Можно ли узнать зарегистрирован ли договор аренды за юридическое лицо

Согласно положениям статей 130 и 213 ГК РФ, физические лица имеют право иметь в собственности нежилые помещения. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владение, пользование, распоряжение. Соответственно, физ. лица, могут распоряжаться своей недвижимостью, сдавая её в аренду. Главный вопрос: как это грамотно делать?

О нюансах аренды нежилых помещений, оформляемой между физическими лицами, речь пойдет в настоящей статье.

• Чем регламентируется сдача недвижимости?
• Может ли физлицо быть арендодателем?
• Где «физику»-арендодателю найти клиента?
• Как сформировать выгодную цену для сторон?
• Как собственнику заключить договор?
• Можно ли досрочно расторгнуть договор?

Чем регламентируется сдача недвижимости?

Основным правовым актом, регулирующим правоотношения, о которых идет речь, будет являться ГК РФ. Часть правил, связанных с темой, прописано в следующих актах:

• Налоговый кодекс РФ.
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Последние из указанных документов можно назвать «сопутствующими», в них раскрываются детали:

1. как происходит процесс регистрации;
2. какой процент налога устанавливается при получении дохода от сдачи недвижимости.

Но наибольшее количество норм, регулирующих вопросы аренды, содержится именно в ГК РФ.

О том, что такое аренда нежилых помещений и как оформляются сделки, можно узнать в этом материале.

Может ли физлицо быть арендодателем?

Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.

Арендаторами могут быть:

• физические лица;
• юридические лица;
• муниципалитеты и государство, при определенных условиях.

Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:

• как ИП;
• как учредитель юридического лица.

Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:

1. договор заключен на длительный срок;
2. имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.

На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.

Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.

Где «физику»-арендодателю найти клиента?

Можно использовать стандартные методы поиска клиентов:

• подать объявление в газету;
• разместить информацию в социальных сетях;
• опубликовать сведения о наличии свободного нежилого помещения на популярных досках объявлений: «Авито», «Юла» и так далее.

Можно расклеивать объявления на остановках и у подъездов. Степень эффективности, конечно же, будет разной. Вообще, поиск клиентов – это больше вопрос маркетинга, а не юриспруденции. Нужно хорошо представлять, какие физические лица ищут нежилые помещения.

Года с 2015-го, а может и раньше, популярной стала тема «мини-складов», когда люди хранят не совсем нужные им вещи, которые жалко выбрасывать или можно использовать только в сезон, не на балконе, а в некой «складской ячейке». Кому-то может понадобиться помещение для реализации творческих потребностей. Например, человек может захотеть открыть неофициальный клуб любителей радиоуправляемых моделей.

Можно переложить задачу поиска арендатора на плечи риелтора. Для этого, необходимо:

1. обратиться в соответствующее агентство;
2. заключить договор.

Судя по сложившейся практике, собственник нежилого помещения ничего не теряет, в данном случае. Как правило, деньги риелторы взимают с арендаторов, а не с арендодателей.

С другой стороны, люди, желающие снять нежилое помещение, стараются найти вариант без посредников, чтобы не платить лишних денег. Поэтому, если за дело взялся риелтор, есть риск, что клиента будут искать очень долго.

Как выбрать?

Если от желающих снять недвижимость нет отбоя, то можно выбрать одного или нескольких арендаторов последующим критериям:

1. В планах у лица должна быть безобидная деятельность, которую он хочет осуществлять в арендуемом помещении. Очевидно, что лучше выбрать арендатора, который будет хранить в помещении картошку, чем того, кто планирует два раза в неделю проводить музыкальные репетиции.
2. Арендатор должен быть платежеспособным. Например, один – готов оплатить аренду на 3-4 месяца вперед. Другой – просит подождать даже с небольшим задатком. Очевидно, что выбирать нужно первого кандидата.
3. Субъективное мнение: заключать договор стоит с тем арендатором, который всегда на связи и проживает неподалеку. Бывает так, что собственнику нужно срочно попасть в его нежилое помещение, а арендатор куда-то уехал, не оставил ключей, не берет трубку.

Как сформировать выгодную цену для сторон?

ГК РФ дает серьезную свободу сторонам сделок по многим вопросам, в том числе и по вопросу определения цены договора. Таким образом, размер арендной платы будет полностью зависеть от того, каким его определят стороны. Арендодатель может назвать свою цену. Арендатор – согласиться, отказаться или попросить о снижении цены.

Очевидно, что в вопросе ценообразования необходимо ориентироваться на рынок. Если установить слишком высокий размер арендной платы, то арендодателя будет найти проблематично. Даже если кто-то согласится платить высокую цену, спустя время, этот человек будет искать способы расторгнуть договор, чтобы арендовать аналогичное помещение дешевле.

Если цена будет слишком низкой, то отбоя от клиентов не будет. Но и заработать удастся мало. Поэтому, как представляется, лучше всего, определять цену такой, чтобы она была чуть ниже, чем у конкурентов.

Как собственнику заключить договор?

Алгоритм действий, примерно, следующий:

1. Нужно найти клиента. Об этом уже велась речь в настоящей статье.
2. Необходимо провести презентацию помещения.

   Поэтому лучше рассказать обо всех дефектах объекта недвижимости сразу.

3. Юридическая экспертиза документов. Арендатору необходимо предъявить паспорт. Теоретически, на практике вряд ли, арендодатель может потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что контрагент дееспособен.

   Арендодатель должен подтвердить, что объект недвижимости принадлежит ему. Для этого необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Также нужно доказать, что на нежилое помещение не имеют право третьи лица. Свежая выписка из ЕГРН дает ответы на все вопросы.

4. Далее, стороны обсуждают все условия сделки, ставят свои подписи под текстом документа и передаточного акта.
5. Последняя стадия – гос. регистрация договора, в силу требований ст. 609 ГК РФ. Между тем, регистрация нужна не всегда. Согласно позиции ВАС, обнародованной в начале двухтысячных годов, не подлежит гос. регистрации договор аренды здания и сооружения, если он заключается на срок до года. Суд выражает такое мнение: нежилое помещение – это не здание, но это объект, который непосредственно с ним связан.

   Следовательно, регистрация при вышеуказанном сроке действия договора тоже не нужна.

Позиция спорная, но уже – общепринятая.

Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.

Что необходимо учесть сторонам при заключении сделки?

Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены. Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.

Содержание

В документе должна быть отражена следующая информация:

1. Паспортные данные сторон и их представителей, если сделка оформляется не лично.
2. Описание объекта недвижимости, с указанием всех его характеристик, в том числе, площади и адреса.
3. Информация о сроке аренды. Об этом еще пойдет речь ниже.
4. Величина арендной платы, порядок внесения платежей.
5. Дополнительные условия.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

Срок действия

Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.

Какой срок действия договоренностей может быть еще:

1. До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
2. Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.

Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.

Налог

В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц – граждан РФ в стране составляет 13%. Кто-то считает, что это мало, кто-то – что много. С 10000 рублей нужно отдать государству 1300 рублей.

Есть мнение, что лучше сдавать нежилые помещения в аренду, будучи ИП. Налог, действительно будет меньше. Например, если работать на патентной системе налогообложения, то можно отдавать государству сумму, рассчитанную по следующей формуле:

Но есть и свои минусы. ИП должен делать регулярные отчисления в пенсионный фонд, ФСС и ФОМС. Сумма получается немаленькая – более 20 тыс. рублей.

Можно ли досрочно расторгнуть договор?

Да. В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения. К примеру:

• арендодатель препятствует использованию имущества;
• арендатор использует помещение в запрещенных целях.

Между тем, стороны должны соблюсти внесудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, аренда нежилых помещений между физическими лицами имеет массу нюансов. Разобраться во всех тонкостях может только квалифицированный юрист, к которому и следует обращаться, если возникла необходимость арендовать недвижимость или сдать в наем.