Распространенные схемы мошенничества при продаже квартиры

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото. Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток. Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.

Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.

В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?

Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.

Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.

Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.

Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.

Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет. Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру. Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.

Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН

С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.

Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.

Способ №3. Тщательная проверка документов продавца

Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах; справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.

Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.

Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.

Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото. Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят задаток. Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.

Сделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. Фото: relait.ru

Сделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. Фото: relait.ru

Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.

В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Как избежать

Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?

Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.

Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.

Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.

Как избежать

Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. Фото: postroitbanju.ru

Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. Фото: postroitbanju.ru

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Читайте также:  Образец доверенности на получение денег за другого человека: как составить

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Как избежать

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Как избежать

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.

Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. Фото: egorsukhachev.com

Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. Фото: egorsukhachev.com

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Как избежать

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.

Как избежать

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.

Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. Фото: prozkh.ru

Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. Фото: prozkh.ru

Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.

Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.

Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет. Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру. Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.

Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН

С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.

Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.

Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.

Способ №3. Тщательная проверка документов продавца

Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.

Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
  • технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
  • выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
  • выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
  • справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах;
  • справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.

Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.

Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное право собственности продавца на недвижимость.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.

Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Виктор Вяткин генеральный директор «3В Консалтинг»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше. Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов. Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Читайте также:  Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: что нужно знать покупателю

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

  1. Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
  2. Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
  3. Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
  4. Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
  5. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

  1. Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
  2. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
  3. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
  4. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
  5. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец. Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

  1. Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
  2. Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
  3. Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
  4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

  1. Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
  2. Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
  3. Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб. – на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался. Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

  1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
  2. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
  3. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

  1. Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
  2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
  3. Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце. Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

  1. Заниженная стоимость.
  2. Продажа по доверенности.
  3. Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
  4. Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
  5. Отказ от предоставления дополнительных справок.

Передача денег при покупке квартиры

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Договор аванса при покупке квартиры

Договор аванса при покупке квартиры

Кто и за что платит при продаже квартиры

Кто и какие несет расходы при покупке и продаже квартиры?

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

  1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
  2. Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
  3. Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
  4. Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

  1. Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
  2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.
  3. Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
  4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу. Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры

В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?

Расписка в получении задатка, залога, аванса при покупке квартиры

Расписка в получении задатка, залога, аванса при покупке, продаже квартиры

Какие вопросы задавать продавцу квартиры или риэлтору

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Госпошлина при покупке, продаже квартиры

Госпошлина при покупке, продаже квартиры

Страхование титула при покупке квартиры

Страхование титула при покупке квартиры

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

© 2018-2022 Socprav.ru – правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

Схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя.

Отвечает адвокат по жилищным спорам в Москве Иванов Кирилл Анатольевич.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя в Москве встречается довольно часто. В основном на рынке недвижимости распространены схемы мошенничества продавца квартиры. Это связано с тем, что при осуществлении обмана мошенник или мошенники получают деньги покупателя недвижимости и по факту остаются в проданной квартире. В некоторых схемах обмана они могут вернуть себе право на квартиру, а деньги “потерять” или потратить на лечение. Были случаи когда продавцы просто скрывались в неизвестном направлении после восстановления в суде прав на квартиру.

При мошенничестве со стороны продавца недвижимости распространены схемы с поддельными документами(в том числе и поддельным паспортом владельца или, наоборот, паспорт настоящий, а человек, который заключает с Вами Договор или получает аванс выдаёт себя за владельца недвижимости). Также распространена схема с собственниками, которые ранее были ущемлены в правах на приватизацию или вдруг начали оспаривать какой-либо раздел имущества, произошедший ранее.

Самые частые схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателей недвижимости:

  1. попытка получить задаток за квартиру в двойном размере;
  2. невыплата части стоимости за квартиру путём занижения суммы покупки в Договоре;
  3. регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
  4. истребование суммы или части уплаченной суммы за квартиру уже после регистрации права собственности на неё.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.

Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.

Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №2: невыплата части стоимости за квартиру путём занижения суммы покупки в Договоре.

Схема мошенничества довольно старая и простая. Покупатель-мошенник уговаривает Продавца занизить стоимость продажи в Договоре. Якобы ни на что это не влияет и якобы налогов меньше платить и Продавцу в том числе и прочее-прочее. А после регистрации сделки, с такой заниженной стоимостью недвижимости в Договоре, Покупатель платит ту сумму, которая указана была в Договоре и ни копейки больше. Естественно, потом ещё и обвиняя Продавца в якобы неправомерных попытках увеличения стоимости недвижимости.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.

Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.

Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.

Читайте также:  О претензии на возврат денежных средств по договорам оказания услуг: образец

Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №4: истребование всей суммы или части уплаченной суммы за квартиру уже после регистрации права собственности на неё.

Это более сложная схема мошенничества со стороны Покупателей, но тем не менее она тоже встречается. Здесь нюанс в том, кому Вы продаёте жилплощадь. Дело в том что если новый собственник недееспособен, то его родственники потом могут обвинить Вас в завышении суммы сделки, что она была кабальная и прочее. Тем самым можно оспорить сделку и всё бы ничего, но Вас могут обязать вернуть сумму за недвижимость, а саму недвижимость Вы обратно можете получить. Дело в том что недееспособный гражданин может уже прописаться туда и это будет его единственным местом проживания и прочее.

Могут быть ещё разные новые схемы мошенничества, которые не хотелось бы выносить в общий доступ.
Главное – помните что схемы мошенничества меняются под текущее законодательство, а, иногда, и под конкретного человека-жертву. Сделки с недвижимостью всегда привлекали мошенников любого уровня и опыта. Вы можете показать квартиру самостоятельно без риэлтора, так как сейчас через Авито и Циан это легко сделать. А вот начинать принимать авансы и подписывать какие-либо документы надо только после ознакомления с ними профильных профессиональных юристов.

Нужно просто заказать юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры в Москве. Мы даём пожизненную гарантию на безопасное прохождение любых сделок купли-продажи недвижимости.

Обращайтесь, если хотите провести свою сделку максимально выгодно и безопасно для Вас.

Обращайтесь для записи на очный приём или бесплатную консультацию по телефону:

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога с амостоятельно . В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки . Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.

Квapтиpa c изъянoм

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Квapтиpa c мeбeлью

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки

Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.

Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.

Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.

Чyжaя квapтиpa

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Aвaнc или зaдaтoк

Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.

Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.

Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.

Pacчeт нaличными

Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.

Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм

Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.

Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy

Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .

Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.

Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.

Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.

Ссылка на основную публикацию