Алгоритм действий при переводе земельного участка по правилам ФЗ № 127 «О переводе земель»

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются

кадастровый номер земельного участка;
категория земель, в состав которой входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
права на земельный участок;
ИНН, ОГРН (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
номер и дата заключения государственной экологической экспертизы (при наличии).

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую заявителем прилагаются следующие документы

Копия документа, удостоверяющего личность ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с ходатайством обращается представитель ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую (предоставляется письменное согласие правообладателя земельного участка, удостоверенное личной подписью, для юридических лиц на фирменном бланке удостоверенное подписью уполномоченного лица).
Утвержденный проект рекультивации земель в связи с добычей полезных ископаемых (в случае перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”).
Разработка проектов рекультивации осуществляется за счет средств ходатайствующего на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка. на обработку персональных данных (согласно приложению N 9 к Административному регламенту).

В ходатайстве о переводе земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, указываются:

местоположение земель;
основание для перевода земель в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”;
категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
обоснование перевода земель из состава земель сельскохозяйственного назначения;
ИНН, ОГРН (для юридических лиц);
номер и дата заключения государственной экологической экспертизы (при наличии), наименование органа Ростехнадзора, утвердившего заключение государственной экологической экспертизы, регистрационный номер приказа Ростехнадзора об утверждении заключения государственной экологической экспертизы.

К ходатайству о переводе земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, заявителем прилагаются

Копия документа, удостоверяющего личность ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с ходатайством обращается представитель ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
Картографические материалы, на которых нанесены границы предполагаемого перевода земель, утвержденные муниципальным образованием, на территории которого расположены указанные земли, согласованные смежными землепользователями (оформляются за счет средств ходатайствующего лицами, осуществляющими кадастровую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации).
Текстовое описание границ предполагаемого перевода (оформляется за счет средств ходатайствующего лицами, осуществляющими кадастровую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации).
Каталог координат поворотных точек границ земель в требуемой системе координат для постановки на государственный кадастровый учет (оформляется за счет средств ходатайствующего лицами, осуществляющими кадастровую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации).

Нормативные правовые акты, регулирующие предоставление государственной услуги

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ

Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую

Федеральный закон от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ “Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг”

Федеральный закон от 23 ноября 1995 года N 174-Ф “Об экологической экспертизе

Земельный кодекс Республики Саха (Якутия) от 15 декабря 2010 года 888-З N 673-IV

Указ Президента Республики Саха (Якутия) 16 марта 2011 года N 529 “Об утверждении порядка разработки и утверждения административного регламента предоставления государственной услуги

постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2011 года N 226 “Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия)”

Алгоритм действий при переводе земельного участка по правилам ФЗ № 127 «О переводе земель»

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также – ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:

1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:

(в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) утратил силу с 1 января 2017 года. – Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);

(п. 2 в ред. Федерального закона от 20.04.2015 N 102-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1) выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц);

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 20.04.2015 N 102-ФЗ)

3) выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) утратил силу с 1 января 2008 года. – Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Документы, предусмотренные пунктами 2 и 5 части 4 настоящей статьи, направляются заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Документы, предусмотренные пунктами 1, 2.1, 3 и 4 части 4 настоящей статьи, запрашиваются исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если заинтересованное лицо не представило указанные документы самостоятельно.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ; в ред. Федерального закона от 20.04.2015 N 102-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

ФЗ №127 «О переводе земель»: инструкция по применению

Инструмент для перевода земельного надела в иную категорию – ФЗ №127 «О переводе земель». В нормативном акте разработан алгоритм действий по переводу, указан состав пакета документов, уточнены вопросы изменения категории для всех разновидностей земельных участков.

Перечень категорий земель

Категории земель в России

Правовики выделяют несколько видов земли:

Земли сельскохозяйственного назначения.
Земли населенных пунктов;
Земли промышленного назначения, обеспечения космической деятельности, связи, транспорта, обороны, безопасности, энергетики, радиовещания, телевидения, информатики и иного специального назначения (законом не ограничен перечень):
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли запаса.
Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Порядок перевода земли в другую категорию на основании ФЗ № 172

Лицо, желающее изменить категорию участка, обращается с заявкой в уполномоченный орган. Прежде чем идти к чиновникам, гражданин собирает документы, готовит обоснование своей просьбы и выполняет иные процедурные требования, зафиксированные в ФЗ №172.

Необходимые документы

Основополагающий элемент в комплекте бумаг – ходатайство.

исходная и запрашиваемая категория земли;
аргументация – зачем перевод потребовался;
права инициатора;

К заявке присовокупляются:

выписка из реестра недвижимости;
личные документы человека, ходатайствующего о переводе (дубликат), выписки из реестра предпринимателей/юридических лиц;
результаты экспертизы экологического органа (при необходимости);
разрешение на перевод от других лиц, имеющих права на землю. Не распространяется правило на граждан, оформивших ранее сервитут.

Выписки из реестров и оценку экологической экспертизы гражданин может не приносить – чиновники сами запрашивают информацию. Остальные документы лицо представляет самостоятельно.

Порядок подготовки документов

Подготовка документов состоит из нескольких шагов

Первый шаг – согласование перевода с заинтересованными лицами. Игнорировать это нельзя, так как велик риск, что ходатайство будет отклонено или последует судебное разбирательство.

Разрешение от правообладателя выдается письменное, с указанием личных данных, адреса, телефона, вида права (с приложением правоподтверждающих бумаг), ссылки на правовую норму Закона №172-ФЗ (пп. 5 п. 4 ст. 2). Ставится дата подписания соглашения и подпись владельца (или представителя).

Участок находится под залогом – потребуется согласие залогодержателя (банка, кредитной организации). Подобная бумага требуется и от других сопричастных лиц – владельцев долей, арендаторов.

Второй шаг – подготовка обоснования перевода. Законодатель не установил правил для написания обоснования, оно пишется в свободной форме.

Составление ходатайства и порядок рассмотрения

Комплект документов человек представляет сам или поручает передачу представителю по доверенности.

Подать заявку можно разными способами:

Записаться на прием в орган исполнительной власти/муниципальный орган, который наделен обязанностями рассматривать ходатайства о переводе;
Отправить документы с ходатайством по почте;
Обратиться в МФЦ.
Зарегистрировать заявку через сайт «Госуслуги».

Если гражданин не имел права обращаться с заявкой или приложил к обращению неполный пакет документов или бумаги составлены некорректно (например, есть исправления, подчистки, не заверенные официально, документы повреждены, содержат нецензурные выражения, угрозы), обращение вернут без рассмотрения по существу (на это отводится до 30 дней). Во многих регионах по регламенту отказ оформляют в течение одного дня.

Заявку, поданную по всем правилам, рассматривают по существу. Работа над обращением гражданина включает обработку и анализ документов, выполнение запросов в ведомства, подготовку проекта решения и написание финального заключения о возможности или отказе в переводе. Итог работы – выдача акта о переводе или отказе в переводе земельного участка в испрашиваемую категорию.

Куда обращаться с ходатайством

Решает вопроса перевода участков, принадлежащих частникам (юридическим и физическим лицам):

Исполнительный орган субъекта – когда меняется статус земли сельхозназначения.
Муниципалитет – когда меняется тип всех прочих видов наделов.
Когда земля принадлежит государству, меняет вид участка исполнительный орган власти РФ.

Вид надела, принадлежащего субъекту РФ, вправе изменить исполнительный орган власти субъекта. Дополнительно его задача – рассматривать заявки муниципалитетов на смену категории участка сельхозназначения. Местные власти вправе разрешать переход из одной категории в другую всех остальных типов земель.

Обратиться за разрешением на изменение категории надела могут как государственные и муниципальные органы, так и физические лица, и коммерческие организации.

Срок принятия решения и составление акта

Рассмотрение ходатайства и подготовка акта протекает в сроки:

Кто рассматривает перевод

Правительство субъекта РФ

Орган местного самоуправления

Регламентами субъектов или муниципальных образований могут устанавливаться другие сроки принятия решения (в пределах, указанных в таблице).

Регистрация изменения категории и внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости

При положительном решении о смене категории участка исполнительный орган отправляет новые сведения в Росреестр. Сотрудники Росреестра меняют данные о категории участка в Едином реестре недвижимости. Обновленные данные рассылаются всем правообладателям – собственникам, собственникам доли, залогодержателям, арендаторам и другим лицам.

Обратите внимание! Изменение категории земельного участка не требует переоформления свидетельства о собственности и прочих бумаг, фиксирующих права на участок.

Основания отказа в изменении категории земель

Отрицательный результат гражданин или организация получит если:

Изменение категории испрашиваемого участка не разрешается правилами земельных правовых актов (или перевод ограничен);
Орган в области экологии выдал неудовлетворительное заключение на перевод;
Цель последующей эксплуатации земли в новом статусе противоречит градостроительному плану территории.

Пример перевода земли из одной категории в другую

Житель города Дмитрова Московской области имеет в собственности участок земли категории сельскохозяйственного назначения, расположенный в Дмитровском районе. Желаемый статус земли – земля промышленного назначения для постройки предприятия.

Порядок перевода земельного участка

Алгоритм действия лица следующий.

Подготавливается обоснование перевода земли в категорию промышленности:

доказывается легитимность размещения объекта;
описываются параметры будущего предприятия – размер площадь, план постройки, размер санитарно-защитных зон, планируемых при строительстве предприятия, сроки ввода объекта в эксплуатацию.
обосновывается общественную значимость постройки предприятия;
приводится финансово-экономическое обоснование реализации проекта, предполагаемый объем инвестиций;
сообщается о количестве создаваемых рабочих мест, предполагаемом среднем уровне заработной платы, ожидаемом объеме налоговых поступлений в бюджет Московской области;
гражданин организует проведение экспертиз – экологической, градостроительной, инженерной и т.п.
указывается информация о низком качестве и потенциале земель для выращивания агрокультур или иных сельскохозяйственных целей.
приводятся данные об отсутствии иного подходящего участка для размещения объекта.
включаются сведения, подтверждающие, что кадастровая стоимость участка ниже средний уровень кадастровой стоимости по (городскому округу.
гражданин получает согласие на перевод у заинтересованных лиц. Например, если собственником доли участка является супруга — понадобится ее письменное согласие. Если земля заложена по договору ипотеки, направляется запрос в банк, оформивший ипотеку.
собирается комплект документов, оформляется доверенность, если гражданин не планирует обращаться в инстанции лично.
подается заявка на перевод. Проще всего подать по интернету через сайт госуслуг. При подаче ходатайства в МФЦ заявка, как правило, рассматривается дольше.

Так как изначально категория его участка – земли сельскохозяйственного назначения, комплект документов относится в Правительство Московской области, а именно в Министерство имущественных отношений Московской области (если земля, перевод которой необходим гражданину, федеральная, ходатайство подается в Министерство экономического развития Российской Федерации).

Заявка, выполненная по правилам, рассматривается ведомством не более 13 рабочих дней со дня ее регистрации (по регламенту субъекта).

Решение по делу положительное – гражданин приглашается забрать акт о смене категории испрашиваемого участка. Результат отрицательный – заявителю на руки выдается акт об отказе в переводе земли.

Гражданин не согласен с отказом принять заявку к рассмотрению изменить категорию – или он обращается с жалобой в вышестоящую инстанции или в арбитражный суд.

Особенности перевода земель в другие категории

ФЗ № 127 «О переводе земель» определил специфику смены категории в отношении каждого типа земли.

Сельскохозяйственные земли

При определенных условиях перевод земли возможен

Поменять категорию земельного участка на вид «земли сельскохозяйственного назначения» трудноосуществимо. ФЗ «О переводе земель» допускает случаи, когда это возможно:

если корректируются или устанавливаются границы района (населенного пункта, городского округа и т.д.);
если принято решение создать на участке особо охраняемую природную территорию, зону рекреации, природоохранный район или если земля была признана ценной с историко-культурного точки зрения;
если требуется консервация надела;
если смена категории требуется для выполнения договоров между странами (например, для проекта строительства крупного международного концерна по производству военной техники);
если в земле обнаружены полезные ископаемые и планируется их освоение;
если район нуждается в объектах инфраструктуры (магистралях, линиях электропередач, трубопроводах) и их размещение затронет участок;
для последующего строительства на участке общественно важного учреждения – больницы, университета;
если на участке будет строиться предприятие промышленного сектора с кадастровой стоимостью ниже среднего уровня по району;
если качество участка низкое для выращивания агрокультур или выпаса животных и его присовокупляют к лесу, водному фонду или землям запаса.

Земли промышленности

Чтобы перевести надел, на котором располагался завод, фабрика, промышленная зона, в иной тип участка к ходатайству о переводе добавляется план оздоровления (рекультивации) надела. Он требуется, если:

территория загрязнена, замусорена;
пострадал почвенный слой (велись раскопки, добыча сырья);
на участке остаются здания под снос.

Правило не распространяется на инициаторов перевода — должностных лиц органов государственной и муниципальной власти.

Земли населенных пунктов

Для включения участка в поселок нужно обратиться в поселковую администрацию

Изменение вида участка сопряжено с его включением в границы населенного пункта (или «выключением»). Процедура попадает под действие норм градостроительного проектирования.

Заявитель, желающий включить надел в поселок и поменять его вид, обращается в исполнительный орган власти городского округа, поселка. Документы представляются в стандартной комплектации.

Заявка одобрена – компетентный орган вносит изменения в генеральный план и схему территориального планирования (при необходимости организует публичные слушания). Просить о переводе/включении в поселок правомочны гражданин, юрлицо, госорганы.

Лесные земли

Распространенным случаем перевода лесных территорий является их присоединение к населенным пунктам. Это требует корректировок в документах территориального планирования (генплана).

Главной фигурой в принятии решения о включении лесного надела в населенный пункт является Рослезхоз. Рассматривая каждый отдельный случай, ведомство опирается на принцип лесного законодательства – лес осваивается для реализации защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных задач.

Если выявится информация, что в будущем на лесном участке планируется стройка, Рослезхоз откажет в изменении категории участка.

Допустимые варианты смены категории лесных наделов:

учреждение особо охраняемых природных территорий;
потребность государства или муниципалитета расположить в лесной зоне социально важный объект (если невозможно разместить в другом месте);
организация туристско-рекреационной ОЭЗ.

Земли водного фонда

Принципы перевода аналогичны нормам, прописанным для земель лесного фонда. Дополнительно в законе указано, что перевод земель с водными объектами правомерен, если водоем меняет расположение (трансформируются его границы, русла) или создаются искусственные земельные участки.

Присваивается статус земель водного объекта наделу с иной категорией, если:

В границах надела расположен водоем, построено водохранилище, гидроэлектростанция и т.д.;
Река, прочий водоем поменяли расположение и проходят по территории надела.

Земли особо охраняемых природных территорий

Структура земель особо охраняемых природных территорий

Смена категории допускается, если участок потерял свойства, которые были причиной для объявления его особо охраняемым. Факт устанавливает государственная экологическая экспертиза – оценивается влияние характеристик участка на природную среду (уровень загрязнения почвы, атмосферы и т.д.).

Участок, ставший особо охраняемым из-за исторического или культурного значения, теряет свой статус, если объект наследия был разрушен или перестал быть значимым для культуры и истории. Прежде чем менять категорию надела, объект исключают из реестра объектов культурного наследия. Для этого проводится государственная историко-культурная экспертиза.

Напротив, допускается изменение вида на особо охраняемый участок, если на территории организован уникальный дендрологический объект, заповедник, природный заказник или учреждена туристско-рекреационная особая экономическая зона.

Земли запаса

Участки запаса – резервные территории, владелец которых – государство. В статусе запасных они, как правило, не эксплуатируются. ФЗ № 172 «О переводе земель» уточнил, что использоваться запасные участки могут в качестве охотничьих угодий или для выработки полезных ископаемых. Ограничений по переводу запасников в земли иных категорий нет.

Специфика процедуры перевода резервных территорий в том, что лицо, инициирующее перевод, взаимодействует исключительно с государственными или муниципальными органами как собственниками запасных наделов.

Разрешение земельных конфликтов на практике

Незаконный перевод участков или освоение земель в целях, несоответствующих категории участка, встречаются повсеместно. Страдают, прежде всего, земли сельхозназначения, лесной и водный фонд – их застраивают коттеджными поселками, предприятиями, развлекательными зонами. Споры возникают и при переводе земель в земли населенных пунктов.

Вопросы нелегитимного перевода разбирает суд.

Пример

В Арбитражном суде Новосибирской области рассматривался иск компании к местным властям, не согласовавшим территорию для строительства объекта развлекательного отдыха граждан.

Аргумент – испрашиваемая земля относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Обществу указано, что без перевода земель сельхозназначения в другую категорию выбор участка для ведения бизнеса незаконно. Апелляционный суд встал на сторону общества.

ФАС Западно-Сибирского округа (на стадии кассации) встал на сторону суда района. ФАС обратил внимание, что нормами земельного права запрещается выдача земельного участка, если надел не переведен в категорию, позволяющую застройку.

Перевод земель призван обеспечивать разумное и эффективное пользование земельными ресурсами. Владельцу, съемщику или потенциальному хозяину надела рекомендуется изучить ФЗ №172 «О переводе земель» и уточнить возможности и требования к переводу из той или иной категории.

Видео о переводе земли:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Статья 8 Земельного кодекса. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Абзац утратил силу. – Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Комментарии к ст. 8 ЗК РФ

1. Категория земель определяется их целевым назначением. В статье 7 Кодекса, регулирующей состав земель в Российской Федерации, категории земель перечислены исчерпывающим образом (см. указанную статью и комментарий к ней). Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Кодекс. Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 Кодекса.

Комментируемая статья определяет субъектов, осуществляющих отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (п. 1); устанавливает обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанные с указанием в них категорий земель (п. 2); предусматривает юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую (п. 3).

Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляются с учетом специальных норм, определяющих особенности разных категорий земель (гл. XIV – XVIII Кодекса), ст. ст. 7, 8 и других положений Кодекса. Кроме того, специальным федеральным законом, регулирующим указанные отношения, является Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”. Таким образом, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Кодексом, Федеральным законом “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Федеральный закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” определяет, в частности, состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 2); порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков (ст. 3); основания отказа в осуществлении перевода (ст. 4); правила внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в их составе из одной категории в другую (ст. 5); порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 6); особенности перевода каждой из семи категорий земель, указанных в ст. 7 Кодекса (ст. ст. 7 – 13).

В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Статьей 15 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

Приоритет земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем установления необходимости принятия решения о переводе исключительно органом государственной власти. Это призвано гарантировать защиту сельскохозяйственных земель от необоснованного перевода в другие категории, прежде всего под застройку.

Особенность перевода земель населенных пунктов заключается в том, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.

Нормы п. 1 комментируемой статьи имеют императивный характер, что не предполагает возможности принятия решений об отнесении земель к категориям и переводе их из одной категории в другую иными помимо указанных в статье субъектами. Причем такие решения должны приниматься в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными данным субъектам п. 1 ст. 8 Кодекса.

2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.

Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их по заявлениям правообладателей земельных участков вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов – к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Порядок отнесения земель к той или иной категории аналогичен порядку, установленному для перевода земель из одной категории в другую: заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Сведения, которые должно содержать такое ходатайство, и состав прилагаемых к нему документов установлены ст. 2 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (или, соответственно, об отнесении земель к определенной категории) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством РФ;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Хотя в названном Федеральном законе ничего на сей счет не сказано, но представляется, что в отнесении земельного участка к категории земель вообще не может быть отказано, так как каждый земельный участок должен принадлежать к какой-либо категории земель. Однако заявителю может быть отказано в отнесении земельного участка именно к той категории, на которую он указывает (например, если заявитель ведет личное подсобное хозяйство на земельном участке, находящемся при его индивидуальном жилом доме в поселке, и считает, что участок должен быть отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, в то время как по закону это земли населенных пунктов).

Основаниями же отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть только следующие случаи:

1) установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую установлено, что сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение 30 дней бесплатно вносятся в документы государственного кадастра недвижимости по заявлению правообладателя земельного участка.

Изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель вносятся в установленном ст. 21 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

3. Норма п. 3 комментируемой статьи устанавливает, что недействительность актов об отнесении земель к категориям или о переводе их из одной категории в другую может быть результатом как материального (неверного или необоснованного решения по существу вопроса), так и процессуального (нарушение установленной законом процедуры перевода земель) характера.

Признание недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую осуществляется в судебном порядке. Подведомственность дел определяется по правилам гл. 3 ГПК РФ и гл. 4 АПК РФ.

В зависимости от вида оспариваемого правового акта в гражданском процессе производство осуществляется по правилам гл. 24 или 25 ГПК РФ, в арбитражном процессе – по правилам гл. 23 или 24 АПК РФ.

Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ)

3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: (В редакции Федерального закона от 01.07.2011 № 169-ФЗ)

1) (Пункт утратил силу – Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц); (В редакции Федерального закона от 20.04.2015 № 102-ФЗ)

21) выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц); (Пункт введен – Федеральный закон от 20.04.2015 № 102-ФЗ)

3) выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

6) (Пункт утратил силу – Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

41. Документы, предусмотренные пунктами 2 и 5 части 4 настоящей статьи, направляются заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Документы, предусмотренные пунктами 1, 21, 3 и 4 части 4 настоящей статьи, запрашиваются исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если заинтересованное лицо не представило указанные документы самостоятельно. (Часть введена – Федеральный закон от 01.07.2011 № 169-ФЗ; в редакции Федерального закона от 20.04.2015 № 102-ФЗ)

Статья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям земельного законодательства. (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также – акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также – акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

5. Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земель, перевод из которой осуществляется;

4) категория земель, перевод в которую осуществляется.

6. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок.

7. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

8. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ)

Статья 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

(Наименование в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

1. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2. (Часть утратила силу – Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

21. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости о принадлежности земельного участка, предоставленного в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, к определенной категории земель или об изменении принадлежности земельного участка к определенной категории земель осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом. При этом принятие решения об отнесении земельного участка к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую не требуется. (Часть введена – Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 28.06.2022 № 226-ФЗ)

3. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков. (В редакции Федеральных законов от 19.07.2011 № 246-ФЗ; от 29.07.2017 № 280-ФЗ)

4. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Статья 6. Перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

(Наименование в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

1. В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

2. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

Глава 2. Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; (Пункт введен – Федеральный закон от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. (Пункт введен – Федеральный закон от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

Статья 8. Особенности перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов

(Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

1. Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

2. (Часть утратила силу – Федеральный закон от 21.07.2005 № 111-ФЗ)

3. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, направляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав) для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости органами, указанными в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона. (В редакции Федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ; от 20.03.2011 № 41-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.

2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов

Сначала перевод категории земельного участка, потом строительство

Построили производственное здание, а перевод категории земельного участка еще не осуществили. Что делать?

Сегодня мы поговорим о строительстве производственных, промышленных и других объектов на землях, не предназначенных для указанных целей. К примеру, на землях сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время, данная тематика очень актуальна. Имеют место случаи, когда владелец земельного участка построил здание на землях, не предназначенных для строительства. При этом, перевод категории земельного участка не осуществил.

Учитывая нормы действующего законодательства РФ, перевод земельного участка из одной категории в другую требует определённого пакета документов, обоснования. Это занимает очень много времени, а иногда перевод категории земельного участка вообще не возможен.

Практика показывает, что данная процедура может занимать от 3 месяцев до года и более. Встречаются и такие случаи, когда прежде чем подготовить пакет документов для перевода земельного участка из одной категории в другую, необходимо провести работы по внесению изменений в генеральный план населенного пункта, поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках и прочее.

Перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ (Далее – Закон № 172-ФЗ) и допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Для того, чтобы инициировать перевод категории земельного участка, заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые уполномочены на рассмотрение такого ходатайства.

Пункт 2 статьи 2 Закона № 172-ФЗ устанавливает, что: Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:

органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ;
уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

В таком ходатайстве указываются:

кадастровый номер земельного участка;
категория земель, к которой относится участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода;
права на такой земельный участок.

В Оренбургской области такие процедуры проводит Правительство оренбургской области.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 №132-п определены требования к содержанию ходатайства и состава прилагаемых к нему документов:

Документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт, Выписка из ЕГРИП и ЕГРЮЛ);
Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;
Выписка из ЕГРН на земельный участок, выданная не более чем за 6 месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе;
Согласие правообладателя земельного участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем участка является лицом, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
Заключение органа местного самоуправления о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из ЕГРН;
Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ;
Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании пункта 2 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании пункта 6 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ);
Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ;
Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости;
Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
Решение о консервации земель (в случае перевода на основании пункта 1 части 1 статьи 7 Закон № 172-ФЗ).

Кроме этого, Закон № 172-ФЗ в пункте 2 статьи 7 определяет, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

Для недопущения возможных причин для получения решения об отказе Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в переводе категории земель земельных участков может быть необходимо:

осуществить оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в досудебном (или судебном) порядке, снизив кадастровую стоимость ниже среднего уровня кадастровой стоимости по Оренбургскому району Оренбургской области;
провести работы по внесению изменений в Генеральный план – изменив черту населенного пункта, включив территорию земельных участков в состав границ населенного пункта и образовав новую функциональную зону – жилая зона.

Полномочные органы изучают все приложенные документы и в течение 60 дней и готовят соответствующий документ, после получения которого правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявлением в Росреестр.

Подводя итоги, отметим, что сначала необходимо осуществить все необходимые изменения, получить разрешения и только после этого начинать строительство, в целях эффективного распределения сил и средств.

Перевод земли из одной категории в другую

Ходатайство, в котором указывается необходимость перевода земельного участка в другую категорию назначения, рассматривают в порядке очередности в органах власти в зависимости от расположения земли и ее типа. По Земельному кодексу Российской Федерации вся земля разделена по определенным категориям, которые отличаются по виду использования. Такой подход позволяет увеличивать эффективность использования. Каждый собственник должен учитывать группу своего участка, так как в необозначенных целях его использование запрещено.

При смене деятельности необходимо осуществить перевод в другую категорию. Этот процесс имеет много нюансов и ограничений. Основные правила прописаны в ФЗ № 172-ФЗ, который регламентирует порядок и основные особенности процедуры.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:

производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
формируется черта населенного пункта;
размещается объект, который имеет значимость для общества;
строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
выполняется договор или обязательство международного типа;
участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.

Важно! Любые изменения или ограничения по ним предусмотрены в ЗК РФ и ФЗ № 172-ФЗ. До момента обращения требуется проверить, нет ли противоречий в процедуре. У каждого типа участков свои особенности.

По ЗК РФ выделяют следующие группы:

промышленная. Наделы такой группы отведены для строительства транспортного пути или различных объектов, а также зданий обороны и объектов безопасности. Также площадь может использоваться для объектов энергетики, связи или научных целей. Дополнительно могут присутствовать специальные объекты с особенной целью;
территория населенного пункта или ЗНП. Она отведена для постройки жилых зданий. Особенностью считают невозможность нахождения на территории другой группы или в частной собственности;
водный фонд;
лесной фонд;
особо охраняемая территория, которая изымается частично или полностью из оборота, так как имеет ценность;
участки с сельскохозяйственным назначением или ЗСХН включают в себя земельные ресурсы, необходимые для производственных процессов продукции сельскохозяйственного характера.

К последней категории относится пастбище, надел под сад или огород, лесозащитная полоса, водоем, в котором выращивается рыба, а также любой участок с аналогичными свойствами.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Инициирование смены статуса участка могут проводить определенные лица и организации. В их числе:

арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
собственник в виде физического или юридического лица;
уполномоченный орган власти.

Все остальные граждане или организации право на подачу документов по смене статуса территории не имеют.

Особенности перевода земель в другую категорию

По закону для изменения категории требуется обращаться в уполномоченный орган с полностью оформленным ходатайством. Это установлено в статье 2 ФЗ № 172-ФЗ.

Вместе с заявлением должны быть предоставлены все документы. При нахождении объекта в ведении субъекта Федерации потребуется обращаться в отдел департамента по земельным ресурсам. В остальных случаях осуществляется подача документов в местный муниципальный орган городского, районного или местного значения.

Важно! Обращение лица, которое не имеет права на землю и не имеет доверенности, не будет рассматриваться, то есть последует отказ. Такой же момент возможен при недостаточном пакете документов или ошибках в них любого характера.

Также требуется соблюдать основное правило в виде подачи документов по факту владения участком определенными органами. Например, земля федерального значения может быть переведена только после разрешения Правительства РФ, то есть документы подаются в земельный департамент РФ.

Территории, которые находятся в собственности субъекта или имеют с/х назначение, переоформляют через орган власти региона. Все остальные варианты требуют обращения в местный муниципалитет. Исключением считают с/х наделы, которые имеют региональное значение.

Земли сельхозназначения

Территории с сельхозназначением переводить в другие группы пользования запрещено. Это относится ко всем с/х участкам. Единственным исключением считают официальное заключение, которое устанавливает невозможность дальнейшего использования территории в сельском хозяйстве.

Стоит учитывать, что любые махинации с такими наделами или перевод в другую категорию без официального заключения госоргана наказываются штрафными санкциями. Размер штрафа варьируется в пределах 200000-250000 рублей в зависимости и зависит от стоимости кадастрового типа.

Земли населенных пунктов

ЗНП редко выводят из состава административной территории. Прежде всего для этого потребуется получить разрешение от администрации и предоставить веские доказательства необходимости процедуры.

Обратная процедура с вводом территории в ЗНП встречается более часто.

Всего есть несколько типов участков, которые могут находиться в составе административной территории и могут быть выведены:

с/х надел;
производственная зона;
зона для военной подготовки, например, полигон;
особо охраняемая территория;
специальное назначение участка;
лесопарковая зона;
пруд декоративного типа или озеро, которое было облагорожено.

В остальных случаях возможность вывода земли стремится к нулевому значению.

Промышленные земли

Промышленный тип имеет более простой перевод относительно других групп. При этом есть ряд исключений:

загрязнение территории или наличие застройки зданиями аварийного характера, которые были заброшены, свалки и других построек. Получение разрешения в таком случае возможно только после утверждения проекта рекультивации;
повреждена почва. Без проектной работы по рекультивации участок не переведут в другую категорию.

В обоих случаях разрешение получают уже после завершения работ по рекультивации, то есть до этого момента имеется запрет на переход в другую группу.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициирование изменения статуса проводится уполномоченным лицом, в том числе госорганом при необходимости. Во всех случаях соблюдается стандартный порядок, который установлен 3 статьей ФЗ № 172-ФЗ.

Шаг 1. Подготовка пакета документов

В первую очередь потребуется собрать все необходимые бумаги и справки. В пакет включают:

удостоверение личности в виде паспорта;
при необходимости выписку, которая подтверждает наличие регистрации у ИП или юрлица;
выписку ЕГРН;
справки на собственность, в том числе свидетельство о наследстве или договор купли-продажи. В ряде случаев может потребоваться согласие собственника в письменной форме, если запрос оформляет арендатор.

Дополнительно может потребоваться доверенность, если процесс проводится сторонним лицом. Также может потребоваться заключение эксперта по экологическим аспектам, например, что участок больше не пригоден для эксплуатации в сельском хозяйстве.

Если у органа возникнут сомнения, то он может запросить вторичные справки или документы на свое усмотрение.

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

Заявление в виде ходатайства подают в департамент земельно-имущественного типа в региональном правительстве или местном самоуправлении.

Бланк можно заполнять в свободной форме по образцу, который предоставляют органы, принимающие ходатайство. В обязательном порядке указывают:

кадастровый номер;
право на указанный надел;
статус и планируемые изменения;
обоснованную причину процесса изменения статуса.

Бланк не должен содержать ошибок или неточностей, так как при наличии недочетов его не примут.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Заявление рассматривают 2 месяца, если обращение производилось в городской или муниципальный орган, и 3 месяца при заявлении в региональный департамент или Правительство РФ.

Уведомление о решении, которое может быть положительным или отрицательным, будет направлено в течение двух недель с момента вынесения заключения по обращению.

Если решение положительное, то департамент составляет акт о смене статуса. Дополнительное изменение в актах не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Составленный акт, в частности его копию, отправляют в Федеральную службу, которая регистрирует изменения и внесение их в ЕГРН. Уведомляется Росреестр бесплатно, но для внесения изменений в ЕГРН собственник должен выплатить госпошлину в виде 350 рублей.

После регистрации пользователь надела может осуществлять деятельность уже в соответствии с изменениями.

Сроки рассмотрения ходатайств

Решение о смене назначения выносится в течение 2 или 3 месяцев. При этом после решения заявитель будет уведомлен в течение 2 недель. Росреестр получит уведомление с копией акта в течение 10 суток. Сам акт является бессрочным. Если было обнаружено несоответствие документов, то отказ последует в течение месяца.

Можно ли обжаловать отказ?

Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:

наличие запрета или ограничения по закону;
заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.

Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.

Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины, после чего его отправляют в течение месяца заявителю.

Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:

получение акта в департаменте;
исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
ксерокопия акта, который был получен;
копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
оплаченная госпошлина;
сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.

Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.

После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.

Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.

Для осуществления смены статуса у земельного надела требуется провести стандартную процедуру, которая нуждается в подаче документов в уполномоченный орган. По федеральному законодательству не все территории могут изменить статус и сферу использования. При отказе от перерегистрации можно обращаться в суд, но для этого потребуется предоставить доказательства, что отказ был необоснован.