Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости 2019 год

Принципы функционирования ЗПИФов недвижимости

  1. Закрытый ПИФ – имущественный комплекс без образования юридического лица. Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов объединяются с целью инвестирования.
  2. Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного управления (Правила Фонда), в соответствии с которым учредитель управления передаёт имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами закрытого ПИФа.
  3. Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков фонда. Выдел имущества из общей долевой собственности в натуре не допускается.
  4. С согласия пайщиков может быть увеличено количество паев, а также выплаты инвестиционного дохода.
  5. Решение об инвестировании средств ЗПИФа принимает управляющая копания.
  6. При осуществлении долгосрочных, капиталоёмких проектов возможно согласование с крупными пайщиками.

Преимущества ЗПИФа недвижимости

Закрытый ПИФ обладает рядом преимуществ:

  • Ограничено появление сторонних пайщиков (только с согласия пайщиков-учредителей).
  • Пайщики могут контролировать деятельность управляющей компании и влиять на основные параметры Фонда посредством проведения общего собрания.
  • Закрытый ПИФ обладает более широкой инвестиционной декларацией, меньшими ограничениями по структуре активов по сравнению с открытыми и интервальными фондами.
  • Закрытый ПИФ может работать на рынке недвижимости.
  • Возможно получения промежуточного инвестиционного дохода без уменьшения количества паев (аналог выплаты дивидендов по итогам года).
  • В имущество закрытого ПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество.
  • Прирост стоимости имущества ЗПИФа не облагается налогом на прибыль, т. к. ЗПИФ не является юридическим лицом.

Порядок формирования ЗПИФа недвижимости

  • Первичное размещение инвестиционных паев осуществляется не позднее чем через шесть месяцев после регистрации Правил Фонда.
  • Способ оплаты инвестиционных паев (денежные средства, недвижимость и/или права на недвижимость) оговаривается с учредителями управления.
  • Срок формирования (первичное размещение) составляет не более 3-х месяцев.
  • При первичном размещении может быть установлен размер минимальной суммы имущества передаваемого в Фонд.
  • При первичном размещении должен быть указан размер активов закрытого ПИФа, при достижении которого Фонд считается сформированным. Такой размер активов должен быть не менее 25 млн. рублей. Создание ЗПИФа недвижимости экономически целесообразно и эффективно от 10 млн. долларов США.
  • В связи с тем, что при формировании закрытого ПИФа все инвестиционные паи должны быть размещены, то требуется чёткая координация и согласованность действий учредителей управления.

Операции с активами ЗПИФа на рынке недвижимости

1. Операции на этапе строительства.

  • Управляющая компания от лица ЗПИФа может выступать инвестором (соинвестором) строительства объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения.
  • Основные используемые договора: договор инвестирования (договор финансирования строительства).
  • До момента оформления права собственности в регистрирующих органах реализация имущественных прав осуществляется по договору уступки права требования, после регистрации – по договорам купли-продажи, мены.
  • Регистрация прав собственности на объект недвижимости осуществляется на ЗПИФ как общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев с выдачей единого Свидетельства управляющей компании.

2. Операции с существующими объектами недвижимости.

  • Целью инвестиционной политики управляющей компании является приобретение объектов недвижимости с целью продажи, сдачи в аренду или субаренду, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду; приобретение земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения; а также аренда недвижимости с целью сдачи в субаренду.
  • Объект недвижимости может быть внесен в Фонд в качестве оплаты паев или приобретен Управляющей компанией в процессе осуществления деятельности по доверительному управлению на средства Фонда, привлеченные с рынка.

3. Косвенные операции на рынке недвижимости.

  • В активы ЗПИФа можно приобретать акции открытых и закрытых акционерных обществ, а также доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству, инженерные изыскания, реставрацию, риэлтерскую деятельность. Приобретение объектов недвижимости можно осуществлять через куплю-продажу хозяйственных объектов, которые владеют недвижимостью.

Права и обязанности управляющей компании

Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей.

1. Управляющая компания обязана:

  • соблюдать требования, предусмотренные законодательством РФ, нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Правилами Фонда;
  • распоряжаться имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, с согласия специализированного депозитария, за исключением распоряжения ценными бумагами в целях исполнения сделок, совершенных через организаторов торговли;
  • передавать имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, для учета и (или) хранения специализированному депозитарию, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено иное;
  • передавать специализированному депозитарию незамедлительно с момента их составления или получения копии всех первичных документов в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;
  • приобретать за счет активов акционерного инвестиционного фонда и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, объекты, предусмотренные инвестиционной декларацией;
  • представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в установленном им порядке;
  • раскрывать информацию о паевом инвестиционном фонде в соответствии с законодательством РФ.

2. Управляющая компания в праве:

  • без специальной доверенности осуществлять все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими Фонд, в том числе право голоса по голосующим ценным бумагам;
  • предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению фондом;
  • совершать сделки с опционами, а также форвардные и фьючерсные сделки за счет имущества, составляющего фонд, только в целях уменьшения риска снижения стоимости активов фонда. При этом общий размер обязательств по опционам, а также форвардным и фьючерсным контрактам не может составлять более 10 процентов стоимости активов фонда;
  • передать свои права и обязанности по договору доверительного управления Фондом другой управляющей компании в порядке, установленном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Вознаграждение и расходы ЗПИФ недвижимости

1. За счёт имущества Фонда выплачивается вознаграждение:

  • Управляющей компании.
  • Специализированному депозитарию.
  • Регистратору.
  • Аудитору.
  • Независимому оценщику.

Общая сумма вознаграждения на практике не превышает 3-4% от стоимости активов.

2. За счёт имущества Фонда возмещаются расходы связанные с:

  • cодержанием имущества, составляющего Фонд;
  • страхованием недвижимого имущества, входящего в Фонд;
  • совершением сделок с имуществом Фонда (оплата брокерских услуг, услуг регистраторов и депозитариев, биржевые сборы, оплата услуг банков и т. д.);
  • созывом и проведением общего собрания владельцев инвестиционных паев;
  • опубликованием и предоставлением информации в соответствии с законодательством;
  • судебными издержками, возникшими в связи с защитой интересов пайщиков и прочие расходы, предусмотренные Правилами доверительного управления фондом.

Права владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

  • Требовать проведения собрания владельцев инвестиционных паев при владении не менее 10% общего количества паев.
  • Требовать погашения инвестиционных паев и выплаты денежной компенсации, в случае если владельцы инвестиционных паев голосовали против принятия решения общего собрания или не принимали участия в голосовании по вопросам утверждения изменений и дополнений в Правила Фонда или решения о передаче прав и обязанностей другой управляющей компании.
  • Требовать выплаты дохода от доверительного управления, если это предусмотрено правилами Фонда.

Порядок принятия решений общим собранием владельцев инвестиционных паев ЗПИФа

  • Решения общего собрания владельцев паев при маются большинством в 3:4 (три четверти) от общего количества голосов, предоставляемых их владельцам.
  • Количество голосов, предоставляемых владельцу паев при голосовании определяется количеством принадлежащих ему инвестиционных паев.
  • Право на участие в общем собрании осуществляется владельцем инвестиционных паев как лично, так и через представителя.

Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 26.03.2018 · Обновлено 08.06.2018

В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

Это интересно:  Комментарии к ст 67 ТК РФ 2019 год

В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

  • не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
  • упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
  • порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
  • возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
  • некоторые фонды выплачивают ренту;
  • высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
  • регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.
  • более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
  • нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
  • не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
  • очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
  • стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
  • не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
  • не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
  • существуют риски плохого управления имуществом фонда;
  • сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
  • высокие комиссии фонда.

В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.

REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

  1. Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
  2. Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
  3. Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

Доходность Simon Property Group

Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.

Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

Доходность акций США и REIT

С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

Граница эффективности портфелей

Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

Это интересно:  Как сократить расходы? Экономия семейного бюджета 2019 год

Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

Крупные инвесторы часто действуют самостоятельно на уровне личных контактов с теми, кто нуждается в финансовых вливаниях. Но не у всех хватает средств на независимую деятельность. Если все же хочется инвестировать, то люди объединяются в специальные структуры. Про одну из них, а именно — закрытый паевой инвестиционный фонд мы и поговорим.

Первоначально давайте разберемся с тем, что же собой представляет закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Так называется имущественный комплекс, что создается без образования юридического лица. Формируется он из активов нескольких инвесторов, что передают свои средства в фонд. После этого они становятся владельцами его паев. Имущество фонда имеет юридический статус общей долевой собственности. Поэтому результат его деятельности распределяется среди участников пропорционально взносам. Кстати, когда формируется закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, то в него можно передавать не только денежные средства, но и права на такие объекты как строения и земля. Когда структура создана, ею руководит согласно принятой декларации управляющая компания. Деятельность этих структур строго регламентируется законодательством и рядом нормативно-правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации. В ФСФР должна осуществляться регистрации правил доверительного управления на каждый инвестиционный фонд.

Зачем понадобилось создавать такой дополнительный вид структур как ЗПИФН? Это связано с необходимость облегчить целый ряд операцией. Если говорить про закрытые фонды, то в данном случае предусмотрено такое преимущество, как возможность принимать решение участниками относительно деятельности на общем собрании. Основным отличием ЗПИФН является рассмотрение прав на недвижимое имущество как актив. То есть, основные операции проводятся с жилыми и коммерческими зданиями, земельными участками и тому подобным. При этом условно выделяют два вида. Первый, о котором следует упомянуть, – это закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд. Они специализируются на финансировании строительства различных объектов недвижимости. Другой вид – это закрытый рентный паевой (инвестиционный) фонд. Он специализируется на сдаче недвижимости в аренду. Зачастую той, которую построил. То есть особенностью является доступный широкий спектр операций, смещение разных видов деятельности, а также осуществляется множество других дел на рынке недвижимости (купля/продажа жилых и коммерческих зданий, земли и прочее).

Был в этой схеме и один минус – отсутствовал контроль за целевым финансированием. А это часто оборачивалось громкими скандалами, в которых обманутые дольщики были потерпевшими. Принятие федерального закона № 214-ФЗ позволило начать процесс вытеснения потребительского капитала на поздний этап. Одновременно существует понимание того, что его нужно чем-то заменить. Иначе сокращение объемов строительства и рост цен на жилье – не за горами. Согласно этому закону (№ 214-ФЗ) выделяют кредитные (банковские структуры) и инвестиционные (ЗПИФН) средства для постройки.

Хотя здесь есть свои нюансы. Так, государство смогло позаботиться о защите граждан, хотя и оттолкнуло банки от данного сегмента рынка. Почему? Дело в том, что законодательством Российской Федерации была введена норма солидарной ответственности финансового учреждения с застройщиком. Это сделано с целью превращения институциональных инвесторов в гарантию окончания строительства.

Итак, мы рассмотрели хоть и не обязательную, но все же важную для понимания информацию. Чтобы не уходить в теорию, давайте рассмотрим, как работают эти структуры на практике. В качестве примера возьмем закрытый паевой инвестиционный фонд рентный «Холи Лэнд». Так, чтобы участвовать в процессе создания нового жилья (или иных объектов недвижимости), ЗПИФН приобретает имущественные права у застройщиков. В качестве документальной основы используется договор долевого участия (или инвестиционный).

Затем управляющая компания передает имеющиеся денежные средства застройщику и приобретает право после окончания строительства получить в свой актив определенные объекты (например, квартиры) с определенными параметрами (например, метражом или высотностью). А вот что делать с полученной собственностью? Это решает управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда.

Следует отметить, что она может начать финансировать застройщика только после того, как будут оформлены все необходимые разрешения в установленном законом порядке. Это сделано для того, чтобы ограничить участие ЗПИФН на наиболее опасном этапе строительства. Но это не критически, ведь на оформление всей документации и создание проектов припадает не больше пятнадцати процентов всей стоимости. А подключение ЗПИФН позволяет застройщику получать масштабные и регулярные финансовые вложения, которые необходимы для строительно-монтажных работ, создания инженерных коммуникаций и продвижения вперед. Подобная политика действий наблюдается у закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Метроном».

Но и это не все. Следует выделить еще целый ряд нюансов, которые представляют интерес для застройщика:

  1. Гарантия стабильного финансирования. Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты. Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.
  2. Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре – этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением – это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства. Конечно, это можно сделать и на вторичном рынке, но в таком случае придется пройти Госкомиссию, подписать акт о выполнении инвестиционного контракта и оформить право собственности. Все это из-за определенных материальных трат и длительного времени снижает эффективность инвестиций.

Теперь давайте рассмотрим схемы, по которым владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда могут принять участие в строительстве определенных объектов. Первоначально им для выбора определенной недвижимости необходимо собраться вместе и принять соответствующее решение. Это общий этап для всех схем. А дальше уже начинаются различия. Но давайте пока обойдемся исключительно названиями:

  1. Финансирование проектов.
  2. Привлечение инвестиционных ресурсов.
  3. Управление объектами коммерческой недвижимости.
  4. Жилищные программы.
  5. Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами.

Каждая из этих схем имеет свои особенности в реализации. Причем их настолько много, что желательно уделить отдельную часть в статье.

В данном случае предусмотрено, что инвесторами и учредителями передаются фонду денежные средства (а также имущественные права и ценные бумаги) во время его формирования или при вступлении в долю на вторичном рынке. После того, как создание завершено и ЗПИФН признан созданным, управляющая компания вкладывает активы в объекты недвижимости. Пайщики фонда получают свои доходы за счет разницы между ценой покупки и продажи имущественного права или готовых объектов. Образуется она в процессе строительства, а также благодаря росту рыночных цен на готовые объекты.

В этом случае управляющая компания является классическим доверительным лицом, что распоряжается средствами клиентов. Только это происходит не на фондовом рынке, а с имуществом. Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости предусматривают, как правило, максимальную отдачу на работу с клиентом. Ведь в качестве вознаграждения идет определенный процент. И если управляющая компания не является сборищем мошенников, то она прямо заинтересована в том, чтобы получить максимальную выгоду. Размер дохода зависит от выбранного сегмента, а также требований к потенциальным проектам. При этом благодаря участию многих инвесторов, пайщики могут получить большую выгоду, нежели если будут заниматься этим самостоятельно.

Это интересно:  Перестрахования - это что такое? Виды перестрахования 2019 год

Еще один важный плюс – ЗПИФН не приходится платить налог на прибыль. Благодаря этому инвесторы могут пользоваться эффектом отсрочки.

Некоторые застройщики используют ЗПИФН для получения средств, чтобы построить объекты. В таком случае управляющей компанией создается ЗПИФН под конкретную недвижимость заказчика. Имущественные права вносятся владельцами как оплата паев во время формирования фонда. Затем управляющая компания и учредители привлекают инвесторов для обеспечения финансирования конкретного объекта. Для этого используется вторичный рынок (например – биржа). Так получаются денежные средства для финансирования строительства. Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду. Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд. Такая схема пользуется популярностью благодаря:

  1. Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
  2. Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
  3. Возможности использовать пай как залог.

Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода. Для собственников этот вариант привлекателен по следующим причинам:

  1. Превращение непрофильных активов в источник ресурсов для основного бизнеса.
  2. Получение преференций по выплате налога на прибыль и имущество.
  3. Привлечение финансовых ресурсов от продажи пая при сохранении за собой преимущественных прав на объекты коммерческой недвижимости.

Фонд приобретается на внесенные средства или же сразу формируется из подходящего имущества. Управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами предусматривает дополнительно заключение договора с эксплуатационной компанией. Она должна взять на себя всю работу по обеспечению и содержанию объектов, а весь чистый поток арендных платежей направлять в ЗПИФН. Стоимость активов пайщиков растет благодаря передаваемым деньгам и увеличению рыночной стоимости объекта. По согласованию с учредителем, доходами распоряжаются следующим образом:

  1. Инвестируются в реконструкцию и модернизацию объекта для увеличения его стоимости и/или арендных ставок по нему.
  2. Периодически выплачиваться пайщикам.
  3. Вкладываться в строительство/покупку других объектов недвижимости (жилой или коммерческой).
  4. Инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковском депозите.

Это еще один вариант использования фондов, который подразумевает участие муниципальных или корпоративных жилищных программ. В таком случае ЗПИФН выступает в роли инструмента, который аккумулирует средства и обеспечивает строительство жилья для определенной аудитории, что определяется учредителем жилищной программы. Под это дело закладывается определенный участок земли. Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости. Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания.

Этот вариант используют крупные игроки рынка. Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов. Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.

Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией. Дополнительно в последующем количество средств может быть увеличено. Затем создаются или приобретаются отдельные компании. Они занимаются подготовкой проектной документации, получают все необходимые разрешения для строительства, а также право на землю.

Наиболее для этих целей подходят компании с формой собственности ООО или ЗАО. После того как завершены все подготовительные работы, ЗПИФН заключает договор (инвестиционный или долевого участия) с этой структурой и обеспечивает строительство финансами. Если временно потребности в этом нет, то средства могут быть направлены в актив, который предусмотрен инвестиционной декларацией. После того, как строительство завершено, объекты реализуются. Полученная прибыль от продаж объектов из ЗПИФН налогом не облагается.

Управляющая компания АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает услуги по структурированию проектов и активов, привлечению финансирования в проекты и повышению их экономической эффективности, участию в инвестиционных проектах с использованием структуры Закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ).

ЗПИФ — обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности.

ЗПИФ — прозрачный и надежный инструмент финансового рынка, ориентированный на организаторов проектов, которые заинтересованы в успешной их реализации и привлечении инвестиций на долгосрочной основе.

ЗПИФ — рассматривается как альтернативное направление для инвестиций, не связанных с фондовым рынком, и один из возможных вариантов для диверсификации инвестиционных портфелей клиентов.

ЗПИФ — это возможность сохранить и обезопасить активы в долгосрочной перспективе.

  • Возможность использования ЗПИФ в качестве инструмента секьюритизации, при этом права собственности на активы заменяется правом собственности на инвестиционные паи ЗПИФ, которые являются ценными бумагами:
    • существует возможность привлечения дополнительных инвесторов через продажу паев, либо через дополнительные выпуски паев;
    • инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке;
    • возможность выхода из актива путем продажи паев;
    • возможность перераспределения рисков, связанных с активом, внутри Группы через продажу паев.
  • Наличие жесткого контроля за распоряжением имуществом Фонда со стороны Банка России и специализированного депозитария ЗПИФ.
  • Возможность контролировать все операции внутри ЗПИФ посредством инвестиционного комитета пайщиков и принимать решения об изменении основных параметров ЗПИФ.
  • Возможность получения регулярных выплат в виде промежуточного дохода и частичного погашения паев.
  • Возможностью отсрочить уплату налога на прибыль и реинвестировать доход, получаемый от управления активами, составляющими ЗПИФ.
  • Обращение взыскания по долгам владельцев паев ЗПИФ распространяется только на принадлежащие им инвестиционные паи.
  • ЗПИФ не отвечает по долгам управляющей компании и владельцев паев.

Упаковка активов клиента в ЗПИФ с целью использования базовых преимуществ ЗПИФ. При этом контроль за активом и операционное управление активом остается за клиентом.

  • Возможность собственников компаний упаковки в ЗПИФ акций и/или долей организации с целью сохранения контроля над ними и исключения недружественного захвата/поглощения.
  • Возможность обособить часть активов от основного бизнеса с целью минимизации и разграничения рисков.
  • Возможностью отсрочить уплату налога на прибыль и реинвестировать доход, получаемый от управления активами, составляющими ЗПИФ.
  • Схема с участием ЗПИФ ограничивает доступ к информации о собственниках активов.
  • Возможность продолжать самостоятельно осуществлять операционную деятельность компаний.

АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность инвестировать в готовую и строящуюся недвижимость г. Москвы и Московской области, обладающую высоким уровнем инвестиционного потенциала и надежности с доходностью, превышающей уровень ставок по банковским депозитам и других консервативных вложений.

Типовой объект инвестиций — ликвидный и доходный торгово-офисный комплекс или часть его со сформированным качественным пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды.

Рентный доход с ежегодной индексацией ставок аренды.

Рост рыночной стоимости объекта недвижимости.

Использование ЗПИФ, как формы инвестиций в недвижимость, освобождает инвестора от временных затрат на ежедневное операционное управление объектом, необходимости наличия соответствующих компетенций, операционных сложностей и рисков, связанных с владением и управлением объектом недвижимости напрямую, сохраняя при этом возможность получения стабильного рентного дохода.

Возможность инвестировать в недвижимость небольших сумм в условиях, когда получение заемного капитала значительно усложнилось и возросло в стоимости.

Возможность полностью, или частично выйти из проекта путем продажи паев (части паев).

Средства Фонда инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками на стадии после получения разрешения на строительство с целью получения дохода от роста стоимости приобретенных прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.

В отдельных случаях с застройщиком может быть достигнута договоренность об обратном выкупе приобретенных Фондом прав на квартиры с минимальной (гарантированной) доходностью.

Форма инвестирования — договор долевого участия в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ .

Отбор проектов и застройщиков осуществляет команда ВТБ Капитал Управление активами, включающая профессионалов в области недвижимости, инвестиций, юридического и налогового сопровождения, риск менеджеров и администраторов, которые отвечают за работу Фонда.

Целевой сегмент инвестирования — жилые проекты эконом, комфорт и бизнес класса в Москве и ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, реализуемые опытными застройщиками.

АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность использования структуры ЗПИФ в целях внедрения Программы поощрения менеджмента крупных компаний, использующей в своей основе рост стоимости акционерного капитала. Подобная структура широко используются как за рубежом, так и в России в качестве эффективного механизма совмещения интересов менеджмента с интересами акционеров.

Программа мотивирует руководство и сотрудников на повышение эффективности деятельности, объединяя риски и интересы акционеров и участников Программы.

Участники Программы получат доход только в случае роста стоимости акций или достижения компанией определенных целевых показателей к моменту реализации Программы.

Статья написана по материалам сайтов: www.dskf.ru, activeinvestor.pro, businessman.ru, www.vtbcapital-am.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий