Порядок смены управляющей компании и расторжение договора оферты с ЖКХ. Судебная практика

Порядок смены управляющей компании и расторжение договора оферты с ЖКХ. Судебная практика

Желание сменить управляющую компанию приходит к собственникам помещений многоквартирного жилого дома по вполне понятным причинам: жильцов не удовлетворяет качество оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Несмотря на ежегодное повышение стоимости услуг в сфере ЖКХ, качественные показатели остаются на прежнем уровне, а иногда и падают ниже допустимого.

Неисполнение управляющей компанией своих обязательств по договору управления выражается в несвоевременном устранении неисправностей, недостатков, которые должны незамедлительно устраняться согласно постановлению Госстроя № 170. Несвоевременное устранение неисправностей нередко приводит к причинению ущерба собственникам помещений, о чем мы писали в обобщении судебной практики “Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика”.

Нежелание проводить ремонт подъездов, фасадов, кровли, балконов, инженерного оборудования, сетей, и прочего общего имущества, не говоря уже о некачественных услугах по содержанию общего имущества, приводит жильцов к мысли о необходимости смены управляющей компании на более добросовестную.

Граждане, как показывает практика, не всегда оформляют принятые на общем собрании решения в соответствии с требованиями закона, что нередко приводит к признанию решений общего собрания незаконными и недействительными (см. подробнее обзор практики “Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика”.

В данной теме постараемся осветить (с примерами из судебной практики) некоторые вопросы, касающиеся смены управляющей компании, одностороннего отказа от договора управления, порядка принятия решения о смене управляющей компании.

Заключение и расторжение договора с УК

Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома…

Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)
Отказ от управляющей компании “назначенной” по конкурсу… Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками…

Далее предлагаем ознакомиться с судебной практикой по указанным выше вопросам.

Позиции ВАС РФ и ВС РФ об отказе от договора управления домом

Следует отметить, что позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ по вопросу одностороннего отказа собственников помещений от договора управления не совпадают. ВАС РФ полагает, что право отказаться от услуг управляющей компании является безусловным и его реализация возможна в любой момент на основании решения общего собрания собственников вне зависимости от наличия или отсутствия нарушений договора управления со стороны управляющей компании.

ВС РФ высказывал несколько иную позицию, согласно которой из буквального толкования ч. 8.2. статьи 162 ЖК РФ следует, что собственники могут отказаться от договора управления домом лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления, сменить же способ управления (на ТСЖ или непосредственное) возможно в любом случае.

Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика
Высший Арбитражный Суд РФ в 2010 и в 2011 году выносил два взаимоисключающих постановления, содержащих противоположные выводы относительно возможности собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться в одностороннем порядке от договора управления.

Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика
В отличие от судебно-арбитражной практики отказа от услуг управляющей компании, практика судов общей юрисдикции по вопросу о возможности одностороннего отказа от договора управления основана на буквальном толковании нормы части 8.2. статьи 162 ЖК РФ, согласно которой .

Смена управляющей компании. Как отказаться от договора управления домом? Решения судов
Суды общей юрисдикции в основном придерживаются позиции, выраженной Верховным Судом РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5 .

Взыскание с УК неизрасходованных средств

Сменили управляющую компанию на другую или создали ТСЖ? Как вернуть неосвоенные прежней УК деньги собственников?

См. по данной теме обзор: Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика

Примеры из судебной практики, используемые в настоящем обзоре (судебные акты Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, апелляционные определения судов второй инстанции):

Обзор подготовил Александр Отрохов, Правовой центр “Логос” (г. Омск), 30.11.2013г.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие – невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ

Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР № 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор.

Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным.
Важные новеллы содержал Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ.

Можно было бы утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года № 93-ФЗ.

Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.

С введением Федеральных законов №№ 123-ФЗ и 93-ФЗ можно было бы считать проблему в основном снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне – наоборот, неожиданно все осложнилось.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях № 1027/2010 от 15 июля 2010 года и № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.

Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона.

Однако были ли для этого основания? В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было.

С 2011 года в Государственной Думе обсуждается законопроект № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами)». Авторы законопроекта в своей пояснительной записке утверждают: чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих компаний.

Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) начинается с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц. Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, то есть управляющая организация.

Читайте также:  Бухгалтерский учет в управляющих компаниях, ТСЖ и ЖСК: образец сметы и правила ее заполнения

На стороне собственников МКД могут быть как непосредственно собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, – в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а также договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами – в случаях, когда полномочия по заключению договоров по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.

С большим или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены.

Срок, на который договор может быть заключен, в разных случаях составляет от одного до пяти лет.

Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.

Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.

Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициирует общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию.
Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и прочие подобные атрибуты процесса – не тема данной статьи.

Для наших целей предположим, что собственники реально подписали бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую.
На первый взгляд, такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса.

Часть 2 данной статьи обязывает собственников выбрать один из трех возможных способов управления:

1) непосредственное управление собственниками;
2) управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Часть 3 той же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления.

Прецедентным стало дело, итогом которого стало постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1027/2010 от 15 июля 2010 года.
В данном деле ООО «УК «МДС» обратилось с иском к ООО «ЖРЭП-4» о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Истец ссылался на то, что в ноябре 2007 собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в апреле 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования приняли решение о передаче функций управляющей организации УК «МДС».

Суды первой апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности иска на том основании, что собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора управления при условии возмещения управляющей компании понесенных расходов.

Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Часть 8.1. касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса. Это – частный аспект темы и в данном деле часть 8.1. не подлежала применению.

Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.
Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на «i», после чего судебная практика по делам с аналогичными обстоятельствами начала обретать единообразность: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.

Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в постановлении № 1027/2010 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре. Такие обстоятельства, например, имели место в деле № А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-16387/2010). В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен лишь при условии ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (в частности, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-10923/2010 от 19.08.2010 по делу № А71-15079/1009, № ВАС-12345/2010 от 22.09.2010 по делу № А71-9708/2009, № ВАС-2012/2010 от 19.10.2010 по делу № А11-10021/2008, № ВАС-13761/2010 от 21.10.1010 по делу № А71-13033/2009).

В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий при выборе собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ).
Казалось бы, внесена окончательная ясность.

Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается постановление № 7677/2011, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса.
При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.

Так действительно ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ дает основания для таких выводов?
Обратимся к букве части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами «и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом», т. е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней – невыполнение управляющей организацией условий договора.

Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2. не допускает двух мнений.

Окончательно убеждает в этом анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165.
В статье 165 в редакции Федерального закона № 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.
Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 вообще не представляется возможным после введения в действие Федеральных законов № 123-ФЗ и № 93-ФЗ.

Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа местного самоуправления по итогам проверки.

Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история.
Но совсем не другая история – то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в постановлении Президиума ВАС РФ № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года.

Из постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права:

– в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора,
– принять решение о выборе иной управляющей организации,
– принять решение об изменении способа управления данным домом.

Сегодня правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что«анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Более того, статья 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом»(Постановление ПВАС РФ № 7677/2011 от 22.11.2011).

Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см., например, Определения Высшего Арбитражного Суда № ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011).

Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и было бы основанием для отмены судебных актов.

Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.

Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации устранит или разъяснит данную коллизию.

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Читайте также:  Заявление председателю ТСЖ и ТСН о вступлении в члены и выходе из правления: образцы документов

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.
Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

  • Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.
  • После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

    Основания и их формулировка

    Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

    Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

    1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
    2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

    В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

    • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
    • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
    • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
    • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
    • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

    На сайте вы также можете прочитать статьи о:

    Какие потребуются документы?

    Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

    1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
    2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
    3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
    4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
    5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
    6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
    7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
    8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

    Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

    После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

    Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

    На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

    Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

    Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

    Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

    Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

    Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Расторжение Договора управления МКД

    Как расторгнуть Договор управления МКД по инициативе УО

    Расторжение Договора управления МКД
    по инициативе управляющей компании

    При работе с некоторыми домами управляющие организации не получают ожидаемого результата из-за пассивности жильцов и плохой собираемости оплаты. В такой ситуации заниматься содержанием МКД проблематично – на него не хватает средств, а собственники не проявляют интереса и игнорируют собрания. В подобных случаях УО обычно не хотят нести убытки, поэтому они ищут способы расторжения договора управления в одностороннем порядке. Перед рассмотрением вопроса «Расторжение Договора управления МКД» нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.

    Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации. Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев. Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.

    На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

    Если УО отказывается от управления домом

    Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

    Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

    • часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
    • статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

    Два варианта расторжения договора управления
    по инициативе УО

    1. При наличии соглашения сторон.

    В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

    Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами. УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора. Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.

    Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

    Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

    Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).

    2. Через суд.

    Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

    • вторая сторона существенно нарушила договоренности;
    • значительно изменились обстоятельства;
    • произошли другие случаи, прописанные в договоре.

    Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление. Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.

    Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

    Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

    Подробнее о расторжении договора управления

    Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.

    Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор. Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.
    В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления. Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.

    Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги. Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения. При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.

    Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.

    Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:

    • жильцы не оплачивают услуги;
    • состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.

    Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами. В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления. Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.

    В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:

    Вы читали статью «Расторжение Договора управления МКД по инициативе УО»

    Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок перехода, подача документации, долги и пошаговая инструкция 2019

    Смена управляющей компании – процедура не такая простая, как это может показаться на первый взгляд. Причина сложностей заключается в том, что многоквартирные дома для этих компаний – это их бизнес, источник дохода. И терять свой бизнес никто не хочет.

    Читайте также:  Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки: образец документа, акт согласования, приемка квартиры

    Практика показывает, что зачастую в ход идут шантаж, угрозы, отказ передавать рабочую документацию, затянувшиеся судебные процессы.

    Государство активно борется с этими явлениями: повышаются штрафы, ужесточается процедура лицензирования. Добавьте еще и испорченную репутацию.

    Что могут сделать жильцы?
    Они должны перейти к новой УК юридически грамотно, согласно действующему законодательству.
    Как это сделать, если среди соседей нет юриста по образованию? Ответим в статье.

    Жилищный кодекс и смена управляющей компании

    Раздел VIII Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» дает ответы на большинство наших вопросов.

    • какие требования предъявляются к управлению МКД;
    • какие существуют способы менеджмента;
    • как грамотно составить договор с УК;
    • и как его расторгнуть.

    Обратите внимание, речь идет именно о переходе в другую УК, а не о смене способа управления домом.

    Как перейти в другую управляющую компанию

    Главная задача самого процесса управления домом – обеспечить комфортные условия проживания в нем, безопасность жизни и здоровья. И если комфорт жильцам не создан, то у них появляется закономерный вопрос: зачем нужна такая компания?

    Статья 162, пункт 8 предусматривает расторжение договора с обслуживающей организацией в одностороннем порядке по инициативе собственников. На это решение на общем собрании должно проголосовать не меньше двух третей жильцов дома.
    Информация актуальна на 2019-й год.

    И тогда УК обязана в трехдневный срок передать ответственному от жильцов лицу (в большинстве случаев им будет инициатор общего собрания) документацию и ключи от МОПов.

    Как изменить договор

    Обслуживающая организация осуществляет деятельность на основании договора об управлении. Сторонами договора являются УК и собственники жилья. То есть подпись на документе должен поставить каждый владелец жилья дома.

    Существует еще один, менее распространенный вариант, когда от лица всех собственников договор подписывает председатель совета многоквартирного дома. Но такие советы создаются нечасто.

    Содержание договора об управлении предписывает статья 162 Жилищного кодекса:

    1. Состав общедомового имущества. Именно им и будет управлять УК.
    2. Обязанности компании – содержание общедомового имущества, текущий и капитальный ремонт, список коммунальных услуг, способ изменения перечня работ.
    3. Обязанности жильцов – оплата за услуги, в том числе и за коммунальные, размер платы, способ ее внесения.
    4. Контроль за деятельностью УК – как исполняются обязательства, куда расходуются средства. Определяется периодичность отчетов компании перед жильцами, порядок создания ревизионной комиссии.
    5. Срок действия договора – в разных случаях от 3 месяцев до 5 лет.

    Допускается вносить изменения в договор. Чаще всего изменения касаются 2 и 3 пунктов – обязанностей компании и размера платы.

    Изменения оформляются в виде дополнения к договору. И это соглашение должны подписать обе стороны договора об управлении – и жильцы, и УК. Но не всегда это происходит гладко – компания не желает брать на себя лишние обязательства, а жильцы не хотят платить больше.

    Тогда дело переходит в суд. Он назначит принудительное изменение в договоре, если:

    • Произошло нарушение договорных обязательств (УК не содержит дом в надлежащем состоянии и предоставлены доказательства этому, либо накопилась значительный долг по оплате со стороны собственников).
    • Изменились условия выполнения работы (например, значительно ухудшилось состояние систем коммуникаций).

    Если решение суда не устроило любую из сторон, а продолжать сотрудничество на прежних условиях они считают неприемлемым, то остается один выход – расторжение договора и замена УК.

    Как часто можно менять

    Менять управляющую компанию вы можете как угодно часто. Закон это не ограничивает.
    Но помните об одном моменте: договор об управлении заключается на определенный промежуток времени (до 5 лет). И чтобы его расторгнуть раньше, должны быть причины.

    Причины для смены

    Оптимальный вариант – истек срок договора, и жильцы решили его не продлевать (если по истечении срока ни одна из сторон не заявляет о желании его расторгнуть, то считается, что действие договора продолжается на тот же срок и на тех же условиях).

    Прежняя УК не выполняет в полной мере работы по содержанию и ремонту общедомового имущества. А именно, не работает лифт, часто отключают электричество, газ и воду, протекает крыша, собранные средства используются не по назначению.

    Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.

    Обе стороны договора об управлении пришли к обоюдному соглашению по его расторжению.
    Собственники на общем собрании жильцов решили изменить способ управления МКД (на ТСЖ или потребительский кооператив).

    Кроме вышеназванных причин остановимся еще на одном моменте. Имеется судебный прецедент, когда Президиум Высшего арбитражного суда Постановлением № 7677/11 от 22 ноября 2011 года признал за собственниками право расторгнуть договор по своей инициативе. И это при условии, что нарушений договорных обязательств со стороны управляющей компании не было.

    Арбитражный суд по совокупности норм Гражданского и Жилищного законодательства заключил, что жильцы вправе менять способ управления домом и саму УК. И для этого совсем необязательно обращаться в суд или ждать нарушений со стороны компании, управляющей вашим домом.

    Долги при смене УК в многоквартирном доме

    Долги в данном случае можно разделить на 2 типа:
    Часть жильцов не оплачивали коммунальные услуги. Поэтому у компании накопился долг перед поставщиками.

    В этом случае между старой и новой компаниями может быть заключен договор цессии, то есть происходит передача права на получение задолженностей. Копии договора новая УК обязана предоставить каждому собственнику – должнику. Или его можно запросить на портале Государственных услуг.

    В течение 10 дней вам должен прийти ответ.

    В противном случае долги с вас будут требовать и старая УК, у которой не осталось другого источника доходов, и новая, которой приходится отвечать за долги предшественницы.

    Жильцы вносили исправно квартплату, однако ремонт не выполнялся, и за услуги ЖКХ не платились. Эти деньги должны вернуться собственникам. Но не «на руки», а на расчетный счет новой УК.

    Иначе действия компании будут являться попыткой незаконного обогащения. И, согласно статье 1102 ГК РФ, будут взысканы через суд.

    В суде доказательствами будут являться:

    • факт перечисления денег (квитанции);
    • факт, что работы или услуги, на которые перечислялись средства, не выполнены (фото и видео).

    Застройщик и УК одно лицо, что делать

    Подобное явление, когда крупные строительные компании создают управляющие компании, часто случаются в новостройках и в коттеджных комплексах. Такие УК называются аффилированнми.

    У них есть свои плюсы и минусы. Углубляться в эту тему сейчас мы не будем. Обратим внимание лишь на то, что у УК от застройщика более полный контроль над домом и общедомовыми площадями (без разрешения собственников могут открыть торговый павильон).

    Поэтому когда жильцы решают сменить компанию, разгораются целые войны со спиливанием замков, утаиванием документов, вовлечением в конфликт поставщиков коммунальных услуг.
    Но по закону заменить аффилированную УК можно по обычной процедуре.

    Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

    Смещать УК без общего собрания собственников запрещено законом. Такое решение имеют право принять только сами жильцы.

    Поэтому, если небольшая группа владельцев квартир или директор ТСЖ единолично назначили новую УК, их действия являются неправомочными и могут преследовать по закону.

    Порядок смены УК с проведением собрания

    Итак, мы переходим к основной части статьи – пошаговая инструкции по процедуре смены управляющей вашим домом компании.
    Но сначала надо выбрать новую компанию, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.

    Отнеситесь серьезно к выбору. Найдите в интернете список подходящих компаний вашего региона, их рейтинг. Съездите в их офис, поговорите с руководством. Причем ехать надо не одному, а вместе с соседями. И чем больше людей вы соберете, тем серьезнее к вам отнесутся.

    Следующим шагом будет выбор основания для расторжения договора. Посовещайтесь с соседями, обратитесь за консультацией к юристу. Постарайтесь вовлечь как можно больше людей. Тогда старой УК труднее будет бороться и чинить препятствия.

    И только потом приступайте к подготовке общего собрания.

    Для этого за 10 дней оповестите жильцов о предстоящем собрании. Бланк уведомления скачайте по ссылке.

    Вручить уведомление можно заказным письмом, лично в руки. Или объявление размещается на специальной доске.

    Независимо от способа вручения процесс передачи фиксируется в реестре уведомлений, который прилагается к протоколу собрания. Скачайте здесь бланк реестра.

    Кто должен заниматься этой работой?
    Специальных предписаний по этому вопросу нет. Заниматься сменой УК может старший по дому, староста или инициативная группа. Но обязательным условием является то, что этот человек должен постоянно проживать по данному адресу, а не быть случайным, посторонним гражданином.

    Протокол о смене УК, образец

    О правильном оформлении протокола вы также можете прочитать в приказе Минстроя РФ № 44/пр от 28 января 2019 года. Он составляется уже после проведения собрания, но не позднее, чем через 10 дней.
    Скачайте по ссылке бланк протокола общего собрания.

    Повестка дня собрания при смене управляющей компании

    Основными вопросами собрания должны быть:

    • расторжение договора с компанией по причине (указать причину);
    • выборы новой УК;
    • обсуждение деталей нового договора.

    Конечно, повестку вы можете разделить: сначала расторгаете договор со старой УК, а потом решаете какую новую компанию выбрать.
    Но собрать 2 общих собрания с небольшим промежутком времени трудно. У людей свои заботы, работа и нет времени ходить по собраниям. Или нет желания.
    Поэтому обсудите все эти вопросы в один день, сэкономьте свои силы и время.

    Кворум для выбора УК

    Сначала давайте уточним, что такое кворум?
    Это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным.
    В нашем случае кворум достигнут (то есть решения собрания обладают законной силой), при числе голосов 50% плюс 1 голос.

    Что делать, если не удалось собрать большинство жильцов дома, и кворум не достигнут?
    Провести голосование в очно-заочной форме. Присутствующие голосуют тут же на собрании, а остальных вы (с группой соседей) обходите потом. Поэтому пропишите в протоколе, сколько дней обводится на заочное голосование.

    Скачайте по ссылке бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование.

    Сколько нужно голосов

    Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

    Внимание! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

    Документы

    К протоколу общего собрания собственников прилагаются следующие документы:

    • реестр собственников;
    • реестр уведомлений;
    • текст объявления о собрании;
    • список приглашенных и присутствующих лиц, либо управомочивающие документы их представителей;
      документы, рассмотренные в соответствии с повесткой (доказательства ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей);
    • решение собрания.

    Копии этих документов надо отнести в местную администрацию.

    Уведомление управляющей компании о смене собственника квартиры, образец

    Теперь о решении жильцов надо официально уведомить управляющую компанию. Даже если ее представители присутствовали на общем собрании.
    Скачайте бланк уведомления компании о расторжении договора в одностороннем порядке по нашей ссылке. ⇐

    Это уведомление нужно отослать УК в течение 5 рабочих дней после принятия решения о ее смене.

    Уведомление собственников о смене управляющей компании, образец

    Жильцы о результатах голосования и принятом решении поменять УК тоже уведомляются письменно.
    Скачайте образец уведомления жильцов о результатах внеочередного общего собрания здесь. ⇐

    Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

    Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

    • Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
    • Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
    • Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
    • Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

    Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

    Передача технической документации

    Для передачи технической документации в 2019-м году новая управляющая компания либо ответственное лицо, назначенное собственниками на собрании, пишет заявление. В нем согласовывается время, место и порядок передачи документов и ключей.

    Сроки передачи документации при смене УК

    Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация в течение 3-х дней после расторжения договора обязана передать всю техническую документацию.
    Отказ от передачи грозит судебным разбирательством и штрафом. Можно пожаловаться в Антимонопольный комитет.

    Акт приема передачи многоквартирного дома УК

    Новой управляющей компанией или собственниками создается комиссия, которая будет проверять состояние передаваемых помещений, а также правильность заполнения и актуальность документации.
    После успешной передачи подписывается «акт приема-передачи». Составляется он в двух экземплярах и содержит перечень передаваемого имущества и свидетельствует об отсутствии любых претензий обеих сторон друг к другу.

    Скачайте по ссылке пример акт и изучите его. ⇐

    Новая управляющая компания: начало срока управления МКД

    Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
    После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.

    Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.

    Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.

    Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
    Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.

    Добавить комментарий