Как вложенные деньги родителей в недвижимость сделать неделимыми с супругом

Доказать в суде, что жилье было куплено за деньги родителей, — зачастую единственная возможность сохранить за собой недвижимость при разделе общего (совместно нажитого) имущества супругов. В этом случае не берется в расчет факт того, что жилье покупалось в период брака. Не имеет значение и титульное право собственности — на кого из супругов оформлена недвижимость. Главные аргументы — жилье приобреталось на чужие деньги, и они были получены супругами безвозмездно, проще говоря, в дар. Но мало, чтобы эти факты действительно имели место. Их нужно доказать.

Раздел квартиры, приобретенной на деньги родителей

Молодые семьи, как правило, не имеют средств для покупки собственного жилья. Вариантов здесь немного: помощь родителей или ипотека. Первый вариант достаточно распространенный, но допускает разные обстоятельства выделения средств, приобретения и оформления квартир.

Максим ИвановАвтор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Раздел имущества — одна из проблем, с которой приходится сталкиваться при расторжении брака.

Если недвижимость была приобретена супругами в ипотеку, возникают еще большие сложности. Ведь необходимо разделить не только право собственности, но и установить обязательства по дальнейшей уплате кредита в пользу банка.

К сожалению, единой схемы дележа обязательств по объекту залога не существует.

Однако некоторые варианты разрешения трудной ситуации все же имеются.

Как проходит раздел ипотечной квартиры?

К примеру, может произойти ситуация, когда одному из супругов, который уже не является владельцем квартиры, придется выплачивать ипотеку по решению суда.

Как вложенные деньги родителей в недвижимость сделать неделимыми с супругом

Если одна сторона перестанет вносить оплату, эти обязательства могут полностью лечь на второго созаемщика.

Иное разделение имущества может быть возможно при наличии брачного контракта, в котором эти условия прописаны. Может быть заранее указано лицо, которое будет собственником недвижимости после расторжения брака.
В брачном договоре также может быть указана сумма отступных в случае нарушения одной из сторон пунктов соглашения.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, суд примет решение, учитывая их интересы. Как правило, решение принимается в пользу основного опекуна ребенка.
В этом случае ему достанется основная доля недвижимого имущества.

Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения.

Все остальные одариваемые должны будут оплатить налог в размере 13% от стоимости передаваемой в дар недвижимости. Например, дарение между дядей и племянником или двоюродными сестрами уже обременяется подоходным налогом.

Однако родственникам не близкой степени родства тоже нередко удается избежать уплаты налога — с помощью цепочки сделок дарения между членами семьи.

ДоговорКак оформить дарственную

Договор дарения заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Заверять его у нотариуса, как и договор купли-продажи, необязательно.
В любом случае договор подлежит обязательной государственной регистрации, как и любая сделка с недвижимостью.

Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить.

Но в целом, при посуточной аренде реально получать ежемесячный доход, а в перспективе заработать на росте цен на квартиры — ещё одно сходство с первым вариантом.

3. Посредничество между застройщиком и покупателями

Раньше на разнице между строящимся домом и уже сданным в эксплуатацию жильём экономили до 50%, теперь суммы более скромные: в среднем до 15%.

Поэтому такая схема вложений в недвижимость рассчитана на рост стоимости квадратных метров как по стране, так и в конкретном ЖК.

Чтобы понять, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, нужно уделить внимание выбору жилого комплекса, его расположению и инфраструктуре. Предполагается, что если район будет развиваться, то квартиры к моменту сдачи станут намного дороже.

Главный конкурент инвестора — застройщик.

Он выигрывает по умолчанию благодаря льготной ипотеке и «чистоте» сделки.

Покупка «убитого» жилья с целью его ремонта и перепродажи

Кроме денег на покупку квартиры, здесь понадобится немалый бюджет на работы и материалы. Важно использовать собственные средства, а не кредитные, поскольку реальная смета обычно выходит за рамки планируемой.
Не помешают также контакты надёжной бригады, а если квартира дорогая — дизайн-проект под целевую аудиторию.

Среди рисков подобных вложений в недвижимость — невозможность спрогнозировать точную доходность, повышение цен на стройматериалы и необязательность подрядчиков. Вишенка на торте — налог 13% с продажи. В общем, рекомендуем эту стратегию, если вы уже точно знаете, как правильно вложить деньги в недвижимость.

5.

В данном случае речь идет о разделении средств, которые супруги потратили на приобретение жилья.

Если собственные средства использованы не были, а квартира приобреталась только на средства материнского капитала, а также заемные банковские средства, недвижимость будет делиться по общим правилам, которые уже были рассмотрены. Также будут учтены права детей.

Варианты раздела такой недвижимости могут быть следующими:

• перезаключение договора с разделением кредитных обязательств на каждого из супругов. Таким образом, каждый из них будет вносить равные суммы для погашения долга, а жилье будет зарегистрировано в равных долях, как и до развода;
• оформление кредита на каждого из супругов по отдельности, закрытие ипотечной задолженности с последующей продажей недвижимости и разделением денежных средств.

В этом случае суд будет определять степень личного финансового участия каждого супруга, долю общих вложений. Обязательно будут учтены все расходы на покупку, содержание, эксплуатацию недвижимости, источники средств.

Как доказать факт получения денег от родителей

​Многим кажется, что это легко сделать: показания супруга и его родителей принимаются судом.

Но проблема в том, что такие свидетельства — показания заинтересованных в исходе дела людей. Суд в любом случае отнесется к ним критически, а при наличии спора между супругами — может и не учесть.

В идеале факт передачи денег родителями должен быть подтвержден документально.

Они могут понять, что такие ситуации могут произойти с любым человеком, и быть более готовыми помочь.

Использовать юридические методы обращения

Когда речь идет о деньгах, особенно в отношениях с родителями, важно следовать принципам закона. Юридические методы обращения могут быть полезными, если вам нужно получить финансовую поддержку от родителей.

Вот несколько советов, как это можно сделать в рамках закона:

1. Заключите договор

Если вы не хотите, чтобы деньги, которые вы берете у своих родителей, привели к конфликтам и недоразумениям в будущем, заключите договор. В этом документе можно указать сумму, сроки и условия возврата. Это поможет установить ясные правила и открытую коммуникацию между вами и вашими родителями.

2.

При этом зачастую не имеет значения, кто из супругов вносил в совместную жизнь более значительный финансовый вклад и на кого оформлена собственность. Даже если один из супругов вообще никогда не работал и не зарабатывал, он все равно имеет право получить половину совместно нажитого имущества.

Как делить имущество

Самый лучший способ разделить имущество с бывшим супругом – это решить вопрос мирно, договорившись между собой.

Если, к примеру, муж изъявляет желание оставить большую часть имущества либо вообще всё бывшей жене – закон этого не запрещает. Супруги могут сами решить между собой, кому что достанется и в каких пропорциях.

Если супругам удалось мирно договориться между собой, процедура оформления будет максимально простой.

Нужно просто обратиться к нотариусу и задокументировать права собственности на те или иные ценности и обязательства.

Будьте готовы рассказать родителям, каким образом вы сами планируете возвратить им деньги.

2. Будьте честными.

Откровенно объясните свою финансовую ситуацию родителям.

Расскажите о своих финансовых трудностях и причинах, по которым вам нужна помощь. Не приукрашивайте ситуацию и не скрывайте важных деталей, чтобы у ваших родителей было полное представление о вашей ситуации.

3.

Предложите варианты решения.

При обращении за помощью укажите, что вы уже продумали возможные варианты решения своей финансовой проблемы. Например, вы можете предложить вариант срочного кредита или способ, как вы планируете дополнительно заработать деньги.

Это позволит родителям видеть, что вы активно работаете над решением проблемы и готовы предпринять необходимые шаги.

4.

Ключевое преимущество здесь — гибкость. Одну квартиру можно использовать по-разному, получая доход в большом размере или постепенно, с ежемесячными выплатами. Если вдруг понадобятся деньги, актив почти всегда можно продать.

Главное — определить для себя, как правильно инвестировать в недвижимость с оглядкой на ваше свободное время, средства и желаемую доходность.

Основные способы, как инвестировать в недвижимость

1.

Покупка для долгосрочной сдачи

Приобретение жилья для аренды — это инвестиции в недвижимость с почти полной автономностью действий. Учитывая льготные ставки на новостройки от 5%, вариант ещё имеет низкий порог входа.

Достаточно иметь на руках 15% от цены квартиры, при этом остаток суммы можно взять в долг по цене ниже инфляции.

Ещё один плюс такой стратегии — ежемесячный доход.