Жилищно-накопительный кооператив: что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Жилищный кооператив: как это работает и кому это выгодно?

Сложно найти человека, который отказался бы от покупки квартиры, особенно если речь идет о жилье в новостройке, где первый покупатель недвижимости одновременно является новоселом. Однако на деле лишь совершенно скромный процент граждан РФ на сегодняшний день способен приобрести квартиру. Главная причина — отсутствие денег.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Кооператив как альтернатива ипотеке.

Взять ипотечный кредит сегодня может позволить себе лишь один из десяти россиян. Высокие проценты и обязательное страхование приводят к тому, что покупка квартиры в Москве в кредит автоматически подразумевает немыслимую переплату. По подсчетам экспертов компании «НДВ-Недвижимость», сумма переплаты зачастую составляет от 80% до 150% от общей стоимости кредита. В итоге ситуация кажется безвыходной: достаточной для покупки суммы нет, а ставки по ипотечным кредитам многим гражданам просто не по карману. Специалисты напоминают, что, кроме ипотеки, есть и альтернативные способы улучшить свои жилищные условия.

Один из вариантов – членство в жилищном кооперативе. ЖК представляют собой некоммерческую организацию, которая направляет свою деятельность на обеспечение вступивших в нее граждан жильем. Деятельность жилищных кооперативов и обязанности их членов регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, не вступая в противоречие с Законом. На деньги членов кооператива строят дом (или покупают готовую новостройку), в котором получает квартиру каждый из участников организации. Примечательно, что членом жилищного кооператива может стать как гражданское, так и юридическое лицо.

Сами строим — сами управляем.

Без участия коммерческих структур (в данном случае – банковских учреждений) покупка квартиры в новостройке обходится членам кооператива намного дешевле. Недвижимость строится без участия посредников, а членам кооператива предоставляют определенные налоговые льготы, что делает квартиры еще более дешевыми. Построенный дом содержится на средства участников кооператива; они самостоятельно занимаются ремонтом и реконструкцией и содержат придомовую территорию. Предусмотрена деятельностью кооператива и постройка нежилых помещений под нужды жильцов.

Каждый жилищный кооператив имеет свой устав. Он определяет объем паевого взноса (который необходим, для того чтобы вселиться в квартиру), регулирует процедуру вступления или выхода из кооператива и всю деятельность организации. Финансовыми и хозяйственными делами жилищного кооператива ведают Правление во главе с председателем, которых выбирают на общем собрании членов организации. Извне финансовая деятельность кооператива контролируется ревизионной комиссией, в которую члены организации не входят. Собственником жилья член кооператива становится после выплаты паевого взноса в полном объеме.

Какими бывают жилищные кооперативы.

На территории Российской Федерации разрешена деятельность жилищных кооперативов трех типов: ЖК – жилищный кооператив; ЖНК – жилищный накопительный кооператив; ЖСК – жилищно-строительный кооператив. ЖК или ЖСК создаются с целью приобретения жилья в конкретном доме; причем ЖК покупает уже сданный в эксплуатацию дом, а ЖСК своими силами организует строительство нового дома.

Взносы членов ЖНК предназначены для покупки квартир в разных домах. Этот вариант следует выбирать осмотрительно, поскольку известны случаи финансовых махинаций под прикрытием создания жилищно-накопительного кооператива.

Какой бы тип жилищного кооператива вы не выбрали, помните: любое начинание хорошо, когда за дело берутся профессионалы. В обязательном порядке получите консультацию у квалифицированных специалистов. Лучше, если вы обратитесь за помощью в компанию, которая оказывает комплексные услуги на рынке недвижимости. Сотрудники такой компании помогут разобраться в тонкостях условий членства в кооперативе и окажут необходимую юридическую поддержку.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Жилищный кооператив – альтернативный способ покупки жилья

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

  • Стоимость квартиры. Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
  • Нет необходимости в справках. Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

  • Членский взнос. Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
  • Собственность. Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Что такое жилищный накопительный кооператив (ЖНК)?

Около 15 лет назад в обиходе россиян официально появилось новое понятие – жилищно-накопительный кооператив.

Особенно с ним знакомы граждане, которые решили приобрести жилье с помощью членства в подобной организации.

Что же такое ЖНК, на чем основан принцип их работы и стоит ли связываться с подобными кооперативными образованиями.

ЖНК – что это?

ЖНК или жилищный накопительный кооператив представляет собой экономическое предприятие, принцип работы которого основывается на удовлетворении потребностей его членов в сфере приобретения жилья. Подобные кооперативные предприятия способствуют привлечению финансовых средств дольщиков для приобретения новых жилых помещений.

Основным законодательным актом, регулирующим деятельность и ответственность подобных предприятий, выступает ФЗ-215 «О накопительных жилищных кооперативах». Участниками ЖНК могут стать исключительно граждане с российским гражданством.

Если человек хочет зарегистрировать свой кооператив, то он должен подробно изучить, как создать жилищный накопительный кооператив. Подобное объединение, по закону, обязательно должно быть включено в государственный реестр жилищных накопительных кооперативов. Для этого председатель должен обязательно зарегистрировать предприятие в ЕГРЮЛ, предоставив необходимую документацию.

Принцип работы ЖНК

Если говорить простым языком, то жилищные кооперативы представляют собой добровольные, официально зарегистрированные сообщества, помогающие своим участникам накопить средства на приобретение жилья. Все накопительные кооперативные организации должны обладать официальным статусом и подчиняться российскому законодательству.

Читайте также:  Куда жаловаться на незаконную перепланировку квартиры соседями: образец заявления в жилищную инспекцию

ЖНК может покупать квартиры своим вкладчикам в любом доме любого города:

  • Человек вступает в членство ЖНК, приобретает статус пайщика и вносит регулярные паевые выплаты, которые поступают на его индивидуальный счет в кооперативе.
  • Руководство кооператива тратит поступающие средства только на приобретение жилья для дольщиков.
  • Чтобы расходование данных средств имело исключительно целевое назначение, за этим следят налоговики и Центробанк РФ.
  • Также за расходованием следят и сами пайщики посредством финансовых отчетов, выкладываемых руководством ЖНК на своем офсайте.
  • Руководит всей деятельностью избранное правление во главе с председателем. Избирают либо переизбирают правление, а также утверждают максимальную цену для покупки жилья сами пайщики на общих собраниях.
  • Если пайщики вдруг пожелают проверить целесообразность использования своих денег, то на собрании можно избрать ревизора либо ревизионную комиссию, в состав которой могут войти пайщики или независимые эксперты, но только не из членов правления.
  • Обычно в жилищно-накопительные кооперативы вступают граждане, у которых недостаточно денег на покупку жилья, но с ипотечным кредитованием связываться не желают из-за большой переплаты или же сам банк не дает кредит.

    Такие граждане объединяются в кооперативное сообщество и складывают свои финансы в общий котел (паевый фонд), который ежемесячно пополняют определенными взносами. Когда скопится достаточное количество средств, то кооператив покупает квартиру для первого пайщика, потом второго и т. д.

    На кооперативные деньги можно приобрести только жилье. Нельзя тратить эти средства на зарплату сотрудников, расчет с подрядчиками или стройматериалы.

    А на арендную плату, рекламные кампании или зарплату можно тратить только вступительные и членские взносы. Эти выплаты перечисляются на отдельный счет и расходуется на нужды кооперативного сообщества.

    Как приобретается жилье

    Когда пайщик находит для себя желаемую квартиру, он сообщает ее координаты в кооператив, который ставит пайщика в конец очереди. Когда подходит очередность, ЖНК приобретает жилое помещение и передает его в пользование пайщику. Последний вправе зарегистрироваться в квартире вместе с семейством, переехать туда, либо сдавать жилплощадь в аренду.

    Пайщик продолжает ежемесячно выплачивать обязательные взносы, пока не будет погашена вся стоимость жилья. Пока сумма не будет полностью выплачена, квартира остается в собственности кооператива. Этим ЖНК отличается от ипотечного приобретения жилья, при котором квартира становится собственностью сразу, но до окончания выплат она будет в банковском залоге.

    Пока пайщик остается в кооперативе, взносы остаются его собственностью. Он может их подарить, продать, завещать и пр. Только членские и вступительные взносы сразу переходят в собственность кооператива. За долги забрать пай не могут, даже в случаях, когда пайщик обанкротится, либо приставы арестуют его имущество.

    Преимущества и риски приобретения жилья посредством ЖНК

    Основными плюсами приобретения жилья посредством участия в жилищном накопительном кооперативе считаются:

  • Минимальный размер первоначального взноса.
  • Нет необходимости для вступления в кооператив собирать кучу бумаг и справок, достаточно минимального набора документов.
  • Пониженный процент при выплатах за приобретенную квартиру.
  • Если же говорить о недостатках подобных экономических объединений, то к ним относят традиционные риски при участии в любых кооперативах подобного рода.

    Сюда можно отнести такие риски:

    • исключение из членства кооператива на основании общего решения собрания;
    • убытки, обусловленные расходами на кооперативную деятельность;
    • обязательный вступительный взнос, не включаемый в накопления на жилплощадь, и риски дополнительных платежей при убытках ЖНК.

    Но эти факторы не столь значимы, как тот факт, что квартира до окончания выплат будет принадлежать кооперативу, потому полноценно ей распоряжаться покупатель не сможет.

    А если вдруг кооперативное объединение обанкротится, то пайщик окажется в крайне невыгодном положении.

    Как вернуть деньги из ЖНК

    Нередко возникают обстоятельства, когда пайщик хочет выйти из кооператива, например, внезапный переезд или наследство, жизненные изменения и пр. Написать заявление на выход из организации можно в любой момент. В подобной ситуации возникает проблема, как вернуть деньги из ЖНК.

    Сумма возврата будет зависеть от того, копит пайщик средства на жилье или уже рассчитывается за приобретенную квартиру:

  • Если участник только копит средства, то ему следует написать заявление. После его подачи в течение месяца пайщику должны вернуть все взносы, кроме регулярных членских (по 1 тыс. ежемесячно) и вступительного (12 тыс. единоразово) взноса.
  • Если же жилье уже куплено, но окончательный расчет еже не близко, а выйти из кооператива нужно уже сейчас, то алгоритм действий будет иной. Сначала пайщик должен решить, вернет он квартиру или оставит ее себе в собственность. Если пайщик решит съехать с квартиры, то возврату подлежат все паевые взносы с процентами, уплаченные до настоящего момента (кроме членских и вступительного). Если же пайщик решит жилье оставить, то ему придется внести оставшуюся сумму за квартиру единовременно. В этом случае пайщик не получает никаких денег, но остается с собственной квартирой.
  • Получается, что выйти из жилищного накопительного кооператива не сложно, как и вернуть свои средства. Иногда на пайщика при выходе накладывается обязательство в виде неустойки за невыполненные перед кооперативным сообществом обязательств.

    Размер такой неустойки не может быть больше 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

    Чтобы минимизировать риски неоправданных платежей, перед оформлением отношений и вступлением в кооператив нужно крайне внимательно прочитать устав организации, оценить его соответствие ФЗ-215, проверить существование ЖНК в ЕГРЮЛ, сопоставить число пайщиков с количеством купленных квартир и пр.

    Чем отличается жилищно-накопительный от жилищно-строительного кооператива

    Не стоит путать накопительный со строительным жилищным кооперативом. Отличить ЖНК от ЖСК довольно просто:

  • Основная разница заключается в том, что строительное объединение создается с целью строительства определенного здания, а ЖНК может приобретать жилье в разных домах и даже в разных городах.
  • Также разница заключается в регулировании деятельности. ЖСК работают на основании ЖК, ГК и ФЗ-214, а работа накопительных кооперативов регулируется ФЗ-215.
  • Еще одно отличие заключается в принципах использования и накопления взносов. Накопительные объединения больше напоминают кассы помощи, когда часть оплаты исходит от пайщика, а остальное оплачивает кооператив. А потом пайщик постепенно выплачивает остаток и проценты за использование средств из кооператива. А в ЖСК все паи сразу направляются на строительство.
  • Но при любом раскладе – и в ЖНК, и в ЖСК, дольщики не смогут владеть жильем, пока окончательно за него не рассчитаются.

    Стоит ли приобретать жилье через кооперативы

    Казалось бы, деятельность ЖНК и ЖСК весьма прозрачна и понятна. Но сложность в том, что жилье приобретается наполовину за свои средства, а наполовину за счет остальных вкладчиков.

    Фактически система напоминает традиционную пирамиду. Подобная деятельность гарантирует приобретение жилья лишь для части самых первых участников.

    Если новые дольщики перестанут вступать в кооператив, то остальные пайщики могут остаться без своих квартир. Сомнительная и далеко не радужная перспектива.

    Подобные схемы зачастую используются, чтобы обойти ФЗ-214. Фактически кооперативные объединения выступают посредником между застройщиками и будущими собственниками жилья.

    Задачей кооператива выступает продажа квартиры, а потому кооперативное руководство часто контролируется застройщиками, что выгодно только для последних. Ведь вместо договора о долевом участии покупатель будет иметь отношения только с кооперативным объединением.

    При этом в приоритете будут интересы застройщиков, а не пайщиков. При этом кооператив не сможет спасти пайщиков в случае, когда застройщик обанкротится или по другим причинам заморозит стройку.

    Перед вступлением в накопительный жилищный кооператив нужно несколько раз подумать о возможных рисках подобного мероприятия, оценить преимущества.

    Если все же решено приобретать жилье через ЖНК, то нужно тщательно проверять документацию и договора, подписываемые с кооперативом. Это поможет избежать неприятных последствий и неудачного участия в ЖНК.

    Стоит ли вступать в жилищные кооперативы? Плюсы и минусы таких организаций

    Сегодня каждая семья желает иметь собственное жилье. Что нужно сделать для того, чтобы получить долгожданную квартиру? Одним из способов приобретения недвижимости является вступление в жилищный кооператив.

    Разберемся, что это за понятие, что называют жилищными кооперативами, а также каковы условия вступления в него.

    Зачем вступать в жилищный кооператив?

    Жилищный кооператив представляет собой объединение покупателей какого-либо определенного объекта недвижимости. К примеру, многоквартирного жилого дома. Группа собственников содержит его и владеет им совместно, а в случае необходимости производит ремонтные работы или реконструкцию.

    Как показывает практика, в основном застройщики заключают договора с управляющими компаниями, которые устанавливают собственные тарифы на обслуживание, что чаще всего совершенно невыгодные для жильцов домов. В таком случае жители могут сами собраться и организовать управление подобным кооперативом. Это позволяет руководить имуществом лично.

    Стоит ли это делать?

    Для выяснения ответа на данный вопрос, необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

    Плюсы ЖК и разных его форм

    Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

    Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

    ЖСК (жилищно-строительный)

    Основным документом такого кооператива является устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как правление, председатель правления и члены ревизионной комиссии.

    В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

    Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

    К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

    • Нет необходимости в уставном капитале.
    • Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
    • Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
    • Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
    • Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

    ЖНК (жилищно-накопительные)

    Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

    • Вносится единовременный членский и паевой взнос.
    • Отсутствуют строительные риски.
    • Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

    Минусы разных типов управления

    Порядок вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК, и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

    Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

    1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров с ЖСК.
    2. Если у одного из учредителей возникли финансовые проблемы, то недостающие на балансе денежные средства придется вносить другим участникам.
    3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.
    Читайте также:  Публичный договор на обслуживание и предоставление коммунальных и ЖКХ услуг между ТСЖ и собственниками жилья: образцы документов

    Общие недостатки жилищных кооперативов:

    • Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
    • К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
    • Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

    Среди минусов ЖНК:

    • Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
    • Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
    • Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

    Сравнение с другими формами управления МКД

    Среди форм управления многоквартирным домом (далее МКД) выделяют:

    1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы – экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
    2. ТСЖ – товарищество собственников жилья, ТСН – товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
    3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.

    В основные обязанности компании входит содержание дома и прилегающей территории, проведение капитального ремонта при необходимости и оказание коммунальных услуг.

    Сравнение с другими похожими видами приобретения

    Договор долевого участия

    Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает соглашение между застройщиком и дольщиком, что означает вложение финансовых средств в равных долях для возведения жилого многоквартирного дома и передачу конкретной квартиры застройщиком собственнику после окончания строительства.

    Преимуществами ДДУ можно считать защиту собственника от двойных продаж, прозрачную документацию и право расторжения договора с последующей компенсацией причиненного ущерба. Долевое строительство обычно обходится дешевле покупки готового жилья.

    Ипотека

    Известно, что ипотечное кредитование это обременяющий способ получения жилья для простого человека.

    На сегодняшний день ипотека дает хорошую возможность приобретения собственной недвижимости, однако в своей сущности является закабаляющим способом. По факту выходит так, что квартира приобретается по двойной, а то и тройной цене в зависимости от срока, на который оформлен кредит. Возникают также определенные сложности с первичным взносом, который для обычного человека является не таким уж и маленьким.

    До момента полного погашения долга у собственника есть только пай, который он может завещать, продавать или дарить. Тем не менее в кооперативе жилье до последнего момента находится в собственности сообщества, а значит ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

    Согласно ипотечному договору, человек изначально получает недвижимость в собственность, но при этом, если его финансовое положение вдруг изменится в худшую сторону, банк может затеять судебное разбирательство и предпринять попытку изъятия квартиры.

    Какие сложности ждут членов и самих создателей?

    Подводя итоги, нельзя однозначно сказать, что с кооперативом связаны большие риски. Однако, если нет возможности получить кредит в банке, следует обратить внимание на ЖК. При этом необходимо более тщательно осуществлять свой выбор.

    Не следует доверять яркой рекламе, обещающей заселение уже через неделю после вступления в кооператив. Такое просто невозможно. Через неделю обычно можно только получить статус пайщика.

    Возможные риски и подводные камни

    Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.

    В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Жилищно-накопительный кооператив: плюсы и минусы. Федеральный закон “О жилищных накопительных кооперативах”, N 215-ФЗ от 30.12.2004

    Покупка жилья для многих людей считается специфическим и сложным процессом. Нередко у них просто отсутствуют средства для такого приобретения. При таких условиях часто люди вынуждены оформлять ипотеку на достаточно длительный период времени под высокие проценты. Прекрасной альтернативой считается вступление в жилищно-накопительный кооператив. Данная организация создается гражданами, желающими возвести многоквартирный дом или несколько аналогичных строений. Каждый вкладчик перечисляет в течение некоторого периода нужную сумму средств для покупки квартиры. Вступление в такой кооператив обладает многими плюсами, хотя не лишен процесс некоторых недостатков.

    Преимущества сотрудничества

    Если гражданин выбирает для покупки жилья жилищный кооператив, то он может пользоваться действительно многочисленными плюсами. К ним относится следующее:

    • взносы по размерам намного меньше, чем в итоге приходится переплачивать по ипотечному кредиту, причем даже при условии льготного кредитования;
    • пайщики могут выбрать квартиру в разных домах, причем не только в тех, которые располагаются в городе, но и в строениях, имеющихся в других населенных пунктах;
    • для вступления в кооператив не требуется подготавливать многочисленную документацию, что необходимо при оформлении крупного ипотечного займа;
    • уровень защиты считается высоким, поэтому даже если кооператив по разным причинам будет признаваться банкротом, то жилье будет продаваться на специализированных торгах, где пайщики могут его выкупить с учетом ранее перечисленных взносов;
    • гибкость таких кооперативов считается высокой, так как если по разным основаниям ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет полноценно вносить взносы, то руководители предприятия могут помочь гражданину путем продажи ему другой недвижимости;
    • дополнительно при ухудшении финансового состояния пайщика может увеличиваться срок рассрочки;
    • кооперативы не обращаются к ЦБ для получения заемных средств, так как используются исключительно деньги пайщиков, поэтому устанавливаются платежи без учета текущего размера ставки рефинансирования.

    Таким образом, за счет такого кооператива могут граждане решать сложный жилищный вопрос. Но при этом важно грамотно подходить к выбору самой организации, чтобы она была надежной и проверенной.

    Минусы сотрудничества

    Использование услуг организации обладает не только плюсами. Выделяются некоторые значимые минусы данного процесса, поэтому покупка жилья за счет кооператива обладает недостатками:

    • выбранный жилой объект станет собственностью гражданина исключительно после того, как им полностью будут перечислены все взносы;
    • если по каким-либо причинам ухудшится материальное положение пайщика, поэтому он не сможет вносить положенные платежи, то им не будет получено жилье;
    • для первоначального вступления в организацию необходимо выплачивать первоначальный взнос, причем он обычно является значительным, поэтому нередко составляет даже 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую сумму;
    • ожидать окончания строительства и поселения в жилье придется достаточно долго, причем данный процесс зависит от того, какое количество пайщиков вступает в кооператив.

    Выбирать следует крупные и развитые организации, которые пользуются спросом среди многочисленных пайщиков.

    ЖНК плюсы и минусы имеет значимые, поэтому целесообразно становиться пайщиком при наличии крупной суммы средств, а также при уверенности, что выбранная организация является надежной. Дополнительно надо уделить много внимания выбору самого жилья, так как кооперативы предлагают обычно несколько вариантов.

    Перед вступлением в определенную организацию следует изучить ее репутацию. Оптимально читать о жилищно-накопительных кооперативах отзывы от бывших дольщиков, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.

    Законодательное регулирование

    Деятельность таких кооперативов регулируется на законодательном уровне. Основная информация содержится в ФЗ № 215. Данный закон был принят еще в 2004 году. В нем прописываются правовые основы работы предприятия, а также приводятся экономические и организационные аспекты деятельности.

    Самой важно информацией в ФЗ № 215 является следующее:

    • приводятся права и обязанности, которыми наделяются все граждане, становящиеся членами кооператива;
    • указывается порядок и правила открытия организации;
    • перечисляются нюансы ликвидации ЖНК и реорганизации учреждения;
    • прописывается, как должна вестись деятельность кооператива, а также как должны использоваться средства, получаемые от пайщиков.

    Все кооперативы должны заниматься исключительно той работой, которая прописывается в законе. Создаются жилищно-накопительные кооперативы бессрочно, поэтому отсутствуют сведения об ограничениях в сроке их существования. По своим обязательствам организация отвечает всем имуществом, которое ей принадлежит, но при этом не отвечает фирма по обязательствам своих участников. На основании положений ФЗ № 215 разрешается предприятиям открывать счета в банках. Дополнительно должны иметься реестры на каждого участника.

    Что включается в реестр?

    При открытии кооператива привлекаются новые пайщики. В отношении каждого нового участника формируется специальный реестр. В него обязательно включаются сведения:

    • Ф.И.О. нового члена организации;
    • информация из паспорта или другого документа, с помощью которого происходит удостоверение личности гражданина;
    • номер телефона или другие контактные данные;
    • другая информация, которая перечисляется в уставе.

    Основным условием создания жилищно-накопительного кооператива выступает то, что число участников должно быть равно 50.

    Как регистрируется организация?

    Процесс регистрации кооператива считается простым и быстрым. Для этого выполняются последовательные действия:

    • первоначально требуется собрать нужное количество участников будущего кооператива, которые желают получить свое жилье для постоянного проживания;
    • проводится общее собрание, на котором принимается решение об открытии компании;
    • правильно формируется протокол такого решения, содержащий решение участников;
    • формируется устав будущей организации;
    • собираются дополнительные документы для регистрации;
    • бумаги передаются в ФНС для регистрации, для чего придется уплатить пошлину;
    • вносятся соответствующие сведения в ЕГРЮЛ.

    Как только будет пройдена регистрация, компания начинает свою непосредственную деятельность, направленную на создание квартир, которые выдаются дольщикам после выплаты всего взноса. Допускается объединять несколько небольших кооперативов в одну крупную компанию.

    Как правильно создать устав?

    Основным учредительным документом такой организации выступает устав. Он может формироваться по разным образцам. Устав жилищно-накопительного кооператива должен включать сведения:

    • наименование юридического лица, представленного кооперативом;
    • род деятельности предприятия;
    • адрес места расположения компании;
    • контактные данные ЖНК;
    • размер паевого первоначального взноса для всех участников;
    • обязанности, которыми наделяются все члены объединения;
    • указывается, что все граждане обладают субсидиарной ответственностью, поэтому обязаны покрывать совместно все убытки, возникающие в процессе работы предприятия.

    Выбрать можно разные правовые формы, например, ООО или ОАО. Для этого учитывается, является ли деятельность коммерческой или некоммерческой.

    Коммерческий или некоммерческий кооператив?

    Наиболее часто выбирается открытие коммерческой организации. Правление кооператива реализует деятельность с целью получения прибыли. Все инвесторы могут пользоваться своими денежными ресурсами, которые направляются на возведение жилого объекта.

    Как только будет возведен многоквартирный дом, открываются торги, на которых продаются жилые помещения, что позволяет частично возместить все понесенные затраты. Нижние этажи сдаются в аренду, причем именно такая деятельность в большинстве случаев приносит самую высокую прибыль. Дополнительно парковки или прилегающая к дому территория могут сдаваться в субаренду.

    Может открываться и некоммерческий жилищно-накопительный кооператив. Работа такой компании не направлена на получение прибыли, поэтому основной целью выступает обеспечение всех участников оптимальными для проживания жилыми помещениями. За счет участия в таком объединении решается жилищный вопрос граждан. Участниками становятся только люди, нуждающиеся в жилье. Они обычно являются инициаторами создания кооператива, поэтому представлены членами правления.

    Что делать после регистрации?

    Как только в ФНС будет получено св-во о регистрации, требуется дополнительно уведомить об этом ПФ и другие государственные фонды.

    Для расчетов с участниками открывается расчетный счет в банке. Начинается непосредственный сбор средств, которые далее направляются на покупку или возведение жилых строений.

    Как происходит управление кооперативом?

    Может при необходимости привлекаться для управления соответствующая управляющая компания.

    Обязательно организуется правление, предназначенное для управления кооперативом. Из числа участников, входящих в правление, выбирается председатель. Он наделяется многочисленными полномочиями. Председатель кооператива занимается наймом работников в штат.

    В организации, кроме председателя, должен быть трудоустроен бухгалтер и паспортист, а также технический персонал. Жильцы одного дома дополнительно могут принять решение о выделении ставки консьержу или дежурному. Организация составляет договор с ЧОП для организации охраны объекта.

    Все остальные члены кооператива могут действовать активно даже при наличии председателя. Они регулярно принимают участие в собраниях, а также на безвозмездной основе организуют деятельность предприятия. Могут принимать решение относительно необходимости реконструкции строения или проведения ремонта здания.

    Правила вступления

    Многие люди осознают ценность и выгодность приобретения жилья именно с помощью таких накопительных кооперативов. Чтобы стать членом кооператива, требуется осуществить достаточно сложную юридическую процедуру. Для этого необходимо наличие разрешения от других участников.

    По ФЗ о жилищных накопительных кооперативах для вступления в такую организацию выполняются действия:

    • первоначально формируется заявление на вступление в объединение;
    • оно передается председателю, после чего данный документ рассматривается членами кооператива;
    • допускается принять в организацию любого гражданина, возраст которого больше 16 лет, но несовершеннолетние люди должны удостоверять свое заявление у родителей или опекунов;
    • лицо, желающее стать членом объединения, должно изучить все положения устава, а также оно оповещается о размере первоначального взноса;
    • далее выполняется процесс согласования, для чего проводится собрание жильцов;
    • каждый участник может высказаться относительно необходимости принятия нового члена;
    • проводится голосование, по результатам которого решается, будет ли заявитель принят в кооператив, причем обязательно требуется открытое голосование;
    • результат данного голосования закрепляется специальным актом, после чего формируется протокол;
    • составленные документы сохраняются на предприятии в течение пяти лет, так как именно на основании них доказывается, что новый член организации может оформить на себя имущество и вносить разные средства на счет организации.

    Как только заявитель становится членом кооператива, то он получает право распоряжаться имуществом, принадлежащим компании. Это обусловлено тем, что он совместно с другими жильцами становится владельцем дома. Поскольку используется совместная форма владения, каждый человек должен ответственно подходить к использованию имущества и прилегающей территории. Дополнительно требуется вести реестр каждого члена кооператива, где будет регистрироваться прибытие и выбытие граждан.

    Какими правами и обязанностями наделяются члены организации?

    При создании такого объединения все члены наделяются определенными правами и обязанностями, о которых должны знать граждане. К основным правам относятся:

    • распоряжение общим имуществом;
    • участие в собраниях для решения многочисленных вопросов, имеющих отношение к строениям;
    • приобретение жилья для личного пользования, для чего требуется выплатить полный размер взноса;
    • выбор участников кооператива, входящих в правление;
    • занятие разными видами деятельности, направленными на управление общим имуществом;
    • наличие права голоса, позволяющего управлять объединением;
    • решение вопросов относительно необходимости проведения ремонта или реконструкции строения;
    • использование разных льгот, предусмотренных уставной документацией;
    • распределение доходов, полученных в результате деятельности объединения;
    • получение сведений о том, каковы результаты работы предприятия;
    • продажа, дарение, обмен или наследование имущества, если оно принадлежит гражданину на праве собственности;
    • если выходит человек из кооператива, то он может потребовать возвращения своих средств, уплаченных в виде взносов;
    • грамотно оформленные жилые объекты передаются по наследству.

    Но при этом у каждого члена кооператива имеются некоторые обязанности. К ним относится то, что они должны следовать всем правилам, перечисленным в уставной документации. Все распоряжения, принимаемые на собрании, являются обязательными для исполнения. Непременно выплачиваются все взносы, размеры которых прописываются в уставе. За строение каждый участник несет материальную ответственность, так же как и за другие общие объекты или прилегающую территорию. Если возникают непредвиденные ситуации, то все члены кооператива несут риски в пределах имеющихся накоплений.

    Как выплачивается пай?

    Все взносы, которые вносятся на счет объединения, являются паевыми. Особенности жилищно-накопительных кооперативов заключаются в том, что участник может стать владельцем жилого объекта только после окончательной выплаты данного пая.

    При первоначальном вступлении в объединение надо перечислить кооперативу вступительный взнос, причем нередко его размер равен половине стоимости квартиры. Далее периодически вносятся дополнительные паевые выплаты до того момента, пока не будет перечислена компании вся стоимость объекта.

    Размер пая устанавливается при открытии предприятия, после чего данная информация вносится в учредительные документы. До погашения пая владельцем квартиры выступает организация, поэтому она может ею распоряжаться и пользоваться.

    Таким образом, жилищные кооперативы считаются востребованными организациями, деятельность которых регулируется положениями ФЗ №215. Приобретение квартир с помощью таких объединений обладает многими неоспоримыми плюсами, хотя имеются у такого решения и некоторые минусы. Каждый человек, планирующий покупку недвижимости таким способом, должен тщательно оценить все нюансы данного процесса. Учитывается необходимость при вступлении в кооператив сразу внести первоначальный взнос, который обычно равен половине стоимости квартиры.

    Что такое жилищно-накопительный кооператив и какова цель его деятельности?

    Большинство граждан не желают длительно копить нужную сумму, а также не доверяют банковским учреждением, предлагающим ипотеки. В таком случае им стоит обратить внимание на ЖНК. Кооператив данного вида имеет свои преимущества и недостатки. Далее узнаем, что такое жилищный накопительный кооператив и в чем его преимущества. Рассмотрим отличие ЖНК от ЖСК и ипотеки.

    Что это такое?

    Жилищный накопительный кооператив (сокращенно ЖНК) представляет собой потребительский кооператив, который создан в качестве добровольного объединения граждан с целью удовлетворения их потребностей в наличии жилья посредством внесения паевых взносов и их целевого использования. ЖНК является отличной альтернативой банковскому ипотечному кредитованию.

    Он объединяет в себе механизмы его регулирования, а также паевых инвестиционных фондов и жилищно-строительных кооперативов, что делает для граждан получение жилого помещения максимально доступным.

    ЖНК действует в соответствии с законом № 215 – ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах». В соответствии с ним регулируется деятельность, осуществляемая организацией, а также закрепляется схема покупки недвижимости посредством системы коллективных накоплений ее членов. Приобретение жилья таким способом пользуется большим спросом во многих развитых странах и набирает популярность в России благодаря выгодам для граждан и минимальным рискам.

    Принцип деятельности

    Принцип деятельности ЖНК состоит в приобретении недвижимости или ее строительстве за счет средств, привлеченных гражданами. Примечательно, что организация данного вида способна одновременно выступать в качестве инвестора, застройщика, а также участника долевого строительства.

    В соответствии с законодательными нормами покупка в кооперативе осуществляется после внесения первой части от полной стоимости, после чего будущему владельцу нужно подождать ее покупки или строительства. Сумма вносится единовременно или путем накопления до нужного размера. Второй период является расчетным и подразумевает оплату оставшейся части стоимости жилья, которую за него уже внесло объединение. То есть гражданину нужно выплатить задолженность по ссуде с процентами.

    Членом кооператива может стать любой гражданин, достигший совершеннолетия. В этих целях нужно обратиться в организацию и написать соответствующее заявление на имя директора. На его основании правление вынесет решение о приеме или отказе. Решение оформляется в письменном виде и вместе с заявлением направляется в ФНС о внесении данных о члене ЖНК.

    После прохождения процедуры регистрации налоговые органы предоставят свидетельство и выписку из реестра, после чего гражданин может осуществлять взносы.

    В соответствии с законодательством существует несколько видов взносов. Для оформления в организации нужно совершить вступительный взнос. Хозяйственная деятельность компании осуществляется на основании членских взносов. Полученные средства затрачиваются на оплату труда работников организации, аренду офисных помещений и другие важные расходы.

    Паевые взносы направляются на приобретение или строительство объекта недвижимости. Они составляют собой паевой фонд, денежные средства из которого могут использоваться только по назначению. Резервный фонд создан для поддержания работы ЖНК в экстренных ситуациях.

    Преимущества и недостатки

    ЖНК имеет следующие преимущества:

    1. Выгодные условия. Пайщики получают индивидуальный график внесения средств, а также годовую ставку на полученные деньги. В зависимости от социальной группы гражданина определяется годовой процент.
    2. Для приобретения и сооружения жилья применяются законные схемы. Каждый член кооператива способен получить информацию и просмотреть документы, подтверждающие деятельность.
    3. Целенаправленное расходование средств. Налоговая служба строго контролирует затраты, сделанные за счет паевого фонда. Они могут быть направлены исключительно на покупку недвижимости или строительство жилых объектов.
    4. Отсутствие потребности в уплате налогов. От этой обязанности пайщики полностью освобождаются.
    5. Услуги предоставляются гражданам с разным социальным статусом. Примечательно, что кооперативы поддерживают молодые семьи в вопросе покупки жилья. Для вступления в организацию нет необходимости соответствия строгим критериям.

    ЖНК имеет следующие недостатки:

    1. Большой размер первоначального взноса. Предварительно граждане должны накопить 35% от полной стоимости недвижимости, чтобы им выдали заем. Это условия может отличаться в разных организациях. Однако, размер взноса превышает ипотечный.
    2. Ограничения. Зачастую ЖНК работает только в определенных в регионах, что затрудняет покупку недвижимости для многих граждан.
    3. Недвижимость числится на балансе кооператива до полного погашения средств, взятых при займе. В свою очередь, при оформлении ипотеки жилье оформляется в собственность гражданина и выступает в качестве залога в банке.
    4. Длительное ожидание покупки недвижимости. Члены некоторых ЖНК имеют жалобы на организации, так как сроки приобретения жилья намного превышают обещанные. В некоторых случаях гражданам приходится ждать по несколько лет, даже если они полностью внесли все необходимые взносы.

    Рассмотрев преимущества и недостатки ЖНК, граждане могут определить, стоит ли обращаться в кооперативы данного вида.

    Сравнение ЖСК и ЖНК

    Основное отличие этих организаций состоит в том, что ЖСК формируется исключительно для сооружения одного здания, при этом ЖНК не имеет таких ограничений и направляет собранные денежные средства на покупку и строительство объектов недвижимости разных видов и площади. Организация первого вида осуществляет деятельность в соответствии с законом ФЗ-214, а вторые с ФЗ-215.

    Кроме того, формы кооперативов имеют отличия принципов накопления паевых взносов, а также их использования. ЖНК подразумевает взнос части денег в первую очередь, а остальную сумму выплачивает организация, после чего гражданин возвращает ссуду с выплатой процентов. В ЖСК все денежные средства задействуют в сооружении дома.

    Эти организации отличаются рисками внесения дополнительных денег для граждан, если компания не сможет соорудить постройку за счет паевых взносов. Кроме того, заселение в квартиры доступно только после полной выплаты пая. По этим причинам более актуально обращаться в ЖНК.

    Что выбрать: ипотеку или ЖНК?

    Условия предоставления жилья в ипотеку и посредством взносов в ЖНК достаточно схожи. Основная разница состоит в том, что при обращении в банковские учреждения первоначальный взнос гораздо меньше и клиент сразу становится собственником жилья. Члены ЖНК становятся владельцами квартиры после полной выплаты ссуды и процентов по ней.

    Однако, банки начисляют больше процентов и способны доказать, что объект недвижимости принадлежит им при отсутствии выплат по кредиту. Выбор способа приобретения жилья зависит от финансовых возможностей гражданина и его предпочтений, так как каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

    Заключение

    Ознакомившись с представленной информацией, граждане смогут решить, стоит ли обращаться в ЖНК для покупки жилья. Они смогут сделать выбор между этим способом, ЖСК и ипотекой. Становясь членом ЖНК, граждане смогут на выгодных условиях получить объект недвижимости и стать его собственниками после полной выплаты ссуды. Стоит учитывать, что организации данного вида имеют и недостатки. Обращаясь в надежные организации, риски будут минимизированы.

    Добавить комментарий