства, но и отличный менеджер.

  1. Могут ли присутствовать в договоре между техзаказчиком и застройщиком вопросы, касающиеся частичного инвестирования проекта со стороны технического контролера (заказчика)? Застройщик заинтересован в материальном вложении с нашей стороны, якобы для увеличения мотивации в качестве, выполняемого проекта.

Случай показывает нарушения деятельности заказчика (застройщика) и недопустимости инвестирования со стороны техзаказчика.

  1. Есть необходимость во вступление в СРО, чтобы работать с техзаказчиком?

Такой необходимости нет, согласно кодексу РФ

  1. Имеет ли право техзаказчик заключать договор с подрядчиком самостоятельно?

Не имеет право, так как он является лишь агентом инвестора.

Магистрант, Московский Государственный Строительный Университет

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

В наше время, роль технического заказчика является ключевой в процессе строительства. Многие даже называют технического заказчика краеугольным камнем, от которого зависит успех создания проекта в целом. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов. В статье раскрыты основные функции, которые выполняет технический заказчик. Также в данной статье изложены основы строительного контроля.

Ключевые слова: инвестор, технический заказчик, строительный процесс, техническая документация

Undergraduate, Moscow State University of Civil Engineering

THE MAIN FUNCTIONS OF TECHNICAL CUSTOMER IN CONSTRUCTION AND BASICS OF BUILDING CONTROL

In our times, the role of technical customer is a key in the construction process. Many even call technical customer the cornerstone upon which all success is the creation of the project in general. Technical customer is a professional performer in the preparation of the permits and approvals procedure in passing the various state bodies, as well a partner who is an expert in dealing with many issues. The article deals with the basic functions performed by technical customer. Also, this article presents the fundamentals of building control.

Keywords: investor, technical customer, construction process, technical documentation

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

  1. Инвестор
  2. Заказчик (технический заказчик)
  3. Застройщик
  4. Генеральный подрядчик
  5. Субподрядчик
  6. Проектировщик
  7. Другие[2-170-175]

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рис. 1 – Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такое соглашение, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по поручению второй стороны (заказчик) обусловленную работу и сдать результат этой работы заказчику, а заказчик обязуется принять и внести плату за него [3- ст.702]

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых. [1]

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

  1. Должен принять работу в сроки и в порядке, которые обозначены в договоре[3 ст.720]
  2. Вправе проверять выполнение работ, давать установки о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания в целом [3 ст.715]
  3. Вправе отказаться от услуг подрядной компании, если последняя не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к срoку. [3- ст.715]
  4. И др.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика также входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

  1. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
  2. Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
  3. Представляет установленную законодательством отчетность
  4. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
  5. Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
  6. И др.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.[5]

Таблица 1 – Основные функции выполняемые заказчиком

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.[4-ст.53]

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рис. 2 – Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

Статья написана по материалам сайтов: finswin.com, businessman.ru, www.stroysmi.ru, research-journal.org.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий