Перепланировка здания: что это такое, согласование для таунхаусов и многоквартирных жилых домов

Перепланировка таунхауса

На отечественном рынке недвижимости таунхаусы (в пер. «особняк», «городской дом») появились сравнительно недавно – пару десятилетий назад.

Данный вид жилья представляет собой многоуровневый коттедж (цоколь, 2-3 этажа и мансарда) с отдельным входом и небольшим земельным участком, который с обеих сторон блокирован аналогичными зданиями.

В итоге таунхаусы – это комплекс однотипных жилых строений, имеющих единых архитектурный стиль и общие боковые стены.

В настоящий момент популярность таунхаусов среди недвижимости неоспорима. Таунхаусам часто отдают предпочтение при выборе между ними и квартирами в обыкновенных многоэтажных домах.

Однако не все знают, что таунхаусы не принадлежат к индивидуальным домам на отдельных участках .

Несмотря на перевод, в известном смысле таунхаус нельзя назвать особняком. Причина в независимости проживания, характерная для зданий, расположенных отдельно от других. В случае с таунхаусами независимость можно охарактеризовать следующим образом: такой тип жилья более автономен, чем многоквартирные дома, и менее – в сравнении с индивидуальными коттеджами.

То есть фактически таунхаус ничем не отличается от многоквартирного дома, кроме малого числа квартир. Поэтому все правила согласования перепланировок, характерные для многоэтажек, распространяются и на таунхаусы .

Перепланировка таунхаусов весьма распространенное явление, но, конечно, с ними сталкиваться приходиться значительно реже, чем с перепланировками квартир.

Этому есть две причины:

  1. Общее количество таунхаусов – их несоизмеримо меньше, чем квартир.
  2. Неочевидность статуса таунхаусов для собственников, которые ошибочно приравнивают их к загородным домам и вносят в интерьер помещений серьезные изменения, не считая нужным предварительно сообщать о своих намерениях в государственные органы.

Поэтому, к сожалению, обращения в нашу компанию по поводу этих домов чаще всего связаны с согласованием незаконно выполненных перепланировок.

Согласование переустройства квартир и таунхаусов​

Любая перепланировка таунхаусов должна быть согласована в стандартном для жилых помещений порядке. Все дома этого типа возведены по индивидуальным проектам и имеют своего автора .

Однако все же разница между перепланировкой таунхауса и перепланировкой квартиры существует. Таунхаус по сути двухуровневая квартира. Плюс такой собственности в том, что сверху и снизу в таунхаусах отсутствуют другие квартиры, что создает удобные преимущества при перепланировке и убирает ряд запретов, свойственных обыкновенным перепланировкам.

Процесс согласования изменений в интерьере таунхауса практически аналогичен квартирному, а если быть конкретными, то согласно законодательству таунхаус считается двух-, трех- и более уровневой квартирой.

Особенности согласования перепланировки таунхаусов

Следует помнить, что любое изменение помещений в таунхаусе является перепланировкой. Так называемых «свободных планировок» на деле не бывает, потому что состояние каждой «многоуровневой квартиры» четко зафиксировано в поэтажном плане технического паспорта БТИ.

Решив изменить внутреннее устройство таунхауса, не помешает предварительно узнать, какие мероприятия считаются перепланировкой. Очень кратко перечислим самые распространенные из них:

  • снос и возведение перегородок;
  • изменение положения дверных проемов;
  • изменения числа и площади комнат;
  • размещение различных хозяйственных и вспомогательных помещений.

Как и в случае с многоквартирными домами, при перепланировке таунхауса собственнику предстоит решение следующих задач:

  • определиться с ремонтными мероприятиями, убедиться в возможности их проведения и необходимости согласования;
  • получить в БТИ технический паспорт на жилье;
  • показать на плане планируемые изменения в интерьере помещений;
  • заказать проектную документацию (техническое заключение и проект перепланировки);
  • передать документы на согласование в жилищную инспекцию;
  • провести ремонт;
  • подписать у комиссии акт о завершенной перепланировке;
  • передать акт о завершенной перепланировке в БТИ для подготовки нового плана.

Ранее мы говорили, что благодаря строению таунхауса у таких помещений при перепланировке явные преимущества перед квартирами. Обыкновенные для переустройств «подводные камни» при перепланировке таунхаусов не действуют.

Например, в таунхаусах можно размещать мокрые помещения над жилыми и это не будет являться с точки зрения зонирования ухудшением жилищных условий жильца самому себе. Также вполне возможно расширить кухню под санузлом сверху, перенести ванную или уборную.

Мы занимаемся разработкой проектной документации, а также согласованием и консультированием клиентов по вопросам перепланировок. Если у вас возникли какие-нибудь трудности при согласовании или вы хотите уточнить какие – то детали, обращайтесь по телефону на нашем сайте.

Перепланировка таунхауса

Несколько лет назад на отечественном рынке недвижимости в обиход вошло новое понятие «таунхаус». Слово это заграничное и в переводе с английского буквально означает «городской дом». А, по сути, представляет собой коттедж из 2-3-х этажей, блокированный с обеих сторон постройками аналогичного типа.

В итоге получается выстроенный в единую линию жилой комплекс, состоящий из нескольких зданий, которые соединены между собой общими стенами и единым архитектурным замыслом.

Подобные малоэтажные жилые дома появились в позапрошлом веке в Великобритании. Из-за высокой стоимости земли дома на несколько семей стали пользоваться большим спросом.

Кроме того, получила широкое распространение практика, когда взрослые дети для удобства проживания делали дополнительные жилые пристройки к родительскому дому. Как результат, появились целые улицы с блокированными домами, которые со временем переросли в районы.

Особенность таунхаусов – вертикальная планировка, подразумевающая размещение на нижних этажах хозяйственный помещений, кухни, гостиной, а на верхних – спален и рабочих кабинетов. Кроме того, обычно перед входом есть небольшой участок, с отдельным подъездным путем и входом (без общего подъезда) и гаражом под автомобиль.

В нашей стране первые таунхаусы появились в середине 90-х годов, а в нынешнее время такой тип жилья активно возводится в Подмосковье. Поэтому неудивительно, что все чаще в нашей практике возникают случаи с перепланировками таунхаусов.

Многие не знают этого и уверены в обратном, однако таунхаусы не являются частными домами, так как не относятся к индивидуальному строительству .

Заблуждения, что изменения в таунхаусе – дело решения собственника, могут вылиться в неприятные последствия в виде незаконных перепланировок с последующим получением предписаний и штрафов от Мосжилинспекции, не говоря уже, что перепланировки в домах со своими специфическими особенностями могут повлечь за собой аварийные ситуации.

Как обстоят дела с перепланировками таунхаусов на самом деле

Ремонт таунхауса во многом схож с рядовой перепланировкой квартиры. Объясняется это тем, что, несмотря на разительное отличие от, к примеру, панельных типовых зданий, постройки такого типа являются жилыми многоквартирными домами и на них также распространяются (хоть и не все) нормативы жилищного законодательства.

Является заблуждением убеждение собственников, что таунхаус – помещение свободной планировки. Таунхаус, как и квартира в типовом доме, имеет свою планировку, задокументированную в плане БТИ.

Пример планировки таунхауса в планах БТИ:

Поэтому любое переустройство таунхауса необходимо согласовывать с территориальным управлением жилищной инспекции .

Как и у всех типовых домов, у каждого таунхауса есть свой автор проекта дома, с которым собственнику придется иметь дело при устройстве проемов в несущих стенах или перекрытиях таунхауса, а также переустройстве инженерных коммуникаций. Хозяину площади нужно получить техническое заключение от автора проекта дома, так как на его основе в дальнейшем разрабатывается проект перепланировки таунхауса.

Что касается документов для согласования перепланировки, они никак не отличаются от пакета бумаг, предоставляемого жилищной инспекции при перепланировках обыкновенных квартир .

Отличия в перепланировках таунхаусов от перепланировок площадей в типовых домах

Таунхаусы по сути можно назвать многоуровневыми квартирами, похожими на двухуровневые или трехуровневые, какие иногда устраивают в типовых домах путем объединения нескольких помещений, принадлежащих одному собственнику.

Разница между ними заключается в том, что виды мероприятий, которые в типовых домах нельзя реализовывать в целях безопасности и соблюдения оптимального качества жизни соседних квартир, в таунхаусах вполне приемлемы, так как лежат лишь на совести собственника .

К примеру, конфигурацию и назначение помещений первого этажа таунхауса можно менять как угодно, вплоть до создания санузла на территории жилой зоны. Возможно устройство мокрых зон над жилыми зонами.

При перепланировке двухуровневой квартиры в типовом доме реализация этих мероприятий была бы невозможна, потому что в случае поломки, протечки жертвой стала бы соседняя квартира снизу.

Однако остается самое главное условие – какие бы вы перепланировки не предприняли, все ваши действия должны быть согласованы и задокументированы .

Читайте также:  Куда жаловаться на управляющую компанию: образец претензии на ЖКХ и размер штрафа

Если вами планируется перепланировка таунхауса, наше проектное бюро в этом деле готово оказать вам всестороннюю помощь. Вы можете заказать у нас проектную документацию либо получить весь комплекс услуг согласования перепланировки «под ключ». При возникновении каких-либо вопросов, вы всегда можете позвонить к нам в офис и бесплатно получить профессиональную консультацию. Все наши контакты есть на сайте .

Перепланировка таунхауса – цены

Таунхаусы — относительно новый тип жилья, относящийся к малоэтажному строительству и представляющий собой двух- либо трехэтажные квартиры с отдельным входом. По сути это практически отдельные жилые дома — со своими инженерными сетями, небольшой прилегающей территорией, а иногда и гаражом. Только они выстроены в одну линию, и соседние домовладения имеют общую стену.

Рассматривая таунхаус, как свой собственный дом, владельцы часто решают сделать перепланировку, чтобы полностью приспособить жилище под свои личные предпочтения или нужды своей семьи. Возможно, для кого-то будет большим разочарованием тот факт, что даже для этого типа недвижимости разрешено далеко не всё. И чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит заранее составить проект перепланировки и пройти согласования в контролирующих инстанциях.

Стоимость дизайн-проекта перепланировки таунхауса

Наименование работСтоимость работ
1300 руб./м2
1250 руб./м2
1200 руб./м2
1150 руб./м2
1100 руб./м2
1050 руб./м2

Выезд электрика, консультации, составление сметы – бесплатно

Коттедж-Эксперт: перепланировка таунхауса грамотно и законно

Специалисты компании «Коттедж-Эксперт» всегда владеют самой свежей информацией, касающейся ограничений и требований к перепланировке квартир, домов, таунхаусов. Получив нашу консультацию, вы будете четко знать, на какую перепланировку можно рассчитывать в каждом конкретном случае. Это очень важно — ведь в случае незаконной перепланировки суд в соответствии с ч.3 ст.29 ЖК РФ обяжет владельца таунхауса привести свое жилище в первоначальный вид, а это огромные и, главное, напрасные расходы. Только официально, только в соответствии с законодательными актами, СНиП и СанПиН, только с предварительно оформленными согласованиями и по утвержденной заказчиком фиксированной смете работает компания «Коттедж-Эксперт». И работает по вполне приемлемым расценкам, в чем вы лично можете убедиться, просмотрев наш прайс-лист и заказав предварительную смету на перепланировку. По желанию клиента возможна разработка проекта в архитектурном бюро компании.

Что может «Коттедж-Эксперт»:

  • перепланировка помещений (снос и установка перегородок);
  • расширение и изменение местоположения дверных проемов;
  • изменение конфигурации инженерных сетей;
  • перенос ванных комнат, санузлов, кухни, изменение назначения помещений с их полным переоборудованием;
  • изменение расположения и конструкции лестниц;
  • установка каминов;
  • теплый водяной пол, теплый электрический пол.

В ходе перепланировки компания по желанию заказчика выполнит все необходимые отделочные работы.

Требования к перепланировке таунхауса

Понятно, что в таунхаусах соседи гораздо меньше зависят друг от друга, чем в многоэтажных домах. Тем более, что ни сверху, ни снизу соседей вообще нет. Если вспомнить требования, предъявляемые к перепланировке жилья, то на ум сразу приходят два основных:

  • Перепланировка не должна затрагивать несущие конструкции здания.
  • Перепланировка не должна приводить к ухудшению условий жизни соседей.

С несущими конструкциями всё ясно — в соответствии со СНиП нельзя разрушать и перемещать несущие стены, вносить изменения в конструкцию перекрытий. Но для самой перепланировки таких строгих ограничений уже нет: можно перенести санузел, разделить его на ванную и туалет, встроить сауну или организовать дополнительную ванную комнату, можно расширить кухню — причем, даже в том случае, если над частью помещения окажется туалет или ванная. Словом, нет жесткой привязки и разграничения мокрых и сухих зон.
Какие еще есть послабления при перепланировке таунхауса по сравнению с многоквартирными жилыми домами? Их несколько, и они весьма существенные:

  • разрешено изменять положение и конструкцию лестниц;
  • допускается демонтаж подоконников, изменение формы оконных проемов;
  • возможна организация нового входа;
  • разрешается переоборудование или расширение гаража.

Как видите, возможности собственнику предоставлены широкие. Но не безграничные, и об этом надо знать, прежде чем задумывать что-то новое.

Ограничения на перепланировку таунхаусов

Перепланировка таунхауса находится под запретом, если:

  • она ухудшает условия эксплуатации здания — в результате задуманных изменений будет затруднен доступ к коммуникациям и отключающим устройствам;
  • преобразования ведут к ухудшению внешнего вида фасадов либо их сохранности;
  • в результате изменений уменьшается сечение вентиляционных каналов (для естественной вентиляции);
  • увеличивается сверх проектной нагрузка на несущие конструкции (замена легких перегородок тяжелыми, укладка толстого слоя стяжки, размещение дополнительного тяжелого оборудования в квартирах).

Запрещена также установка радиаторов отопления в застекленных лоджиях и балконах, если система отопления общедомовая. Аналогичный запрет распространяется на подключение теплого водяного пола к общедомовой системе отопления и ГВС.

Стоит также учитывать, что в случае внесения изменений в инженерные коммуникации в процессе перепланировки квартиры без оформления письменного согласования с УК и контролирующими (ресурсоснабжающими) организациями гарантийные обязательства управляющей компании перестают действовать.

Дополнительные согласования

Мы выяснили, что перепланировка таунхауса может включать в себя различные преобразования, касающиеся размеров, расположения и предназначения помещений домовладения, а также изменения, относящиеся к конструкции, местоположению и внешнему виду окон, входных дверей, лестниц. Но для такой, казалось бы, простой вещи, как дровяной камин, потребуются дополнительные согласования. Дело в том, что его конструкция предусматривает вывод трубы через кровлю. Кровля является совместной собственностью товарищества жильцов. Поэтому для того, чтобы получить разрешение на устройство камина, необходимо получить решение общего собрания.

И последнее: по окончании перепланировки (переустройства) таунхауса согласно ч.1 ст.28 ЖК РФ необходимо собрать приемочную комиссию, которая подписывает соответствующий акт.

Перепланировка таунхауса

Последние новости

Рассылка

Перепланировка таунхауса является довольно сложной операцией, потому что сам вид этой недвижимости имеет свои особенности. Для владельцев квартир в таунхаусах, которые решили сделать перепланировку, лучшим вариантом будет обращение в специализированную фирму по таким видам ремонтам, как ремонт квартир под ключ, ремонт таунхаусов и коттеджей. Квалифицированные специалисты, которые имеют многолетний опыт, сделают всю работу по разработанному проекту. Работа будет выполнена в короткие сроки и с высокими характеристиками качества.

Тонкости перепланировки

Перепланировка таунхауса имеет свои особенности. И многие люди, которые желают этим заняться, не знают, что этот вид недвижимости не относится к индивидуальным постройкам. Существует заблуждение, что собственник жилья может делать с помещением, все что пожелает. Это не так. Любые несогласованные действия могут впоследствии грозить серьезными штрафами. А еще хуже, владелец жилья может создать для всего дома аварийную обстановку, которая будет угрожать не только ему, но и остальным жителям дома.

Перепланировка таунхауса очень похожа на подобную операцию, проводимую в обычных домах, хотя эти постройки принципиально отличаются друг от друга. Таунхаус является строением с множеством квартир, поэтому все нормативы и законы к нему также применимы. Некоторые владельцы такой квартиры полагают, что его жилье имеет свободную планировку. Это неверное утверждение. Также как и квартиры в типовых домах, жилье в многоуровневых квартирах имеет свою планировку, которая зарегистрирована документально в БТИ.

При перепланировке этого вида жилья хозяину необходимо будет согласовать свои действия, и получить разрешение на проведение работ. У каждого таунхауса есть главный проектировщик, с которым и нужно будет иметь дело. Есть есть желание устроить проемы в несущих стенах, изменить расположение инженерных коммуникаций или провести работы с перекрытиями, придется получить техническое разрешение от авторов проекта данного вида жилья. Этот документ впоследствии является основой для создания нового проекта, который сделает фирма по ремонту.

Отличия перепланировки таунхауса от других видов помещений

Таунхаус представляет собой квартиру из нескольких уровней. Это может два или три уровня, в зависимости от проекта. Такие квартиры схожи с теми, которые устраивают в типовых многоэтажках собственники нескольких квартир, находящихся друг над другом. Существуют некоторые отличия обустройства в таких видах помещений:

  • В таунхаусе можно реализовать любые мероприятия на первом этаже.
  • В многоуровневых квартирах типовых домов нельзя устроить на первых этажах ванную, например. В случае аварии будут затоплены соседи снизу.
  • В таунхаусе не соседей снизу и сверху, только сбоку. Поэтому, ограничения, существующие в типовых домах, в этом виде постройки можно не принимать во внимание.

Что входит в перепланировку

Задумав изменить вид помещения, необходимо знать, какие мероприятия относятся к перепланировке. Их существует несколько видов, и выполнить их сможет профессионально только ремонтно-строительная бригада. Для боле детального ознакомления можно почитать на странице компании «Строй Вид» https://ruremonta.ru/remont-kvartir/remont-kvartir-v-novostrojke.php.

Что входит в перепланировку:

1. Изменения с разными коммуникациями:

  • вентиляция;
  • трубопроводы;
  • электрическая проводка.

2. Перенос или обустройство новых санузлов.

3. Замена кухонных газовых плит на электрические или наоборот.

4. Изменение вида пространства:

  • разные действия с перегородками;
  • изменение положения дверей;
  • изменение площади и числа комнат;
  • размещение разных хозяйственных блоков.

Действия при перепланировке

Перепланировка таунхауса связана с решением ряда дополнительных задач. Чтобы не запутаться и не потерять лишнее время, стоит придерживаться определенного плана:

  • Выяснить, надо ли согласовать задуманные вами работы.
  • Взять в БТИ технический паспорт на ваше жилье.
  • В плане (приложение к техпаспорту) показать все, что вы хотите переделать.
  • Сделать проект перепланировки (поможет ремонтно-строительная организация).
  • Отдать подготовленные документы в жилищную инспекцию на согласование.
  • Непосредственно произвести ремонтные работы.
  • Передать в БТИ акт о произведенных изменениях.
  • Вызвать персонал из БТИ для составления нового плана.
  • Получить новый техпаспорт на новое жилье с изменениями.

Перепланировка таунхауса

Опубликовано пт 03.01.2020 – 14:33 пользователем Гость (не проверено)

проживаю в таунхаусе,отдельно свидетельство на блок и свидетельство на землю,сосед,с которым общая несущая стена без моего согласия построил дополнительный этаж над своим блоком,но занял всю площадь общей стены,прав ли он

Здравствуйте Елена!
Если была произведена самовольная реконструкция принадлежащего соседу жилого помещения без оформления необходимых согласований, разрешение на реконструкцию Мособлстройнадзором не выдавалось, произведенная реконструкция изменила нагрузку на несущие конструкции здания, создает угрозу жителям дома, нарушает целостность его архитектурных решений, то указанные нарушения являются основаниями для обращения с жалобами в Администрацию района, Мособлжилинспекцию, Мособлстройнадзор, которые по результатам проведенных проверок зафиксируют те нарушения, которые допущены соседом, выдадут предписания об устранении нарушений. Если выданные предписания будут соседом проигнорированы, у вас есть право обратиться в суд с иском и просить обязать соседа привести жилое здание в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, путем сноса самовольно возведенных надстроек.
При рассмотрении аналогичного дела (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1295) суд установил, что производимые ответчиками изменения принадлежащего им жилого помещения связаны с надстройкой, расширением объекта капитального строительства, изменяющими его основные параметры, включая жилую площадь помещения. При этом суд отметил, что на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ (п. 28 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”); самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за осуществившим ее лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. У ответчиков отсутствует выданное уполномоченным органом в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на возведение пристроек, право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.
Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что в процессе реконструкции принадлежащего ответчикам жилого помещения проводились монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций; монтаж, усиление и демонтаж конструктивных элементов и ограждающих конструкций зданий и сооружений; монтаж, усиление и демонтаж технологических конструкций, на что не было получено разрешения уполномоченного органа; ответчиками не был соблюден установленный порядок обращения в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство с представлением необходимых документов, а потому требования территориального органа исполнительной власти – Префектуры СЗАО г. Москвы и истца суд признал подлежащими удовлетворению.
При этом суд отметил, что осуществление строительной деятельности относится к источникам повышенной опасности для окружающих, а потому законодатель предусмотрел разрешительный порядок ведения таких работ; отсутствие оформленного надлежащим образом разрешения на переоборудование части здания является определяющим для суда при принятии решения по заявленному спору. К доводам ответчиков о том, что производимая ими реконструкция не создает угрозу другим лицам, суд отнесся критически, поскольку в материалы дела представлены документы об образовании трещин в несущих конструкциях здания, в котором находится реконструируемое ответчиками помещение.
Одновременно суд отметил, что производимое ответчиками переустройство нежилого помещения связано с использованием части общего имущества собственников помещений в доме – крыши дома сблокированной застройки, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, что по делу ответчиками не представлено.
При обязании ответчиков выполнить действия по приведению жилого здания в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, суд определил 30-дневный срок для исполнения с учетом соблюдения баланса интересов обеих сторон, объема необходимых работ с момента вступления решения в законную силу.
Если вам потребуется помощь адвоката для защиты ваших прав, вы можете обратиться в нашу Коллегию. Будем рады помочь.

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос

Дополнительный вопрос

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам

Консультация адвокатаСоставление искового заявленияВедение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб.от 5 тыс. руб.от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
Консультация адвокатаЗащита на стадии следствия в МосквеЗащита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб.от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
Консультация адвокатаСоставление искового заявления/претензииВедение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб.от 10 тыс. руб.от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
Консультация адвокатаСоставление заявления/жалобыВедение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб.от 5 тыс. руб.от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Добавить комментарий