В каких случаях не нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения

У некоторых организаций и предпринимателей зачастую возникает потребность взять в аренду часть нежилого помещения. Такая необходимость появляется не только у представителей малого бизнеса, которые хотят установить на небольшой площади островок-витрину или вендинговый аппарат, но и у крупных банков, размещающих свои терминалы на площадях коммерческой недвижимости. В статье поговорим об особенностях аренды части нежилых помещений.

• Можно ли сдать в аренду часть комнаты нежилого помещения?
• Как отразить это в соглашении?
• Особенности условий соглашения
• Как правильно составить договор?
• Нужно ли регистрировать этот документ?
• Другие нюансы

Можно ли сдать в аренду часть комнаты нежилого помещения?

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, участники соглашения имеют право на заключение контракта как предусмотренного, так и не предусмотренного законодательно. Закон не запрещает заключение договоров подобного типа. Арбитражная практика также соглашается с законностью сдачи в аренду частей недвижимости.

Если часть нежилого помещения в контракте не прописана подобным образом, позволяющим определить сдаваемое помещение, то договор аренды не может быть заключен в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ. Для этого в контракте должны быть прописаны необходимые характеристики сдаваемого имущества, планы и пр.

Еще один важный аспект — на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ все договора, заключенные на срок от одного года, должны быть официально зарегистрированы.

Как отразить это в соглашении?

Для оформления договора требуется согласовывать границы части здания документально. Например, можно составить план арендуемой площади с отсылкой на кадастровый паспорт недвижимости или прописать арендуемую часть на плане здания и т.д. Но в любом случае, требуется прорисовать арендуемую площадь в документации, в которой отражается план всего помещения.

В дальнейшем, графическое отображение прикрепляется к арендному соглашению: его можно как приложить к контракту, так и прикрепить к акту приема-передачи площади.

Отсутствие согласования границ арендуемой части нежилого помещения или неправильное оформление может привести к тому, что контракт будет признан недействительным.

Особого внимания требует тот факт, что в Росреестре регистрируют договор аренды части площади только при наличии кадастровой выписки или же кадастрового паспорта. В случае, если стороны решили заключить долгосрочный договор, им рекомендуется своевременно внести данные о той части здания, которую планируется сдавать, в кадастр.

Особенности условий соглашения

В соответствии с § 4 гл. № 34 ГК РФ, сдаваться в аренду могут только такие объекты недвижимости, как здания и сооружения. В реальности коммерсантам зачастую удобнее арендовать часть коммерческой недвижимости, нежели снимать все здание целиком.

Что выступает предметом договора?

С точки зрения закона предприниматель арендует все здание, но в договоре указывается, что использовать планирует только его часть и поэтому плата за аренду будет меньше. Часть недвижимого имущества, как предмет сделки по аренде, подробно описывается в договоре. В нем указывается точное местоположение: этаж, общую площадь, а также технические характеристики и прочие параметры, дающие возможность определить сдаваемую площадь.

Обязанности для арендатора

При составлении договора нужно детально расписать обязанности арендатора, которые он должен осуществлять в отношении снимаемой площади, а не всего здания.

Обязанности арендатора регламентируются Гражданским кодексом РФ. Арендатор обязан:

• использовать объект аренды в соответствии с условиями договора, если они не были определены — в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ);
• вносить арендную плату собственнику части нежилого помещения (ст. 614 ГК РФ);
• обеспечивать сохранность имущества, нести расходы по его содержанию и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом/ договором (ч. 2 ст. 616 ГК РФ);
• вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, возможно со следами износа вследствии эксплуатации, после окончания срока действия договора (ст. 622 ГК РФ).

Как правильно составить договор?

Арендное соглашение части нежилого здания фактически не отличается от обычных арендных контрактов.

• В качестве предмета договора в нем должны быть прописаны характеристики помещения, количество сдаваемых помещений и их площадь.
• Также прописываются данные сторон, их права и обязанности, условия, при которых договор может быть расторгнут.

Составляется соглашение по следующей форме:

1. В шапке документа прописывается его название и порядковый номер, данные сторон и дата составления.
2. Предмет соглашения — в этом пункте прописываются все данные о части помещения: данные технического паспорта, кадастровые сведения из выписки ЕГРН, номер свидетельства о праве собственности (при его наличии) и т.д.
3. Особенности расчета за арендную плату. Здесь следует указать как стоимость аренды части помещения, так и коммунальные платежи и все дополнительные расходы по содержанию здания (охрана, уборка, вывоз мусора и т.д.).
4. Права и обязанности сторон. В данном пункте указываются гарантии арендодателя по предоставлению площади и качественного оказания услуг, а со стороны арендатора — сохранность части недвижимости, полученной на правах аренды.
5. Ответственности сторон.
6. Порядок размещения споров.
7. Изменение и прекращение соглашения.
8. Прочие условия – индивидуальные условия арендного соглашения.
9. Реквизиты, подписи и печати сторон.

Как и у любого соглашения, у него есть определенные особенности, которые следует учитывать при составлении:

• Оформление технического паспорта может потребоваться в том случае, если соглашение оформляется на срок менее одного года — потребуется индивидуализация части помещения.
• Регистрация соглашения в органах Росреестра потребуется, если срок договора составляет более одного года. О сроках договора аренды нежилой недвижимости мы рассказывали здесь.
• Для того, чтобы точно прописать характеристики части площади, помещение должно быть разделено перегородками, а сами части должны быть пронумерованы.

О том, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, читайте тут.

Нужно ли регистрировать этот документ?

В соответствии с законодательством, необходимо регистрировать те арендные соглашения, которые составляются на срок более одного года.

Куда обращаться для регистрации?

Для регистрации соглашения нужно обратиться в территориальные органы Росреестра, либо отделение МФЦ.

Какие документы необходимо собрать?

Подается следующий пакет документов:

• заявление сторон;
• договор — подается в 3 копиях (для арендатора, арендодателя и Росреестра);
• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• технический паспорт;
• правоудостоверяющие документы;
• ООО подают правоустанавливающие документы;
• ИП подают документы, подтверждающие регистрацию;
• квитанция об оплате пошлины.

Сроки

Через 10 рабочих дней договор фиксируется в органах Росреестра и стороны могут возобновить отношения.

Размер пошлины

Размер пошлины за регистрацию арендного соглашения составляет:

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2 000 руб. – для физических лиц (о том, можно ли заключать договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, как это делается, читайте тут).

Другие нюансы

При аренде части нежилого помещения или здания, её необходимо поставить на кадастровый учет. ФЗ от 24.07.07 г. № 221 установлен порядок индивидуализации части недвижимости, осуществляемая после постановки на кадастровый учет. Для постановки на учет требуется проведение кадастровых работ, результатом которых станет детальное описание и фиксация части помещения в гос. кадастре.

Для постановки на гос. кадастровый учет части здания нужно представить в Росреестр следующие документы:

1. Заявление.
2. Паспорт.
3. План помещения.
4. Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.

В заключение отметим, что арендодателям проще сдавать недвижимость по частям, так как найти одного арендатора на большую площадь достаточно непросто. Со стороны предпринимателей, чей бизнес не занимает много места, взять в аренду часть недвижимости также представляется гораздо более целесообразным, чем аренда больших торговых площадей. У заключения подобного рода соглашений есть свои нюансы, которые мы подробно рассмотрели в статье.

Зная, как правильно составить арендное соглашения, можно смело брать часть здания в аренду и не опасаться мошенничества и споров с арендодателем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!