Правила содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме: нормативы и ответственность собственников

Правила содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме: нормативы и ответственность собственников

  • Главная
  • ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
  • Защита прав потребителей
  • Содержание общего имущества многоквартирного дома
    • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
    • крыши;
    • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
    • ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
    • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
    • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
    • иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
    • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

    Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

    Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

    Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

    В состав услуг и работ не входят:

    • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
    • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
    • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

    Содержание общего имущества дома обеспечивается:

    • собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
    • товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

    Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

    Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

    Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

    Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

    В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

    В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).

    В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.

    Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

    При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.

    В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

    В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.

    Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган, осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий – в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.

    В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу – 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон “Горячей линии”: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).

    Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

    За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

    Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

    Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

    Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

    Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

    1. Информационная работа.
    2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
    3. Аварийно-диспетчерская работа.
    4. Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
    5. Содержание дымоотводов и вентиляции.
    6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
    7. Содержание и ремонт газового оборудования.
    8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
    9. Приборы учёта.
    10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
    11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
    12. Иные работы по управлению МКД.

    Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

    Информационная работа управляющей организации

    Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

    • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
    • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
    • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

    Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

    Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

    • готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
    • организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

    Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

    Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

    К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

    Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

    Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

    1. К работам на фундаментах МКД относятся:
    • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
    • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

    При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

    2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

    • проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
    • контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
    • при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
    • проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
    • проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
    • контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

    3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

    • выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
    • проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
    • составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

    Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

    При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

    • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
    • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
    • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
    • устранять выявленные неисправности.
    Читайте также:  Общество с ограниченной ответственностью в лице управляющей компании: гарантии качества на текущий ремонт. Кто должен менять счетчики электроэнергии?

    Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

    • проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
    • организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
    • организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
    • проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

    Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

    Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

    Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

    • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
    • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
    • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
    • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

    Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

    • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
    • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

    К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

    • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
    • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
    • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

    Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

    Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

    • проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
    • проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
    • планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
    • проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
    • являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
    • принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

    Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

    • организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
    • принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
    • организовать техобслуживание ОДПУ.

    Содержание мусоропроводов и придомовой территории

    К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

    • следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
    • организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
    • собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
    • вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

    Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

    Справочник РосКвартала

    Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

    Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

    • контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
    • планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
    • ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
    • предоставление информации.

    Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

    Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: Постановление правительства РФ №491

    Многие подзаконные акты в РФ не менее важны, чем кодексы, федеральные и местные законы. Поэтому темой настоящей статьи стало Постановление 491 — «Правила содержания общего имущества» в действующей редакции 2020 года. Сфера ЖКХ в России постоянно находится в процессе реформирования, потому что многие вопросы ее регулирования на практике сложны.

    Чтобы грамотно встраивать отношения с соседями и управляющими компаниями, знакомство с этим документом обязательно для всех. В сфере использования общего имущества многоквартирных домов (далее — МКД) постановление № 491 на данный момент является основным. В статье обсудим цели принятия, структуру и основные нормы этого основополагающего, узконаправленного нормативного акта.

    Сфера регулирования

    Документ утверждает «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». В 2020 году Постановление правительства РФ № 491 свою роль не утрачивает, оно действует в полную силу, внесение серьезных изменений и поправок пока не предвидится. На момент публикации статьи последние изменения в него были внесены постановлением № 1498 от 23.11.2019.

    Как видно из названия, документ регулирует совместное использование общего имущества МКД, которые в России по-прежнему составляют подавляющую часть жилого фонда. Специфика их определяется тесным сосуществованием большого количества жильцов, наличием общей инфраструктуры, коммуникаций, сетей, которые необходимо поддерживать в рабочем состоянии. Для этого создаются управляющие компании, товарищества собственников жилья.

    Собственники помещений в МКД участвуют в содержании общего имущества за счет внесения денежных средств, эта обязанность закреплена в ЖК РФ (ст. 30).

    Постановление 491 с последними изменениями на 2020 год о коммунальных услугах доступно на всех основных ресурсах правовой информации, в системах «Гарант» и «Консультант» с комментариями и обзором судебной практики.

    Структура

    Постановление Правительства 491 от 13.08.2006 действующей редакции 2020 года состоит из трех основных частей:

    1. Собственно постановление, утверждающее «Правила содержания имущества…» и «Правила определения платы…»;
    2. «Правила содержания общего имущества в МКД» с примерным перечнем этого имущества, требований по формированию такого перечня, а также требований к содержанию общего имущества, нормами по обеспечению контроля в данной сфере;
    3. «Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», регулирующие оплату за услуги по содержанию. Они состоят из 16 пунктов, устанавливающих порядок и формулу уменьшения платы, в том числе при оказании некачественных услуг.

    Как собственники управляют общим имуществом МКД

    В соответствии с жилищным законодательством РФ (ст. 36 ЖК РФ), это имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в нем.

    Они не только несут обязанности по содержанию таких объектов, но и имеют права по их использование, вправе управлять имуществом. Последние правомочия передаются специализированным организациям или избранным лицам (УК, ТСЖ), но это не лишает собственников права контроля, осуществляемого самостоятельно или путем созыва общего собрания (проводятся на практике крайне редко).

    Содержание: общая характеристика

    Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями конкретизирует и разъясняет указанные выше нормы, устанавливая:

    • порядок проведения общих собраний, установления их полномочий в сфере управления общим имуществом;
    • состав такого имущества, правила определения его перечня и границ;
    • порядок определения периодичности и процедуры проведения осмотров, проверок состояния и содержания определенных объектов;
    • порядок утверждения списка необходимых работ по обслуживанию и ремонту;
    • меры ответственности за невыполнение необходимых и предусмотренных нормативными актами и решениями общего собраниями работ;
    • порядок утверждения графика ремонта и замены коммуникаций и т. д.;
    • порядок определения затрат на содержание конкретных объектов.

    Кроме того, вводятся нормы, непосредственно касающиеся:

    • полномочий владельцев, собственников по осуществлению контроля;
    • состава и содержания технических документов;
    • порядка изменения платы за услуги УК;
    • порядка определения ненадлежащего качества произведенных работ в целях определения сумм компенсационных выплат;
    • установления средних значений потребления.

    По сути, «Правила» развернуто разъясняют все вопросы по управлению МКД, контролю за его состоянием и т. д.

    Состав общего имущества

    Примерный перечень объектов включает:

    • земельный участок;
    • помещения общего использования;
    • крыши;
    • общие коммуникации и сети;
    • ограждающие несущие конструкции;
    • оборудование, если оно находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного объекта — жилого помещения;
    • иные элементы инфраструктуры и благоустройства.

    Последние изменения

    Наиболее значимые за последнее время изменения были внесены Постановлением № 331 от 27.03.2018. Тогда были введены:

    • п. 13.1, предусматривающий виды осмотров: текущие, внеочередные, сезонные;
    • необходимость фиксации их результатов в журналах;
    • акты осмотра, включаемые в состав техдокументации (изменены п. 14 и п.п. «в» п. 24).

    Самое важное изменение — установление в п. 31 обязанности УК по информированию собственников о цене услуг и порядке ее утверждения.

    Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

    3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

    Комментарии к ст. 39 ЖК РФ

    1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

    Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

    2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

    а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

    б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

    Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

    Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

    Читайте также:  Расторжение трудового договора по инициативе работодателя: основания, порядок действий, образец приказа

    Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

    3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

    4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица – собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

    Требования к содержанию общего имущества

    10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

    а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
    б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
    в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
    г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
    д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
    е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

    11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

    а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
    По вопросу применения подпункта “б” пункта 11 см. Письмо Минрегиона РФ от 18.06.2007 N 11356-ЮТ/07.
    б) освещение помещений общего пользования;
    в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
    г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
    д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
    е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
    ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
    з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

    12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно – услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

    13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

    14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее – акт осмотра).

    15. В состав услуг и работ не входят:

    а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
    б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
    в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

    16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

    а) собственниками помещений:
    путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
    путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
    б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
    путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
    путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

    18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

    19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

    20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

    21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

    22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

    23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

    24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

    а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
    б) документы (акты) о приемке результатов работ;
    в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
    Действие подпункта “г” пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
    г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

    Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

    25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
    первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
    второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
    третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

    26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

    а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
    б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
    в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
    г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
    д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
    е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

    27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

    Правила содержания общего имущества собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в 2020 году согласно ЖК РФ, ПП №491, др. – что входит в состав и оплату общедомовых услуг

    Общее имущество многоквартирного дома – термин знакомый всем владельцем жилой недвижимости, т. к. ежемесячно собственники оплачивают счета на содержание МКД. Однако не каждый гражданин в полной мере понимает суть и цели таких расходов. Изучить перечень и характеристики можно, обратившись к нормативно-правовым документам или получить бесплатную консультацию юриста по жилищным вопросам у нас на сайте .

    Расшифровка термина «общедомовое имущество (ОДИ) в многоквартирном доме»

    Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

    Расшифровка понятия общего имущества многоквартирного дома в ЖК РФ неразрывно связана со всеми помещениями здания. Назначение определяется по графику-схеме для каждого этажа, а при его отсутствии опираются на проектные бумаги строения. Отнесение имущества к разряду жилое или нежилое часто становится предметом судебных разбирательств.

    Читайте также:  Жалоба на некачественное предоставление услуг ЖКХ: как правильно написать заявление и куда звонить? Образец претензии

    В общедомовой список включены все комнаты, которые не выделены в натуральной величине, но относятся к конкретному владельцу. При этом собственник обязан содержать квартиру, обслуживать её и иметь доступ.

    Признаки общего имущества:

    • все помещения связаны между собой, т. е. находятся в одном МКД;
    • право на владение возникает одновременно с получением свидетельства или регистрации в Росреестре;
    • принадлежность к не менее 2 комнатам;
    • удовлетворяет нужды жильцов;
    • оснащается специальным оборудованием – санитарная техника, средства для распределения энергии, механические и иные агрегаты.

    Нормативная база

    Некоторые обслуживающие фирмы МКД допускают серьезную ошибку, не фиксируя содержание общего жилого помещения по многоквартирному дому. По правилам это необходимо сделать на момент заключения договора с собственниками, в котором приводится полный и подробный перечень. В дальнейшем при управлении достаточно придерживаться списка. В нормативно-правовых актах приведено, что входит в содержание, жилое и нежилое имущество, а также порядок действий.

    Посмотрите видео: “Содержание и ремонт многоквартирного дома – за что мы платим.”

    Постановление Правительства №491 о правилах содержания общего имущества

    Заблуждения часто происходят из-за пунктов 2-9 правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, освещенных в ПП №491. В постановлении подробно изложены границы коммунальных систем обеспечения, которые устанавливают принадлежность к МКД. Но управляющие организации часто не вносят их в перечень объектов общедомового имущества. Руководство УК объясняют это тем, что в законодательных документах приведен исчерпывающий состав.

    Однако такой подход незаконен. В разделе №I(1) Постановления №491 с последними изменениями 2020 г. о коммунальных услугах указано, что перечень общего имущества необходимо доводить к сведению собственников. Поскольку требуется определить и обеспечить исполнение обязанностей по его содержанию. Для контролирующих инстанций такой список позволяет проводить надзор над выполнениями условий договора со стороны УК.

    Ключевой момент при подписании контракта на обслуживание многоквартирного дома – это состав и управление общим имуществом МКД. При отсутствии процедуры его определения, фактически отсутствует объект управления.

    ПП №416

    В ПП №416 «О правилах содержания общего имущества» внесены поправки, вступившие в силу в I квартале 2020 г. Изменению подверглось наличие требования в обеспечении аварийной службы громкой связи с персоналом УК и жильцами дома.

    Введен новый термин «офис обслуживающей компании», который в старой версии Постановления №416 не фигурировал. Установление такой нормы обязывает УК иметь определенное помещение, куда владельцы недвижимости могут обратиться для урегулирования проблем, споров и других вопросов.

    Прием граждан должен осуществляться не реже одного раза в 30 дней. Необходима предварительная запись на прием – так, управляющая организация сможет составлять график. Сведения о таких обращениях регистрируются в специальном журнале, а копии передают собственникам по требованию.

    Нововведения в ПП №416 ужесточили процедуру раскрытия конфиденциальной информации со стороны управляющей фирмы. Увеличился объем обязательных сведений. В Постановлении №331 также содержится перечень требований для УК и ТСЖ при предоставлении доступа к данным .

    Обновленный закон внес поправки относительно носителя информации:

    • не допускается хранить;
    • в случае утрачивания актуальности можно удалить данных.

    Копии обратной связи по обращениям граждан следует хранить 3 года.

    Дополнительно установлен новый регламент ответов на жалобы, претензии и заявления:

    • если информацию можно раскрывать – 24 часа;
    • учет хозяйства – 3 суток;
    • составление акта о нанесении урона или нарушения по ЖКХ – 3 дн.;
    • обращения по другим поводам – 10 дней для владельцев жилья, 30 – остальным.

    Большинство обязанностей жилищной конторы имеют четкий регламент. Реагировать на поступивший звонок в аварийную службу следует в течение 5 минут. При отсутствии возможности сразу ответить – в рамках 10 мин. нужно перезвонить. Аналогичное время дается для ознакомления с голосовым или электронным сообщением.

    Любые звонки фиксируют в журнале обращения граждан, дополнительно прикрепляется запись разговора. Сотрудники УК обязаны сообщить собственнику номер заявки. Для реагирования на поломки в сетях водоснабжения, отопления ХВС и ГВС, а также электроэнергии, отводится 30 минут. Рассчитывается период с момента регистрации заявления. Чтобы устранить аварийную ситуацию у управляющей компании есть не больше 3 дней.

    При наличии засоров в системе фильтрации или водоотведения работники организации должны ликвидировать проблему в течение 2 часов – аналогично и для мусоропровода.

    ЖК РФ

    В соответствии с ЖК России (статья №37 часть №1) доля совместного имущества одного владельца в МКД равна общей площади его собственности. Устанавливать часть из ОДИ необходимо для исчисления ежемесячной оплаты на содержание в МКД (ст. №39 ч. №2).

    Определение доли в общем имуществе многоквартирного строения имеет принципы согласно статье №37 ЖК Российской Федерации:

    • в ч. №2 определена судьба владения квартирой или другим объектом;
    • при продаже, покупке, дарении и других формах сделок часть собственника остается неизменной – ч. №3;
    • недопустимо выделение в натуральной величине – ч. №4 пункт №1;
    • отчуждать объект отдельно от права распоряжаться им – ч. №4 п. №2.

    Бремя расходов ложится на плечи жильцов МКД, они же отвечают за содержание ОДИ. Таким образом, каждый месяц в размере своей доли происходит плата по счетам за ЖКХ и иных платежей. Ежегодно необходимо оплачивать налоги и другие траты, определенные в статье №39 части №2 ЖК России.

    Изменения в 2020 году

    Правительство в марте этого года приняло ПП №416, содержащие правила использования домовой территории и управления имуществом МКД.

    Основные корректировки коснулись раскрытия сведений УК, ТСЖ или иных кооперативов и товариществ. Другими словами, для управляющих контор не нужно публиковать в интернете и других СМИ информацию о себе. Дополнительно упразднена необходимость размещать данные на стойках регистрации в офисе или хранить. Достаточно выделить для этого раздел на web-странице.

    Действующее постановление 491 (“Правила содержания общего имущества”) не утратило актуальность в текущем 2020 году.

    Что включено в понятие содержание и ремонт жилья

    Заключая сделку купли-продажи квартиры в МКД, гражданин приобретает статус собственника объекта недвижимости. Однако помимо жилого помещения в его обязанности входит содержание общедомового имущества.

    Понятие включает полный спектр объектов и элементов – крыша, подвал, трубы, фасад, подсобки и т. п. Надлежащее техническое состояние и вид – бремя ответственности владельцев многоквартирного дома. Для обеспечения сохранности ОДИ необходимо производить оплату каждый месяц.

    Расчет доли по квартирам осуществляется в автоматическом режиме – чем больше м 2 в жилье, тем выше сумма в счетах от управляющей организации .

    Характеристики общего имущества МКД

    Для получения информации следует обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку из ЕГРП. Документ содержит полный список общего имущества по конкретному дому.

    Как формируется плата за содержание и ремонт ОДИ в МКД

    В соответствии с законодательством выполнение обязанностей по надлежащему состоянию многоквартирного дома лежит на собственниках. Как правило, для управления общим имуществом заключается контракт с УК или формируется ТСЖ.

    Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

    Порядок начислений за содержание, указывается в расшифровке тарифа, являющейся частью договора (в виде приложения).

    В него входит:

    • очистка территории и уборка помещений;
    • вывоз мусора, твердых бытовых отходов;
    • соблюдение санитарного норматива;
    • оплата текущего и капитального ремонта
    • поддержание коммуникационных сетей в рабочем состоянии;
    • благоустройство придомового участка – посадка деревьев, цветов, обустройство площадок для детских игр и спорта.

    Детальный список прописывается в контракте с управляющей компанией или в уставе товарищества жильцов. Такие условия являются обязательными, т. к. при отсутствии перечня и пунктов в договоре собственники могут нести затраты.

    Ответственные лица по закону за содержание общего имущества (СОИ)

    За содержание общего имущества в многоквартирном доме ответственны лица, владеющие квартирой или другим помещением в МКД. Невзирая на выделенную часть в ОДИ распоряжаться по собственной воле им нельзя. Для этого существует регламент проведения собраний, на котором граждане принимают решения по использованию наружных и внутренних элементов объекта.

    Список неправомочных действий:

    • пристраивать дополнительное помещение;
    • проводить незаконную перепланировку;
    • реализовывать либо сдавать в аренду часть общего имущества без утверждения остальных жильцов;
    • осуществлять работу или другие мероприятия, влекущие риск урона совместной собственности.

    Материальную ответственность за сохранение функциональности МКД несут:

    • владельцы квартир;
    • обслуживающая фирма или товарищество жильцов;
    • региональный муниципалитет.

    Находясь в статусе собственника в многоквартирном доме невозможно игнорировать взаимоотношения с другими жальцами. Поскольку общедомовой фонд требует обеспечивать защиту и вливания средств.

    Нюансы содержания общего имущества

    Перечень услуг по СОИ допускается дополнять и корректировать. Вносимые изменения необходимо утверждать на собрании собственников МКД. На встрече жильцов обязательно должно находиться уполномоченное лицо от УК или председатель ТСЖ.

    Для наделения решению правовой силы, нужно сформировать протокол, завизированный всеми присутствующими гражданами.

    Кто составляет договор

    Для управления общим имуществом МКД привлекаются сторонние компании. Порядок осуществления деятельности, обязанности, права и ответственность прописываются в контракте. Дополнительно к документу прикрепляют приложения с расшифровкой тарифа и иными спецификациями.

    Соглашение между товариществом жильцов и собственниками заключается на основании принятого решения о способе управления МКД. Примечательно, что форма контракта отличается, если гражданин не состоит в ТСЖ.

    Утверждение платы за содержание ОДИ

    Расходная часть по содержанию общедомового имущества подлежит оплате собственником в установленной доле, соразмерной квартире. Средства на СОИ включают в ежемесячные квитанции и являются обязательными к отчислению.

    Объем платежей по ЖКУ определяет управляющая организация или товарищество жильцов. Обоснование – сформированная смета и разграничение взносов в соответствии с долями в ОДИ. Собственники многоквартирного дома для покрытия трат на содержание общего имущества могут сдавать ОДИ на условиях аренды. Решение, в т. ч. о стоимости, принимается на собрании.

    На основании статьи №165 ЖК России обслуживающая фирма или ТСЖ должны по первому требованию владельца недвижимости выдать сведения:

    • об использовании полученных денег;
    • действующие цены на услуги;
    • список и объем проведенных мероприятий.

    В случае если работы не соответствуют качеству, то исполнитель должен уменьшить сумму за управление общим имуществом МКД. Данный факт фиксируется в специальном акте. Документ визируется комиссией из числа владельцев. Игнорирование снижения размера платы или внесений корректировок в работу влечет обращение в суд.

    На общем собрании жильцов многоквартирного дома допускается поднимать вопрос о смене УК.

    Составление акта осмотра МКД

    Состав общего имущества многоквартирного дома подлежит регулярному осмотру для проведения проверки состояния, в т. ч. инженерных сетей. Допускается внеплановый надзор. Для мероприятия созывают комиссию из числа владельцев МКД и сотрудников управляющей конторы. В некоторых случаях могут привлекаться сторонние организации для получения экспертизы.

    По завершении проверки формируется акт технического осмотра многоквартирного дома.

    В документе отражают информацию о фактическом положении:

    • несущих конструкций;
    • механических агрегатов;
    • нарушений.

    Своевременный осмотр МКД позволяет выявить дефекты в системах ресурсоснабжения квартир, элементов конструкций. Дополнительно определяет причину, по которой они стали возникать. Для устранения недочетов формируется смета работ.

    Помимо того, акт позволяет УК спланировать график предстоящих мероприятий.

    На основании документа обслуживающая организация подготавливает предложение, включающее:

    • сроки проведения текущего ремонта;
    • объем;
    • размер финансирования;
    • цены на материалы;
    • тендер на осуществление услуг.

    Программа направляется в адрес председателя дома. Рассмотрение и последующее решение принимается в рамках собрания собственников – допускается внесение корректировок. На основании протокола ОСС разрабатывается и утверждается оплата за содержание общего имущества.

    Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

    Процедура, если нужен капремонт

    Капитальный ремонт осуществляется в рамках действующих программ конкретного субъекта. Муниципалитет ежегодно формирует список жилого фонда – сведения вносят в общий план мероприятий. Для каждого МКД определяется отдельная смета, состоящая из объема, сроков и средств.

    Однако решение о необходимости проведения капремонта может приниматься на ОСС. Такое происходит, если по результатам осмотра выявлены серьезные нарушения в эксплуатации здания .

    Собственники самостоятельно устанавливают, каким образом будет происходить формирование фонда для предстоящих работ и размер ежемесячной платы:

    • счет регионального оператора;
    • отдельный л/с в банке.

    Любые решения официальной встречи владельцев фиксируется в протоколе, и направляются в соответствующую местную структуру.

    В документе отражают:

    • размер выделяемых каждый месяц средств;
    • перечень требуемых работ;
    • период проведения;
    • способ сбора денег.

    На заметку: объем отчислений для капитального ремонта владельцами общего имущества принимается самостоятельно. Однако его размер не может быть меньше действующего в соответствующем регионе РФ.

    Кто имеет доступ к СОИ

    Обслуживающая МКД фирма в рамках договора принимает обязанности по содержанию общедомового имущества. Услуги должны осуществляться качественно и в полном объеме – статья №162 часть №2 ЖК России. При этом обеспечивается свободный доступ к ОДИ для пользования владельцами, арендаторами, проведение текущего и капремонта УК – ПП №354 (пункт 32, 34).

    Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по правам и обязанностям аналогично владению квартиры. Минул тот период, когда граждане могли всецело полагаться на государство. В действующих нормативно-правовых положениях жильцы МКД несут полную ответственность за состоянием ОДИ. На основании законов собственники принимают решения о способе управления домом и размере оплате на СОИ.

    Посмотрите видео: “Обязанности УК, ТСЖ, ЖСК по управлению домом.”

    Добавить комментарий