Жилой дом блокированной застройки — это что такое? 2019 год

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
  • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
  • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
  • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
  • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
  • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет. То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

  1. Заявление установленного образца;
  2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
  3. План межевания земельного участка;
  4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
  5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

  1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
  2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
  3. План участка из управления градостроительства;
  4. Техплан из бюро техинвентаризации;
  5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
  6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Это интересно:  Недостача материалов на складе 2019 год

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Мы привыкли к двум типам жилых построек: многоквартирный и частый индивидуальный дом. Но существуют также строения, которые имеют в себе черты и того и другого. Пример — это жилой дом блокированной застройки. Не каждый знает, что за этим определением скрывается, какой статус имеет подобное здание, как последний получить. Поэтому целесообразно все актуальные вопросы разобрать в статье.

Важно знать статус своего дома — от этого зависит порядок использования недвижимости. И собственники секции дома тут находятся в затруднительном положении.

По Градостроительному кодексу РФ жилой дом блокированной застройки — это комплекс малоэтажных однотипных строений, соединенных между собой общей стеной. То есть два или более зданий, примыкающих друг к другу, но при этом имеющих свой изолированный выход.

Жилой дом блокированной застройки — это совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89. Теоретически дома-блоки относятся все же к многоквартирным, но полноценно считать их такими не следует. Причина тому — нельзя выделить долю в общедомовой собственности. По той причине, что последней просто нет. Общие здесь только стены между блоками.

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

  • Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
  • Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
  • К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
  • Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
  • В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
  • Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

  1. Блокированная постройка — это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
  2. По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
  3. Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
  4. Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.

Как вывод из вышесказанного — затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.

Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.

В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.

Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.

Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.

Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.

Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.

Правовые нюансы также разъясняют:

  • Приказы Министерства экономики и Министерства строительства.
  • Постановления Правительства РФ.
  • Строительные нормативы.

Приведем самые распространенные примеры секционных строений:

  • Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
  • Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
  • Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
  • Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
  • Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.

В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:

  • Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
  • Все блоки обособлены — между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом — это комплекс идивидуальных блоков.

Зачем это нужно? Дело в том, что владельцы блоков в таком строении имеют также право собственности на часть придомовой территории. Что нельзя сказать о жильцах многоквартирного здания.

Чтобы признать жилой дом домом блокированной застройки, первым делом нужно обратиться с соответствующей просьбой в:

  • БТИ.
  • Местную администрацию.
  • Судебные инстанции.

Соответственно, все эти этапы следует пройти последовательно. Суд — только в случае безрезультатности двух первых шагов.

Как показывает практика, судебная система признает дом блочным, секционным при такой совокупности:

  • Здание стоит одиночно, имеет не более трех этажей.
  • Каждый блок, секция предназначена для проживания одного собственника, одной семьи.
  • Нет единых внутридомовых систем, имущества для общего пользования собственниками.
  • Коммунальные услуги (это водоснабжение, отопление, канализация, электричество и проч.) предоставляются владельцам блоков непосредственно поставщиком.
  • Общее оборудование расположено за стенами жилых секций для обслуживания независимых от них блоков.

Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:

  1. Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
  2. Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
  3. Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.

Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний — это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.

  • Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
  • Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
  • Основание учета секций в подобном доме — разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.

Согласно приведенным выше определениям, выход из секции блочного дома ведет на отдельный земельный участок, откуда можно попасть на территорию общего пользования. Эта характеристика определяет особенности межевания. Площадь каждого участка земли не должна быть меньше размера, который устанавливают Правила землепользования и застройки определенного населенного пункта РФ.

Это интересно:  НДС принят к вычету: проводка в бухучете 2019 год

Межевание необходимо для постановки дома на кадастровый учет. Границей между смежными участками в этом случае признается общая стена здания между ними. Разметку выполняют кадастровые инженеры, по окончании работ составляя межевой план. На его основе дому выдается уникальный кадастровый номер, и здание включается в списки для кадастрового учета.

Дома блокированной застройки — пока что новое для нашей страны явление. Поэтому так много путаницы с выявлением их отличительных особенностей, признании строений секционными, блочными.

Среди объектов жилой недвижимости есть здания, занимающие промежуточное положение между многоквартирными домами и индивидуальными жилыми строениями. Однако ни к тем, ни другим их отнести нельзя. Речь идет о совмещённых (или блокированных) домах, так называемых таунхаусах. От многоквартирного дома (МКД) их отличают:

  • конструктивные особенности;
  • большая степень обособленности жильцов друг от друга;
  • меньшее количество коллективной собственности;
  • юридические особенности регистрации прав собственности.

Блокированный жилой дом (БЖД) отличается от индивидуального жилого (ИЖД) совместным проживанием нескольких семей и наличием нескольких жилых секций. Рассмотрим подробнее:

  • Дома блокированной застройки — что это такое?
  • Какое определение им даёт градостроительный кодекс?
  • Отличия МКД от БЖД? Как зарегистрировать права собственности в БЖД?

Согласно пункту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом блокированной застройки — это здание из одного — трёх этажей со следующими признаками:

  • объединение нескольких жилых секций (минимум две, максимум — 10) в одно строение;
  • плотное примыкание одного блока к другому посредствам общих (смежных) стен без проходов;
  • наличие обязательного отдельного выхода из каждого блока на свой обособленный земельный участок и на общую территорию, где могут быть другие блокированные дома.

В каждом блоке проживает одна семья.

Есть ли разница между этими терминами? По смыслу есть. Определение в ст. 49 градостроительного кодекса Российской Федерации больше подходит именно для блокированной застройки (таунхауса), а не для жилых домов, в неё входящих.

Таунхаус — это малоэтажная застройка, состоящая из ряда однотипных жилых, блокированных боковыми стенами домов с индивидуальными входами, малыми палисадниками, а порой даже и гаражом.

Блокированные дома — это имеющие общую стену два объединенных дома, рассчитанные на одну или две семьи.

Палисадники более свойственны для городских таунхаусов, представляющие архитектурные ансамбли, растягивающиеся на целые кварталы в Париже и Англии. В них проживали обычно рабочие заводов, грузчики портов и другой трудовой люд. В России популярность приобрели таунхаусы в пригородных зонах с выходом из каждого блока на личный земельный участок семьи.

(В СССР одноэтажный ряд блокированной застройки назывался бараками).

  • Многоквартирным домом (МКД) считается здание, имеющее хотя бы две квартиры с самостоятельными выходами на земельный участок, на котором находится МКД, и с прямым доступом из каждой квартиры в помещения коллективного пользования (коридор, лестничная площадка и т. д. ). (В блокированной застройке также имеется выход на общую территорию, но при этом в доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования).
  • МКД может иметь свыше трёх этажей, лифт, мусоропровод, подвалы, чердак, вспомогательные помещения, коммуникационные шахты и пр. (Ничего этого не имеют дома блокированной застройки).
  • Земельный участок и имущество многоквартирного дома является коллективной собственностью, и каждая семья обладает лишь той долей, которая соответствует его доле собственности (отношению площади квартиры к площади дома). То есть полным обладателем ни земельного участка, ни технического помещения МКД собственник квартиры не может стать: например, что-нибудь построить во дворе, на крыше, использовать для своих целей подвал и пр. (Собственник таунхауса может иметь свой автономный земельный участок, который оформляется в собственность).

Хотя таунхаусы и называются жилыми, этому статусу они соответствуют не в полной мере. Об этом свидетельствует ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):

Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения нужд проживающих.

Однако в помещениях блокированных застроек (особенно барачного типа), жилищно-бытовые условия не всегда отвечают этому правилу. Министерство строительства разрабатывает в настоящее время нормативы, дающие более точные определения понятиям «МКД», «жилой блок», «жилой дом блокированной застройки».

Блокированные дома строятся или реконструируются по общим правилам:

  • разрабатывается проектная документация;
  • берется разрешение на строительство;
  • объект вводится в эксплуатацию (для этого необходим технический план ОКС на каждый отдельный блок).

Единственная льгота при строительстве таунхаса — нет необходимости проведения экспертизы документов проекта.

Если обычный жилой дом меняет статус на «жилой блокированный», то необходимо вначале провести его реконструкцию: произвести строительные работы и разбить дом на блоки.

Бывает, что здание не требует разбивки, и тогда его достаточно просто оформить как блокированный жилой дом:

  • права на жилой дом аннулируются;
  • в Росреестре регистрируются новые права собственников на каждый отдельный жилой блок таунхауса;
  • каждый блок ставится на кадастровый учёт как отдельное жилое здание (основание СП 55.13 330.2011).

Право собственности на отдельный блок жилой застройки носит обособленный характер, в то время как квартиры в МКД принадлежат их владельцам на правах долевой собственности.

Документы, необходимые для разрешения строительства таунхауса:

Перед началом строительства таунхауса необходимо приобрести права на земельный участок. По правилам землепользования и застройки блокированный жилой дом разрешается строить на земле населённых пунктов.

На начальном этапе строительства ЗУ представляет из себя единое целое. Но по его окончанию необходимо будет произвести размежевание земельного участка по количеству жилых блоков, так как каждый блок, на основании ст. 49 ГрК РФ должен иметь собственный участок.

Количество жилых блоков определяется ещё на стадии составления технического проекта по минимальному размеру ЗУ, определяемому градостроительным регламентом: так, если минимальная площадь земельного участка под один блок 5 соток, то на ЗУ площадью 30 соток можно построить блокированную застройку из шести блоков. Каждый земельный участок под жилую секцию ставится на кадастровый учёт.

Блокированные жилые дома дают больше автономии, чем многоквартирные, при этом уровень бытового комфорта в них может быть высок. Наличие земельного участка, отдаленность от городского шума дают дополнительный бонус и приближают таунхаус к индивидуальному жилому дому с приусадебным участком или коттеджу. При этом таунхаус обходится дешевле коттеджа.

Среди недостатков таунхаусов можно выделить:

  • более низкие санитарно-строительные нормы, по которым строятся блокированные дома;
  • отсутствие общих вспомогательных помещений;
  • удаленность от объектов инфраструктуры.

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

Это интересно:  Коэффициент соотношения собственного и заемного капитала. Расчет финансовой независимости 2019 год

  1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
  2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
  3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
  4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
  5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
  6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним. В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями. Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется. Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников. Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

Статья написана по материалам сайтов: nedvio.com, businessman.ru, moezhile.ru, lawhelp.center.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий