Договор купли продажи и договор залога недвижимости можно ли объединить

Жилые помещения являются наиболее ценным имуществом большинства граждан. Поэтому важно при совершении сделок по его отчуждению правильно оформить договор купли-продажи квартиры, собрать необходимые документы и учесть все нюансы.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это документ, который фиксирует условия сделки по ее отчуждению. В соответствии с ним продавец принимает обязанность передать объект недвижимости в собственность покупателя, а тот берет обязательства приять передаваемое жилье, оплатив оговоренную цену. Составляется он в письменной форме, устные договоренности силы не имеют (ст. 550 ГК РФ). При купле-продаже требуется составить единый документ, в количестве экземпляров, равных числу сторон сделки.

Для действительности сделки требуется предусмотреть существенные условия: предмет, цену, граждан, которые продолжат пользоваться продаваемым жилым помещением.

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Заполнение договора купли-продажи квартиры

Составляя договор купли-продажи квартиры потребуется заполнить следующие разделы.

Стороны сделки

Укажите Ф.И.О. продавца и покупателя, их паспортные данные, место прописки.

Предмет сделки

Максимально подробно укажите информацию о продаваемой квартире: наименование объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес, площадь (общая и жилая), количество комнат. Все требуемые данные содержатся в выписке из ЕГРН.

Принадлежность квартиры

Укажите, на основании какого документа объект принадлежит продавцу (например, договор приватизации, дарения, свидетельство на наследство), регистрационный номер в ЕГРН (содержится в выписке из ЕГРН).

Права и обязанности продавца и покупателя

Помимо общих положений (например, передать объект, оплатить денежные средства), пропишите подробно все дополнительные договоренности сторон (например, выписаться из квартиры в установленный срок, погасить задолженность по коммунальным услугам).

Стоимость жилья

Определяется единой суммой за весь объект купли-продажи или в расчете за квадратный метр.

Порядок расчетов

Стороны устанавливают по своему усмотрению наличными или в безналичной форме. Укажите, как денежные средства передаются. Например, надличными — по расписке, через банковскую ячейку. В безналичной форме — укажите номер банковского счета. Установите сроки передачи денег.

Указание граждан, за которыми сохраняется пользование квартирой после ее продажи

При наличии граждан (например, отказавшихся от приватизации, занимающих помещение на условиях коммерческого найма) следует прописать их данные и порядок, в котором они будут пользоваться жильем после купли-продажи (ст. 558 ГК РФ).

Согласия и разрешения

При необходимости получения на совершение сделки купли-продажи дополнительных согласий и разрешений (например, органов опеки) укажите их реквизиты.

Ответственность сторон

При договоренности установите ответственность сторон при нарушении условий купли-продажи. Например, неустойку за просрочку уплаты стоимости жилого помещения.

Разрешение споров

Определите, как будут решаться споры, в какой форме направляться претензии (почтой в бумажном виде иди электронные письма с указанием адреса).

Подписи сторон

Стороны подписывают документ лично или через представителей по доверенности, при наделении полномочиями на подписание. За граждан, которые не достигли 18-летнего возраста, лишены или ограничены в дееспособности, подписи ставят их законные представители.

Акт приема-передачи

Составляется как приложение к договору. Подтверждает факт передачи объекта купли-продажи имущества продавцом и принятия его покупателем. В нем может также указываться на состояние имущества, перечень находящейся в жилом помещении мебели и бытовой техники, показания приборов учета, факт передачи денежных средств в счет оплаты купли-продажи покупателем и принятие их продавцом.

Дополнительно: как правильно составить акт приемки-передачи квартиры при покупке

Образец договора купли-продажи квартиры

Рекомендуем использовать следующие образцы документов:

Нюансы договора купли-продажи квартиры

В зависимости от конкретной ситуации, при заключении сделки купли-продажи жилья требуется учитывать следующие нюансы:

1. Перечень продаваемой мебели и бытовой техники. Современная обстановка многих жилых помещений предусматривает встраиваемую мебель и бытовую технику, которую проблематично забрать без нанесения ущерба обстановке. Если стороны договорились о купле-продаже предметов обстановки вместе с недвижимостью, в тексте договора, в приложении к нему или передаточном акте требуется перечислить конкретные предметы, с указанием, если возможно, их марки (модели). Если подобные пункты не прописать, продавец вправе забрать предметы обстановки, а покупателю будет трудно доказать, что их стоимость включена в уплачиваемую цену.
2. Прописанные лица. Когда на момент совершения сделки в продаваемом жилом помещении остаются прописанные лица, требуется указать срок, в течение которого они обязуются сняться с регистрационного учета.
3. Согласие супруга на сделку. В настоящее время не требуется обязательного получения от супруга письменного согласия, если продается недвижимое имущество, приобретенное в браке. Но во избежание возможных проблем и судебных разбирательств в будущем рекомендуем покупателю получить от супруга продавца такое согласие на куплю-продажу.
4. Разрешение органов опеки. При купле-продаже недвижимости, собственником которой является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности на совершение сделки, требуется получать разрешение органов опеки. Факт получения и реквизиты разрешения рекомендуем прописать в тексте договора.
5. Уведомление долевых сособственников. Если предметом сделки является доля в праве собственности, перед куплей-продажей требуется письменно предложить купить ее долевым сособственником (ст. 250 ГК РФ). Оформить договор можно не ранее чем через месяц после направления уведомления либо ранее, если получен отказ долевиков от покупки.
6. Задолженности по коммунальным платежам. По общему правилу, долги по коммунальным платежам не переходят на нового собственника, за исключением платы за капитальный ремонт. При наличии долгов по коммуналке требуется урегулировать их судьбу в тексте договора. Например, покупатель готов погасить имеющиеся задолженности или продавец обязуется оплатить долг за капремонт после совершения сделки купли-продажи.

Для сведения: как начисляются пени за просрочку платежа за коммунальные услуги

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Стоимость оформления договора

При оформлении сделки купли-продажи у нотариуса потребуется оплатить его услуги в следующем размере (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате):

• если продавец и покупатель приходятся друг другу близкими родственниками, при стоимости продаваемого жилья до 10 миллионов руб. потребуется заплатить фиксированную ставку 3000 руб. и 0,2% от стоимости объекта купли-продажи. Если сумма превышает 10 миллионов руб. — 23 000 руб. и 0,1% цены недвижимости;
• в остальных случаях при стоимости продаваемого жилья до 10 миллионов руб. фиксированная ставка составит 7000 руб. и 0,2% от стоимости объекта купли-продажи. Если сумма превышает 10 миллионов руб. — 25 000 руб. и 0,1% цены недвижимости.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи

Право собственности на квартиру переходит не при подписании договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации органами Росреестра (п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Сдать документы на госрегистрацию можно следующими способами:

• обратиться лично в органы Росреестра;
• в электронном виде через сервис Росреестра, при наличии у сторон электронной подписи;
• через МФЦ;
• через нотариуса, который оформлял договор;
• направить почтой.

После проведения регистрационных действий продавцу вручат экземпляр договора купли-продажи квартиры с отметкой о внесении в ЕГРН записи о переходе права собственности, а покупателю — договор с отметкой и выписку из ЕГРН, где он указан собственником приобретенной квартиры.

Может пригодиться: как узнать, зарегистрирована ли недвижимость в Росреестре