Создание и регистрация ЖСК: пакет документов, реестр членов, стандарты раскрытия информации

Особенности регистрации ЖСК: пошаговая инструкция для создания жилищно-строительного кооператива

ЖСК — это метод привлечения инвестиций в строительство. Жилищно-строительные кооперативы в недавнем времени приобрели новую волну популярности и, хоть они не имеют ничего общего с организациями прошлого, люди к ним расположены.

Обусловлено это многими факторами, среди которых приоритетное место занимает экономность.

Полное отсутствие дополнительных расходов, экономия на налогах и прочие привилегии. В статье мы поговорим, не только о том, как открыть ЖСК, но и какие документы для этого необходимо подготовить.

Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция

Создание ЖСК начинается с заседания участников долевого возведения многоквартирного здания, которое формируется инициативной группой пайщиков. Итак, давайте поговорим о том, как создать ЖСК?

Пошаговая инструкция:

  1. На собрании учредителей, голосовавших за возникновение учреждения принимается решение о формировании общества.
  2. Решение будет иметь подоплеку для дальнейшего хода в разе обладания голосами дольщиков, располагающих желанием вступления в предприятие. При этом исчисление их не должно быть менее 5 и превышать число жилых метров в будущем домострое.
  3. При вступлении в ЖСК человек заполняет заявление с указанием размера пая, решение о приеме дольщика выносится на собрании.
  4. Возможностью вступления располагают лица, которым уже 16 лет и юридические лица.

Таким образом, решение об организации жилищного кооператива принимается как дольщиками, так и учредителями.

Посредством собрания рассматриваются следующие детали:

  • создание и регистрация учреждения;
  • объем долей вступительных, членских и правовых внесенных пайщиками;
  • избирается руководящий состав;
  • изучается план итоговых мероприятий возведения многоквартирного дома;
  • выполняется расчет долей в окончании возведения многоэтажки;
  • утверждается устав согласно ст. 113 ЖК РФ.

Теперь, давайте более детально рассмотрим документы, которые участвуют в создании жилищного кооператива.

Уставной документ

Устав необходим для оформления юридического лица в требуемых органах и есть основной учредительной бумагой.

В уставе указывается следующая информация:

  • наименование учреждения;
  • адрес расположения;
  • предмет и цель рабочей активности;
  • способ зачисления в пайщики;
  • правила выхода или исключения из общества;
  • ответственность за невыполнение требования;
  • порядок выполнения решений органами управления и контроля;
  • способ избавления от убытков;
  • метод реорганизации и удаления предприятия.

Во время формирования устава нужно учитывать, что с целью финансирования строительства для удобств, следует оформить организацию, как бесприбыльную. С этой целью следует создать четкую формулировку списка видов основной его деятельности, учитывая требования закона о налогообложении прибыли предприятий.

Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.

Паевые взносы

Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав, также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.

Также уставом предусматривается предоставление паевого взноса для покрытия убытка организации, который документально отражается в конце года. Данную долю необходимо внести на протяжении 3 месяцев после сформирования ежегодного баланса. При невнесении кем-то из членов паевого взноса, ответственность ложится на плечи прочих участников.

Однако прибегать к дополнительным взысканиям следует в крайних случаях, когда предприятие исчерпало весь свой лимит.

Схема организации ЖСК

Для того чтобы ЖСК обрело юридическую силу и законность, проводят оформление в органах государственной регистрации соответственно ст. 51 ГК РФ, Федерального закона от 08.07.01 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Перечень бумаг требуемых для того, чтобы открыть ЖСК:

    Заявление о государственной регистрации ЖК по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года № 000.

  • Заявление резервируется подписью уполномоченного лица, которая располагает подтверждением нотариуса.
  • Протокол общего заседания, располагающий подписями всех участников.
  • Устав в 2-х экземплярах, 1 для регистрирующего органа.
  • Бумаги, подтверждающие наличие уставного капитала или имущества и стоимость в денежном эквиваленте.
  • Квитанция об оплате государственного налога, который соответствует десяти необлагаемых минимумов граждан.
  • Данная процедура в отношении кооператива реализуется в 5-дневный рабочий срок. За это время осуществляется занесение подробных данных в Единый Государственный Реестр Юридических Лиц, информация об организации фиксируются в реестре на основании предоставленной папки документов в МИФНС.

    После процедуры предприятие обладает статусом юр. лица, а граждане в составе именуются членами ЖСК с ч. 5 ст. 112 ЖК РФ.

    Статья 112. Организация жилищного кооператива

    5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

    Следующие шаги для регистрации жилищного кооператива:

    1. После получения регистрационных документов предприятие включают в Единый реестр предприятий и организаций в статистических органах.
    2. Выполнить изготовление печатей и штампов.
    3. Оформление ЖСК в Пенсионном фонде.
    4. В Фонде общеобязательного социального страхования.

    Чтобы правильно подготовить бумаги, необходима такая информация:

    • полное и сокращенное название юридического лица;
    • сведения о руководстве, обладающем правом выполнения работы без доверенности, действующего от имени учреждения – Генеральный директор, управляющий и прочий высший состав;
    • при наличии ограничений, срок действия полномочий данных лиц;
    • виды мероприятий, которые обязано осуществлять данное юридическое лицо;
    • адрес, место нахождения, контактные данные;
    • сведения о лицах, состоящих в правлении.

    Протокол о создании жилищного кооператива

    Протокол первого учредительного собрания является еще одной важной бумагой, необходимым во время оформления юр. лица. Существует определенный порядок его ведения, что четко видно в экземплярах данного протокола.

    С 2014 года этот образец претерпел некоторые изменения в оформлении заседания юридических лиц и само содержание первого учредительного заседания изменилось. Все необходимые бумаги с Протоколом и заявлением по требуемой форме предоставляются в регистрационные структуры.

    В первом протоколе имеется информация о создании предприятия, названии, об уставном капитале, составе создателей и их долях в капитале. Первым учредительным протоколом резервируется факт выбора руководителя.

    Протокол содержит информацию о повестке дня, имеющей значение для оформления организации.

    Все учредители теперь становятся заявителями, что значит, что все подписывают у нотариуса заявление по форме Р11001.

    А в документе указывается один учредитель, ответственный за государственное оформление и оплату пошлины.

    Положение членов

    При принятии гражданина в соучредители, ему предоставляется помещение соразмерное внесенным паям. Данное решение становится подоплекой для заселения жильца в дом. Только на основании членства в кооперативе возможно владение, пользование и распоряжение выделенной территорией.

    Член или определенное их количество обладает правом на пай. Размер паевого взноса фиксируется уставом.

    Приобрести документы на право собственности жильем, можно только в итоге полного внесения пая.

    На обладание недвижимостью в многоквартирном кооперативном доме распространяются права гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (129 ЖК).

    ЖК РФ, Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

    1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
    2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

    Если член кооператива не выплатил полностью взнос, хочет выехать, он имеет на это право с согласия пайщика и правления кооператива. Если отъезд носит временный характер, эти жилые метры сдаются в съем. Также в аренду, сдаются пустые помещения до появления владельцев.

    Основания для прекращения участия в организации жилищно-строительных, жилищных кооперативов, закреплены в ст. 130 ЖК:

    • добровольным выходом пайщика;
    • исключение участника из кооператива большинством;
    • ликвидация юридического лица, который есть пайщиком;
    • устранение жилищно-строительного кооператива;
    • скончания человека, который есть соучредителем жилищного учреждения. В данном случае родственники обладают правом преимущества на вступление в общество и распоряжение соответствующей жилплощадью.

    Если исключен из кооператива пайщик, не выплативший полностью взнос, пай ему принадлежащий возвращается в течение 2 месяцев в соответствии со ст. 132 ЖК. В случае сноса дома принадлежащего учреждению работают статьи 32 и 86 в отношении членов кооператива.

    ЖК РФ, Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

    Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

    Заключение

    Создание жилищно-строительного общества не обладает какой-либо особенной спецификой. Именно от качества составления зависит способ оформления в налоговых органах.

    Надеемся статья помогла вам не только узнать о жилищном кооперативе, как создать учреждение, но и о том какие документы для этого необходимы.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” (с изменениями и дополнениями) (прекратило действие)

    Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731
    “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами”

    С изменениями и дополнениями от:

    10 июня 2011 г., 6 февраля, 21 августа 2012 г., 22 июля 2013 г., 25 февраля, 26 марта, 27 сентября 2014 г., 27 февраля 2017 г., 27 марта 2018 г.

    ГАРАНТ:

    Документ фактически утратил силу. С 1 июля 2017 г., а в городах федерального значения с 1 июля 2019 г. управляющие организации размещают информацию на сайте ГИС ЖКХ. См. Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр

    На основании части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

    1. Утвердить прилагаемый стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

    2. Установить, что организации, осуществляющие на день вступления в силу настоящего постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденным настоящим постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящего постановления.

    Председатель Правительства
    Российской Федерации

    23 сентября 2010 г.

    Стандарт
    раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами
    (утв. постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731)

    С изменениями и дополнениями от:

    10 июня 2011 г., 6 февраля, 21 августа 2012 г., 22 июля 2013 г., 25 февраля, 26 марта, 27 сентября 2014 г., 27 февраля 2017 г., 27 марта 2018 г.

    ГАРАНТ:

    См. Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2014 г. N 988 пункт 1 настоящего Стандарта изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 декабря 2014 г.

    1. Настоящий документ устанавливает требования к видам, порядку, способам и срокам раскрытия информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее соответственно – управляющие организации, договор управления), товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления (далее соответственно – товарищество, кооператив, информация).

    2. Абзац первый утратил силу с 1 декабря 2014 г.

    Информация об изменениях:

    Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2014 г. N 988 пункт 3 настоящего Стандарта изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 декабря 2014 г.

    3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

    а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

    б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

    в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

    Читайте также:  Долги за квартиру по коммунальным услугам: что делать, как защитить себя в суде, образец искового заявления, штраф?

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 февраля 2017 г. N 232 в подпункт “д” внесены изменения, применяющиеся со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

    д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

    е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

    ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

    з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

    и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

    к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2014 г. N 988 настоящий Стандарт дополнен пунктом 3.1, вступающим в силу с 1 декабря 2014 г.

    3.1. Информация, предусмотренная подпунктами “в” – “и” пункта 3 настоящего документа, раскрывается в отношении каждого многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация, товарищество или кооператив.

    4. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.

    5. Управляющими организациями информация раскрывается путем:

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 10 июня 2011 г. N 459 подпункт “а” пункта 5 настоящего Стандарта изложен в новой редакции

    а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

    сайт управляющей организации;

    сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

    сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

    б) утратил силу с 11 апреля 2018 г. – Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

    Информация об изменениях:

    в) утратил силу с 11 апреля 2018 г. – Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

    Информация об изменениях:

    г) утратил силу с 11 апреля 2018 г. – Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

    Информация об изменениях:

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2012 г. N 94 настоящий Стандарт дополнен пунктом 5.1

    5.1. Товариществами и кооперативами информация раскрывается путем:

    а) обязательного опубликования информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору товарищества и кооператива:

    сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

    сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество или кооператив осуществляют свою деятельность;

    б) утратил силу с 11 апреля 2018 г. – Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

    Информация об изменениях:

    в) утратил силу с 11 апреля 2018 г. – Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

    Информация об изменениях:

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2014 г. N 230 в пункт 6 настоящего Стандарта внесены изменения

    6. Информация размещается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на сайте в сети Интернет, выбранном управляющей организацией, товариществом или кооперативом из числа сайтов, указанных в подпункте “а” пункта 5 и подпункте “а” пункта 5.1 настоящего постановления. При этом информация должна быть доступна в течение 5 лет.

    Раскрытие информации путем ее опубликования в сети Интернет и взаимодействие уполномоченного федерального органа исполнительной власти, уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных органов местного самоуправления с управляющими организациями, товариществами и кооперативами при раскрытии информации путем ее опубликования в сети Интернет осуществляются в соответствии с регламентом, утверждаемым Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

    Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны сообщать по запросу потребителей – граждан и организаций, являющихся собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме (далее – потребитель), адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация.

    Информация об изменениях:

    Раскрытие управляющими организациями, товариществами и кооперативами информации на сайтах в сети Интернет, указанных в подпункте “а” пункта 5 и подпункте “а” пункта 5.1 настоящего документа, осуществляется по формам раскрытия указанными организациями информации, утвержденным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

    7. Утратил силу с 11 апреля 2018 г. – Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

    Информация об изменениях:

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2014 г. N 988 пункт 8 настоящего Стандарта изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 декабря 2014 г.

    8. Раскрытие управляющей организацией, товариществом и кооперативом информации осуществляется по формам, утвержденным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Указанные формы должны предусматривать детализацию видов информации, предусмотренных пунктом 3 настоящего документа, обеспечивающую реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочий собственников в полном объеме.

    8.1. Утратил силу с 1 декабря 2014 г.

    Информация об изменениях:

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2014 г. N 988 пункт 9 настоящего Стандарта изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 декабря 2014 г.

    9. Обязанность по раскрытию информации, предусмотренной подпунктами “а” – “ж” и “к” пункта 3 настоящего документа, возникает:

    для управляющей организации – не позднее 30 дней со дня заключения договора управления;

    для товарищества и кооператива – не позднее 30 дней со дня его государственной регистрации.

    9.1. Утратил силу с 1 декабря 2014 г.

    Информация об изменениях:

    9.2. Утратил силу с 1 декабря 2014 г.

    Информация об изменениях:

    Информация об изменениях:

    Постановлением Правительства РФ от 27 сентября 2014 г. N 988 настоящий Стандарт дополнен пунктом 9.3, вступающим в силу с 1 декабря 2014 г.

    9.3. Информация, предусмотренная подпунктом “и” пункта 3 настоящего документа, раскрывается ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация, товарищество, кооператив осуществляли управление многоквартирным домом.

    Как принимается решение об организации и регистрации ЖСК? Пошаговая инструкция по созданию жилищного кооператива

    Для современных жителей мегаполисов и просто больших городов в России весьма актуальным является вопрос вложения инвестиций в коллективное строительство. Квартира в новострое по первоначально сниженной стоимости, отсутствие налогов и удобство в организации коммунального быта – популярность жилищных кооперативов возрождается, как несколько десятков лет назад.

    Какова последовательность действий лиц, создающих ЖСК? Как регистрируется и чем руководствуется в своей деятельности? На эти и другие вопросы мы дадим ответы в данной статье.

    Организация строительного жилищного кооператива: как принимается решение?

    Будучи одной из форм добровольного объединения граждан (физических и юридических лиц) с целью организации строительства жилищного объекта на паевой основе, а также – дальнейшего управления им, жилищно-строительные кооперативы часто выступают в роли самого застройщика многоквартирного дома после получения разрешения на эти действия.

    В Главе 11 Жилищного кодекса РФ прописывается весь порядок организации, а также особенности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Что же касается первоначального этапа – инициативе организовать такое объединение – все вопросы по этой теме находят свои ответы в Статье 112 ЖК РФ.

    Здесь говорится о том, что инициировать создание кооперации из будущих владельцев квартир могут минимум 5 граждан (юридических лиц), которые вкладывают частные инвестиции в строительство МКД (они же – учредители и пайщики).

    Общее количество квартир в строящемся МКД – означает максимальное число учредителей, чье участие правомерно в обсуждении организации данного коллектива.

    Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция

    После того, как будет сформирована инициативная группа граждан, желающих вложить частные ресурсы в строительство МКД в формате паевой доли, проводится заседание, на котором дольщики голосуют за правовую организацию коллектива. На данной встрече оговаривается ряд первостепенных вопросов, среди которых:

    • проведение госрегистрации кооператива;
    • финансовый объем паев каждого члена жилищного объединения на этапе создания и присоединения в процессе возведения;
    • метраж жилой площади, на которую претендуют пайщики;
    • избрание председателя и членов правления в ЖСК;
    • подготовка документов, разрешающих возведения МКД на земельном участке;
    • разработка плана и графика работ по возведению здания и подключению коммуникаций;
    • разработка и утверждения Устава кооператива (обязательный норматив по требованию положений Ст. 113 ЖК РФ).

    Статья 113 ЖК РФ. Устав жилищного кооператива

    • В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
    • В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
    • Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

    Куда обращаться для того, чтобы создать?

    Государственные регистрационные службы, а также региональные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства должны быть документально оповещены о намерении создать жилищно-строительный кооператив.

    В данном контексте, особое внимание следует уделить Уставу новосозданного предприятия – одному из основных документов, который должен быть готов к началу этапа регистрации.

    Первое, что нужно зафиксировать в Уставе – это неприбыльность организации. При этом, здесь также четко указывается перечень ключевых видов деятельности с учетом форм налогообложения.

    В Уставе отображается:

    название объединения, адрес;

    права, обязанности и ответственность членов коллектива;

    способы реструктуризации и закрытия организации (о том, как происходит реорганизация и ликвидация ЖСК, говорится здесь).

    Где происходит государственное оформление?

    Местные регистрационные службы – ведомства, уполномоченные провести процедуру правового оформления деятельности новосозданного ЖСК (Ст. 51 ГК РФ, а также ФЗ №129 «О госрегистрации юридических лиц»).

    Проводятся эти действия в течение 5 рабочих дней, и, по окончанию, ЖСК получает статус юридического лица, данные о котором вносятся в Единый реестр юрлиц, а также в базы данных Министерства финансов и налоговой службы РФ.

    После того, как кооператив будет официально зарегистрирован, его данные следует предоставить также и в местное управление Пенсионного фонда, а также Фонда социального страхования населения.

    Какие бумаги понадобятся, чтобы открыть?

    Для проведения регистрации ЖСК потребуется подготовить и предоставить следующие документы:

    • Заявление о госрегистрации кооператива на специальном бланке (форма 11001), подписанное уполномоченным на проведение регистрации лицом.
    • Устав предприятия (один экземпляр остается в архиве регистрационной службы).
    • Протокол собрания кооператива, заверенный подписями всех членов заседания.
    • Справка-подтверждение наличия уставного капитала в определенном имущественном или финансовом эквиваленте.
    • Квитанция об оплате госпошлины (равна 10 необлагаемым минимумам граждан РФ).

    Правильное оформление документов

    Для корректного оформления пакета документов, которые подаются для регистрации ЖСК, важно детализировать следующие данные:

    наименование предприятия (полная и сокращенная форма);

    вся информация о руководящем составе кооператива, членах правления, а также срок их полномочий (если он ограничен);

    полный перечень функционала, который выполняет новосозданный ЖСК;

    точную локацию, телефоны, e-mail, факс и т. п.

    Правила оформления протокола о создании организации

    Помимо Устава жилищно-строительного кооператива, документом первого приоритета для регистрации объединения является также и Протокол его первого заседания, на котором было принято непосредственное решение об организации ЖСК.

    В Протоколе фигурируют ключевые для юридического оформления сообщества сведения:

    1. наименование;
    2. информация об уставном капитале;
    3. членах объединения;
    4. а также паевой доле каждого из них на начальном этапе.

    Также в Протоколе учредительного собрания отображается информация об избрании руководящего состава и членов правления.

    Подписанный участниками учредительного собрания документ обязателен для подачи в пакете данных в процедуре оформления ЖСК в государственных регистрационных службах.

    В целом, стоит отметить тот факт, что порядок создания такой формы объединения собственников жилья, как жилищно-строительный кооператив, не является процессом длительным. Основная сложность здесь – изначально четкое согласование долевых паев каждого владельца, а также корректная документальная фиксация согласно правовым стандартам Жилищного кодекса (о том, какие документы необходимы для учреждения и ведения деятельности ЖСК, читайте тут).

    Именно от последнего фактора зависят сроки государственной регистрации, и, как следствие, начало функционирования самого ЖСК.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    8 ответов на вопросы ТСЖ о раскрытии информации (г.Москва)

    1. Обязательства по раскрытию информации предусмотрены частью 10 статьи 161 ЖК РФ Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.

    Читайте также:  Инструкция по заполнению новой формы 22-ЖКХ (сводная): образец бланка. Административная ответственность за нарушения

    2. Стандарт раскрытия информации утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», где указан перечень обязательных требований к раскрытию информации. Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации

    3. Перечень и виды информации перечислен в п.3 Стандарта № 731. Формы в которых раскрывается информация утверждены Приказом Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр “Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (данные формы автоматически заполняются при внесении информации на порталах).

    4. Ппунктом 5(1) Стандарта № 731 регламентированы способы раскрытия ТСЖ указанной в п. 3 того же Стандарта информации. К таким способам относятся:

    4.1. обязательное опубликование информации на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

    4.2. В соответствии с п. 2 Приказа Минрегиона России от 02 апреля 2013 года N 124 «Об утверждении Регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет и об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” установлен сайт по раскрытию информации – www.reformagkh.ru

    а также по выбору товарищества

    4.2. а) на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в соответствии с п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 5 октября 2012 г. N 541-ПП “О государственных информационных системах, обеспечивающих информирование граждан по вопросам управления многоквартирными домами в городе Москве”, государственная информационная система “Портал управления многоквартирными домами” является официальным сайтом Правительства Москвы в сети Интернет, на котором осуществляется опубликование информации в соответствии со стандартом № 731,

    4.3. сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество осуществляет свою деятельность. Не найден в сети Интернет и нет нормативной базы.

    5. Учитывая изложенное, ТСЖ обязано раскрыть всю необходимую информацию на двух интернет-сайтах: www.reformagkh.ru и http://dom.mos.ru/. Наличие у ТСЖ своего сайта для раскрытия информации не имеет правового значения и формируется в ТСЖ по желанию Правления или членов ТСЖ.

    6. Информация, внесенная в Реестр, считается официально раскрытой в случае, если товариществом, кооперативом заключено с Мосжилинспекцией соглашение о раскрытии информации о деятельности данного товарищества, кооператива в соответствии со стандартом раскрытия информации, с учетом положений настоящего Положения.

    7. Доступ к специализированным программным средствам осуществляется с использованием идентификатора (логина) и пароля, выдаваемого уполномоченным лицам оператором Реестра.

    8. В отношении ТСЖ, ЖК, ЖСК закон не предусматривает административной ответственности за нераскрытие информации, однако органы ГЖН могут по результатам проверки выписать предписание об устранении этого нарушения.

    Невыполнение предписания грозит штрафом (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ):

    · для должностных лиц – от 1 до 2 тыс. руб. или дисквалификацией на срок до трех лет;

    · юридических лиц – от 10 до 20 тыс. руб.

    Кузьмин Д.Н. (юрист по вопросам ЖКХ)
    Специально для телеграм-канала ЖКХ-24 и Яндекс.ДЗЕН

    Порядок создания и регистрация ЖСК: оформление организации, разработка устава и определение инициативной группы

    Если в ваши планы входит строительство дома, а также дальнейшее проживание в нём, то вы наверняка заинтересованы в такой организационно-правовой форме, как жилищно-строительный кооператив.

    Подобная форма позволит вам объединиться с другими лицами, которые преследуют такую же цель, и совместными усилиями не только построить дом, но и осуществляет длительное время уход за постройкой.

    Как открыть ЖСК, как зарегистрировать, какие документы для этого нужны, а также что входит в обязанности инициативной группы? — Обо всем об этом и не только читайте в данной статье.

    В каком случае необходимо образование кооператива?

    Если вы стоите у истоков создания организации ЖСК, то это похвально.

    Существует масса оснований для ЖСК.

    В первую очередь, организация жилищно-строительных кооперативов — это объединение граждан для того, чтобы осуществить строительство недвижимости.

    Согласитесь, при внесении паевых взносов сразу от нескольких лиц, строительство обойдется несколько дешевле.

    Следующий вариант, который является основанием для создания ЖСК – это необходимость в управлении многоквартирным домом. По факту того, как дом будет построен, необходимо создать организацию, которая будет его обслуживать.

    Многие собственники не хотят доверять свою постройку посторонним лицам. Никто не осуществляет уход лучше, чем сами жильцы, поэтому ЖСК не распускается, а продолжает существовать уже в рамках управляющей компании.

    Подробнее о том, что такое ЖСК и как можно стать членом кооператива, вы узнаете здесь.

    Основные этапы создания ЖСК

    Как создать жилищно-строительный кооператив? Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо осуществить несколько последовательных шагов.

    1. В первую очередь вам необходимо договориться с жильцами, которые вместе с вами хотят стоять у истоков создания организации. Важно, чтобы число лиц было больше двух, и в этом случае уже возможно образование ЖСК.
    2. После того, как все члены встретились друг с другом, необходимо договориться о собрании. Проведение собрания является необходимым этапом, так как именно на нём будет принят такой важный документ, как устав, на основании которого и будет действовать ЖСК.
    3. Кроме того, весь ход собрания будет подлежать протоколированию секретарем, после чего данный протокол будет подкреплен к уставу.

    Протокол ЖСК.

  • Проходит процедура голосования, которая не только позволяет закрепить устав, но также может стать основанием для выбора членов правления.
  • Необходимо предоставить все документы собрания в администрацию вместе с заявлением для того, чтобы надлежащим образом зарегистрировать ЖСК в качестве юридического лица, а также управляющей организации. Кроме этого, заявление и копии документов необходимо предоставить в Налоговую инспекцию, а также, в жилищную инспекцию.
  • Открытие банковского счета на имя ЖСК.
  • После этого начинаются работы по строительству. Денежные средства зачисляются на конкретно взятый расчётный счёт, и собственники в любой момент могут его контролировать. Одна из привилегий такой организационно-правовой формы является возможность в любой момент получить отчетность о тратах.
  • После того, как процедура строительства будет завершена, каждый член ЖСК получит недвижимость, которая будет соответствовать его взносу. С этого момента лицо может владеть, пользоваться, и распоряжаться объектом недвижимости.
  • Теперь ЖСК может взять на себя функции управляющей компании, и осуществлять управление многоквартирным домом. Оно обязано осуществлять уход за территорией, и постройкой в целом, оказывать собственникам коммунальные услуги. Собственники оплачивают подобную деятельность своей управляющей компании в соответствии с тарифами ( о том, что такое собственность ЖСК и кто является владельцем, можно узнать тут).
  • Какие потребуются документы?

    Для того, чтобы создать свое ЖСК, в первую очередь необходимо ознакомиться с законодательством.

    Какие документы для ЖСК могут потребоваться?

    Необходимо ознакомиться с локальными нормативно-правовыми актами, которые действуют в вашем регионе. Одним из важнейших документов при создании ЖСК является его устав. Его принимают на собрании все члены кооператива, и неукоснительно соблюдают его всё время.

    Необходимо приложить справку о имеющемся юридическом адресе, а также документ, который свидетельствует об оплате государственной пошлины.

    Функции инициативной группы и проведения собрания

    Целью создания инициативной группы ЖСК является возможность проведение собрания, и именно там представители инициативной группы будут выступать и предлагать основные пункты устава, а также другие тезисы, которые лягут в основу действия ЖСК.

    Участники инициативной группы или учредители ЖСК, как правило, становятся членами правления организации, а значит, осуществляют самые активные действия по функционированию компании.

    Представители данной группы регулируют деятельность ЖСК, распоряжаются бюджетом, вносят предложения, созывают собрание, а также, на первоначальном собрании формируют устав, и другие документы, на основании которых функционирует организация.

    Выбор дольщиков и определение размера паевого взноса

    Так как ЖСК в первую очередь занимается строительством, первым делом необходимо определить размер паевого взноса, который будет перечислен на счёт организации каждым собственником.

    Необходимо определить минимальный порог, после внесения которого член ЖСК может рассчитывать на предоставление ему недвижимости.

    Сумма определяется исходя из данных, которые предоставляют участники инициативной группы. У них должен иметься план, который предусматривает собой этапы строительства, а также смету расходов на один квадратный метр.

    Разработка устава

    Важнейшей процедурой является разработка устава. Данное действие позволяет каждому из членов ЖСК поучаствовать в процессе, тем самым оставив свой след в истории организации. Существует конкретно взятый образец устава, который можно взять за основу. В нём должны быть отражены:

    • права и обязанности сторон, а именно членов правления ЖСК и собственников;
    • основные требования друг другу;
    • финансовые вопросы;
    • меры ответственности;
    • нюансы сотрудничества;
    • сроки сотрудничества.

    В устав могут быть добавлены пункты, которые члены ЖСК считают актуальными, и необходимыми для обсуждения.

    Устав не может быть подписан, а, следовательно, вступить в законную силу в случае, если кто-либо из собственников не согласен с ним. В конце составления документа он ещё раз оглашается, а затем, проводится голосование за принятие или же наоборот.

    Регистрация ЖСК

    Что это — оформление ЖСК? Регистрация ЖСК — это регистрация юридического лица. Данная деятельность необходима для того, чтобы организация работала уже на законных основаниях.

    Избежать регистрации права ЖСК не удастся, ведь данная организация, как и любое другое юридическое лицо обязуется платить налоги в отношении государства. Ваш пакет документов будет рассмотрен в течение срока в одну неделю, после этого, вас оповестят о возможности получения документов на вновь созданное юридическое лицо, или обосновать отказ.

    В индивидуальном случае вас могут попросить предоставить дополнительные бумаги, а также реквизиты открытого счёта на имя организации. Для такой деятельности, как управление многоквартирным домом предусмотрен определенный код ОКВЭД для ЖСК: 70.32.1. В соответствии с этим кодом вы будете оплачивать налоги по упрощенной системе.

    Заключительные этапы

    Заключительным этапом создания ЖСК является снятие офиса, его оборудование, наем персонала для работы, а затем подготовительные работы, которые предшествуют строительству.

    На самом деле, несмотря на то, что создание ЖСК и его функционирование на начальных этапах – весьма хлопотное занятие, всё же, став участником подобного процесса вы можете быть уверенными в том, что будете самостоятельно следить за содержанием своего дома, а значит, вам удастся сохранить постройку в наилучшем виде.

    Ведь никто иной, как собственники жилья в будущем больше всего заинтересованы в том, чтобы все действия были выполнены качественно.

    Теперь вы знаете, как оформить ЖСК, каков порядок создания и деятельность жилищно-строительного кооператива, а также как определяется правовое положение их членов? Желаем вам удачи в создании ЖСК, ведь, несмотря на всю сложность, которую можно проследить в теории, на практике подобная процедура не станет для вас непосильной задачей. Надеемся, что деятельность организации станет вашим призванием, и не разочарует вас, и возможно, создав ЖСК единожды, вы найдете в этом свое призвание.

    Полезное видео

    Смотрите видео по теме:

    Новые формы раскрытия информации

    25 мая 2015 года вступил в силу Приказ Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, которым утверждены формы раскрытия информации, ожидаемые еще к 1 декабря прошлого года. В целом порядок их заполнения не должен вызвать трудностей, тем более что они содержат также некоторые пояснения. Остановимся подробно лишь на отдельных полях.

    Согласно п. 6 Стандарта раскрытия информации [1] раскрытие УК, ТСЖ и ЖСК информации на сайтах в Интернете, указанных в пп. «а» п. 5 (на сайте www.reformagkh.ru и другом сайте по выбору УК – сайте самой УК, сайте органа региональной власти или сайте органа местного самоуправления) и пп. «а» п. 5 (1) (на сайте www.reformagkh.ru и другом сайте по выбору ТСЖ – сайте органа региональной власти или сайте органа местного само­управления), осуществляется по формам, утвержденным Минстроем. Одновременно в силу п. 8 этого же документа информация раскрывается УК, ТСЖ, ЖСК по формам, которые утверждены Минстроем. Указанные формы должны предусматривать детализацию видов информации, предусмотренных п. 3 стандарта, обеспечивающую реализацию собственниками помещений в МКД правомочий собственников в полном объеме.

    Вторая норма более общая, и из нее следует, что раскрытие информации на всех источниках, а не только на интернет-сайтах осуществляется исключительно по утвержденным формам.

    Сроки заполнения

    • на интернет-сайтах – в течение семи рабочих дней со дня изменения сведений;
    • в официальных печатных изданиях – в течение 30 дней со дня изменения сведений;
    • на информационных стендах – в течение 10 рабочих дней со дня изменения сведений.

    Вступление в силу новых форм, предполагающих новую детализацию видов раскрываемой информации, следует рассматривать как изменение сведений. Поэтому в указанные сроки данные нужно раскрыть по новым формам во всех источниках. На сайте www.reformagkh.ru такая возможность есть уже с 25.05.2015 (естественно, не обошлось без технических накладок), несмотря на то что Приказом Минстроя РФ №882/пр Фонду содействия реформированию ЖКХ предоставлен 30‑дневный срок для обновления форм с даты вступления приказа в силу.

    Сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности

    Что касается второй группы показателей, также раскрываемых в форме 1.2, а именно задолженности УК перед РСО за коммунальные ресурсы (в общей сумме и с разбивкой по видам ресурсов), в пояснениях к соответствующим полям указано, что раскрывать следует сумму задолженности за отчетный период. Однако, поскольку сумма задолженности фиксируется на отчетную дату, слова «задолженность за отчетный период» не имеют смысла. В связи с тем, что показатели должны раскрываться по итогам календарного года, сумма задолженности должна быть показана по состоянию на 31.12.2015. Выходит, что в течение года показатель не заполняется.

    Здесь же обратим внимание на пояснение в порядке заполнения показателей задолженности перед РСО: в случае прямой поставки коммунального ресурса потребителям указывается нулевое значение. Представляется, что речь идет о ситуации, когда РСО выступает в роли исполнителя коммунальных услуг для потребителей. При выбранном способе управления УК (ТСЖ) это возможно, если новый управляющий еще не заключил договор ресурсоснабжения (пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг) и РСО самостоятельно ведет расчеты с собственниками помещений (см. ответ на вопрос 9 из Обзора судебной практики ВС РФ 1 (2014), утвержденного Президиумом ВС РФ 24.12.2014). Во всех иных случаях именно УК выступает в качестве исполнителя и должна располагать всей необходимой информацией. Если собственники помещений перешли на прямые расчеты с РСО, это не меняет правовой статус управляющего как исполнителя коммунальных услуг, вопрос только в информационном обмене между управляющим и РСО.

    Информация о привлечении к административной ответственности

    Договор управления

    В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Жилищный кодекс содержит особые требования к форме договора управления МКД: он заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162). Таким образом, принятое общим собранием собственников помещений решение об условиях договора управления, оформленное протоколом, еще не является заключением договора. Согласно той же норме собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Отсюда можно прийти к выводу, что договор управления считается заключенным с момента, когда его подписали собственники, обладающие более 50% голосов.

    Датой начала управления следует считать дату, когда УК приступила к исполнению договора (в частности, начала оказывать услуги по содержанию общего имущества). В части 7 ст. 162 ЖК РФ указано, что приступить к выполнению договора управления нужно не позднее чем через 30 дней со дня его подписания (представляется, речь идет о подписании опять же собственниками, обладающими большинством голосов), если иной срок не установлен самим договором управления.

    По поводу опубликования копии договора управления МКД на практике возникает вполне закономерный вопрос о том, что именно размещается: шаблон договора управления (в силу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме) либо договор, подписанный собственниками помещений. По нашему мнению, достаточно шаблона, в котором были бы отражены условия для конкретного дома. Если есть желание разместить подписанный договор, следует помнить о необходимости соблюдения законодательства о защите персональных данных.

    Информация о капитальном ремонте

    Специальная форма 2.6, посвященная сведениям о капремонте, остается пустой, если фонд формируется на счете регионального оператора («котловым методом»). Если же фонд формируется на специальном счете (неважно, УК или регионального оператора) и УК поручена организация проведения капитального ремонта дома, форму нужно заполнить. ТСЖ и ЖСК раскрывают информацию, если фонд формируется на специальном счете.

    Сведения об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества

    Ввиду того, что специфика содержания общего имущества в МКД обусловлена сезонностью многих услуг и работ, считать услугу по содержанию полностью оказанной можно только по итогам года, и поскольку плата устанавливается минимум на год, при определении размера платы первоначально определяется годовая стоимость каждой работы (услуги), затем она делится на 12 месяцев и на общую площадь жилых и нежилых помещений в доме. В итоге после суммирования ставки платы по всем работам (услугам) получается размер платы за месяц в расчете на 1 кв. м площади помещения собственника.

    Обратим внимание, что заполнить эту форму нужно применительно к каждому дому, даже если используются одинаковые параметры для группы МКД.

    Сведения об использовании общего имущества

    Во-первых, объект должен быть передан в пользование третьим лицам, причем неважно, в платное или безвозмездное (если объект не передан в пользование никому, а используется самими собственниками помещений в связи с пользованием самими помещениями, нет смысла перечислять такие объекты).

    Во-вторых, представители управляющего МКД должны участвовать в общих собраниях, на которых принимается решение о передаче общего имущества в пользование, и (или) УК должна быть наделена правом заключать договоры с пользователями общего имущества. В этом случае подробно описываются все обстоятельства, связанные с передачей общего имущества третьим лицам. Если же управляющий не принимал участие в собрании и не вступил в отношения с пользователем общего имущества, заполнить нужно только первую часть формы (строки 1 – 4), в которой лишь описан элемент общего имущества, переданный в пользование (наименование, назначение, площадь).

    Информация об общих собраниях собственников помещений…

    Отчет об исполнении УК договора управления

    Обратим внимание, что форма состоит из нескольких разделов, которые укрупненно можно объединить в три группы:

    • информация об услугах и работах по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
    • информация о коммунальных услугах;
    • информация о ведении претензионно-исковой работы в отношении потребителей-должников.

    Содержание и текущий ремонт

    Начнем с содержания и текущего ремонта общего имущества. Подчеркнем, что при раскрытии большинства показателей допускается указание нулевых значений. В первую очередь раскрывается информация об авансовых платежах и задолженности потребителей как на начало, так и на конец отчетного периода. Под авансовыми платежами следует понимать суммы, фактически внесенные потребителями в размере, превышающем начисления. Соответственно, задолженность потребителей – это превышение начисления платы над фактически внесенными платежами. Поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги начисляется в конце месяца, а большинство потребителей вносят ее в начале следующего месяца в соответствии с законом и договором, в учете на конец отчетного периода будет числиться задолженность в размере месячной платы. Кстати, важно понимать, что некоторые потребители могут иметь задолженность, а некоторые – вносить предоплату. Поэтому в отчете могут быть заполнены оба поля одновременно. Впрочем, такая информация и должна быть в бухучете, даже если в бухгалтерской программе принят единый контрагент «население», а аналитический учет по собственникам помещений организован в другом программном продукте или вовсе передан на аутсорсинг [2] .

    Особое внимание следует обратить на такой показатель, как переходящие остатки денежных средств на начало отчетного периода. В порядке заполнения данного поля указано, что здесь имеется в виду сумма не использованных за предыдущий отчетный период денежных средств по многоквартирному дому, образованная вследствие внесения платы потребителями за услуги (работы) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и перешедшая на текущий (последующий) отчетный период. Аналогичным образом раскрывается показатель на конец отчетного периода. Представляется, что речь идет о суммах сборов в некие фонды (к примеру, в фонд текущего ремонта, созданный по решению общего собрания и подробно описанный в договоре управления), которые заведомо будут использованы в другом отчетном периоде. Особенно актуальной эта статья раскрытия информации может быть для некоммерческих объединений граждан. Причем в ней необходимо отражать фактически внесенные (а не начисленные, предъявленные к уплате в платежных документах) суммы, переходящие с одного периода на другой.

    Далее необходимо указать суммы, начисленные за год потребителям в данном МКД за услуги (работы) по содержанию и текущему ремонту общего имущества, общей суммой (имеются в виду суммы, выставленные потребителям к уплате в платежных документах) и с разбивкой по видам услуг: отдельно за содержание дома, текущий ремонт, услуги управления. Такой подход лишний раз подтверждает, что услуга управления МКД должна быть обособлена в договоре. Вместе с тем справедливости ради нужно отметить, что любой из трех показателей может быть равен нулю (в пояснении сказано: допускается указание нулевого значения).

    Следующий показатель – общий размер полученных денежных средств за отчетный период по МКД за оказание услуг по содержанию и текущему ремонту. Его нужно распределить, но не по видам услуг, как начисления, а по видам поступлений (любой показатель может быть нулевым):

    • денежные средства от собственников, нанимателей помещений;
    • целевые взносы от собственников, нанимателей помещений;
    • субсидии;
    • денежные средства от использования общего имущества;
    • прочие поступления.

    Эти сведения отражают только фактическое движение денежных средств, предназначенных для оказания услуг и текущего ремонта общего имущества. В частности, раскрыть данные о поступлениях от использования общего имущества нужно только в части, предназначенной для оплаты содержания общего имущества (здесь не надо показывать суммы, поступившие от арендатора и причитающиеся УК в качестве вознаграждения согласно решению общего собрания собственников помещений или направленные на пополнение фонда капитального ремонта за счет доходов от аренды общего имущества).

    Возникает вопрос: чем денежные средства, поступающие от собственников, отличаются от целевых взносов собственников помещений? Вероятнее всего, целевые взносы имеют место только у ТСЖ и ЖСК, в отличие от УК, у которой все поступления от собственников и нанимателей помещений являются платой за услуги.

    В строке 17 «Всего денежных средств с учетом остатков» формы 2.8 следует привести сумму полученных денежных средств за услуги (работы) по содержанию общего имущества в МКД за отчетный период по дому с учетом авансовых платежей потребителей и не использованных в таком периоде средств. Представляется, что здесь имеется в виду общая сумма денежных средств, фактически полученных УК в свое распоряжение на цели содержания конкретного дома, которая складывается из авансовых платежей потребителей на начало отчетного периода (строка 4), переходящих остатков денежных средств на начало периода (строка 5) и поступлений (строка 11).

    В следующих строках отражается информация об оказанных услугах и выполненных работах. В строке 21 указывают наименование работ (услуг), в строке 22 – их годовую фактическую стоимость. Эти показатели, по всей вероятности, должны соотноситься с данными из формы 2.3, где также приводятся наименование работ (услуг) и их стоимость, но не фактическая, а плановая. На основании плановой стоимости устанавливаются размер платы за содержание и ремонт общего имущества, размер начислений. Что же понимается под фактической стоимостью? Некоторые эксперты полагают, что речь идет о фактических затратах УК на выполнение работ, оказание услуг. Однако позволим себе не согласиться с данным подходом. Мы убеждены, что УК не обязана отчитываться перед собственниками помещений за фактический размер расходов, понесенных в связи с содержанием и ремонтом конкретного дома (такая информация раскрывается применительно ко всей организации в целом). Действительно, повышение расценок на подрядные работы, цен материалов, ГСМ, налоговых ставок не является основанием для повышения размера платы (УК вправе лишь предложить собственникам изменить цену договора, но те не обязаны соглашаться), который напрямую соотносится с плановой стоимостью работ, услуг. Точно так же экономия УК на расходах не признается основанием для снижения размера платы, соответственно, не лежит в сфере интересов собственников помещений. Фактический показатель может отличаться от планового в меньшую сторону в связи с официально проведенными перерасчетами (по причине оказания услуг ненадлежащего качества или с недопустимыми перерывами – сумма перерасчета указывается ниже в строке 30), в большую – в связи с повышением размера платы в течение календарного года. В то же время ТСЖ может и даже обязано раскрыть информацию о реальных затратах на содержание и текущий ремонт общего имущества.

    Затем необходимо детализировать информацию по каждой работе (услуге), приведенной в строке 21, а именно указать наименование, периодичность выполнения (оказания) (например, раз в год, по мере необходимости, еженедельно, ежедневно и пр.), единицу измерения, стоимость на единицу измерения. В пояснении отмечено, что последние из названных показателей заполняются при наличии информации по детализированной работе (услуге).

    Коммунальные услуги

    Далее переходим к коммунальным услугам. Здесь также нужно начать с указания авансовых платежей, задолженности потребителей на начало и конец отчетного периода, а также переходящих остатков. Представляется, что под переходящими остатками можно понимать суммы, начисляемые и вносимые потребителями в счет оказания услуг в следующем году (такое возможно в случае начисления платы за отопление по прежним правилам с последующей корректировкой). Ниже придется раскрыть информацию в разрезе каждой коммунальной услуги отдельно. В сноске к форме 2.8 указано, что этот раздел управляющий заполняет, если он является исполнителем коммунальной услуги для потребителей в МКД. Как уже говорилось в начале статьи, переход на прямые расчеты по решению собственников помещений не снимает с управляющего статус исполнителя услуг, как и отсутствие договора ресурсоснабжения, если управляющий сам начисляет и собирает плату за коммунальные услуги.

    На что следует обратить внимание ТСЖ?

    Интересно, что согласно пп. «и» п. 3, п. 3 (1) Стандарта раскрытия информации отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год раскрывается в отношении каждого дома, управление которым осуществляет товарищество, кооператив. Однако в форме 2.8 нет места для прикрепления такого отчета, что необходимо, если ТСЖ управляет несколькими МКД и публикует общую смету доходов и расходов по своей деятельности и отчет о ее исполнении. Но в любом случае все показатели из формы 2.8 должны быть заполнены каждым управляющим: УК, ТСЖ, ЖСК.

    Вступившие в силу формы раскрытия информации о деятельности по управлению МКД должны облегчить работу управляющим МКД, поскольку они содержат конкретные требования. Ранее инспекторы на местах, пользуясь правовым вакуумом, выдвигали самые разнообразные и не всегда обоснованные претензии к раскрытию информации в новом объеме по прежним формам на сайте www.reformagkh.ru.

    [1] Утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731.

    [2] Подробнее см. раздел «Аналитический учет по счету 62» в статье Е. А. Пещерской «Принципы бухгалтерского учета в ЖКХ» (№ 1, 2015, стр. 20).

    Добавить комментарий