Вступили в наследство, как продать частный дом и какой налог

Для физических лиц в РФ устанавливается подоходный налог в размере 13%. Продажа квартиры также является способом получением дохода. Однако в этом случае есть свои исключения.

Если срок владения недвижимостью больше определенного периода, то продавец освобождается от налога. Разберемся, что это за период и как происходит налогообложение в РФ при купле-продаже квартиры.

• Когда минимальный срок владения жилой площадью более 3 лет?
• Особенности уплаты взноса, если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет?
• Какой будет сумма налогового сбора? Как рассчитать?
• Когда собственнику можно не платить взнос?
• Особенности заполнения декларации

Когда минимальный срок владения жилой площадью более 3 лет?

1. При покупке жилья до 1 января 2016 года действуют правила, которые были приняты на тот момент.

   Нужно ли было платить налог с продажи, если квартира находилась в собственности более 3 лет? В этом случае гражданин освобождался от данного налога.

   При покупке жилья после 1 января 2016 года ситуация изменилась. Минимальный срок 3 года стал возможен только в виде исключения. Что это за случаи:

   • Недвижимость получена в наследство от близкого родственника.
   • Недвижимость получена в дар от близкого родственника.

   Нужно ли платить налог с продажи в перечисленных случаях, облагается ли подаренная близким родственником жилая площадь налогом, если период владения квартирой менее 3 лет? Да, в такой ситуации не избежать платежа в ФНС.

   Оба правила относятся лишь к близким родственникам (которые названы так законодательно), а не к родственникам вообще. Статья 14 СК РФ причисляет к близким родственникам родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер (имеющих обоих общих родителей или только одного). Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ отсылает к этой статье. Кроме того, к близким родственникам он причисляет усыновителей и усыновленных.

   Ответ на вопрос “надо ли платить за продажу квартиры, полученной по наследству от дяди, если срок владения больше 5 лет” – нет, ну а если менее 3 лет, то налог платится.

2. Жилье было приватизировано.
3. Жилье было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

В каких случаях он больше 5 лет?

ФЗ №382-ФЗ вступил в силу с 1 января 2016 года. Срок владения квартирой для реализации без уплаты налога стал 5 лет. Таким он устанавливается если:

• Жилье было приобретено после 1 января 2016 года.
• Способ получения недвижимости не попадает в случаи вышеуказанных исключений.

Особенности уплаты взноса, если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет?

1. Подоходный налог для резидентов РФ устанавливается 13%, для нерезидентов – 30% (больше деталей о налоге при купле-продаже жилья для нерезидентов можно узнать здесь).
2. Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.

   Если цена в договоре больше этой стоимости, налог берется с нее.

3. При продаже недвижимости, бывшей в собственности более минимального срока, ее владелец освобождается также и от необходимости заполнять налоговую декларацию.
4. При совместном владении жильем налог при продаже делится пропорционально. Каждый из собственников заполняет свою декларацию.
5. Региональные власти могут уменьшать минимальный срок владения квартирой, позволяющий не платить налог.

Какой будет сумма налогового сбора? Как рассчитать?

Налог берется с налоговой базы, т.е. с того дохода, который продавец получил при реализации своего имущества. Изначально это цена, которая стоит в договоре купли-продажи. Налоговую базу можно уменьшить с помощью вычетов.

О том, как происходит расчет налога при продаже квартиры и ее доли, читайте в нашей статье.

Имущественный вычет

Из текущей налоговой базы вычитается 1 000 000 рублей. Таким вычетом можно воспользоваться лишь раз в год. При продаже второй квартиры в этом же налоговом периоде такой вычет уже не применяется.

Пример 1.

Андрей получил квартиру в наследство. Через 2 года он продал ее по цене 2 400 000 рублей. Он был собственником менее 3 лет, соответственно не освобождается от уплаты налога. Андрей может воспользоваться имущественным вычетом.

• 2 400 000 – 1 000 000 = 1 400 000 (новая налоговая база, с которой будет браться налог).
• 1 400 000 * 0,13 = 182 000 (сумма, которую должен заплатить Андрей).

Разница между суммой, за которую продана недвижимость, и стоимостью покупки новой

Пример 2.

Ольга купила квартиру в 2017 году за 2 200 000 рублей. Потом в 2018 году она продала ее за 2 400 000 рублей. Срок владения квартирой меньше минимального, следовательно, Ольга должна заплатить налог. Ольга воспользовалась вычетом.

• 2 400 000 – 2 200 000 = 200 000 (новая налоговая база для Ольги).
• 200 000 * 0,13 = 26 000 (сумма, которую должна заплатить Ольга).

Налоговый вычет

Если после продажи вы покупаете новое жилье, можно получить налоговый вычет за покупку жилья. Он составляет 13% от стоимости жилья, но не более 260 000 рублей, если жилье куплено без использования ипотечного кредита.

Пример 3.

В 2017 году Анна продала свою квартиру, которую получила в дар в 2015 году, за 2 300 000 рублей. В этом же году она купила себе жилье за 1 900 000 рублей. Анна воспользовалась имущественным вычетом.

• 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 (налоговая база Анны).
• 1 300 000 * 0, 13 = 169 000 (налог Анны до налогового вычета за покупку жилья).
• 1 900 000 * 0,13 = 247 000 (налоговый вычет, на который Анна может претендовать за приобретение жилья).
• 169 000 – 247 000 = (-78 000) (новый налог Анны).

Таким образом, Анна не только не платит налог за продажу жилья, но и имеет право на вычет в размере 78 000 рублей.

Подробнее о налоговом вычете при купле-продаже квартиры можно узнать тут.

Когда собственнику можно не платить взнос?

Разберемся, как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет и не платить при этом налог. Это возможно в случае, если:

1. Недвижимость была продана дешевле, чем была приобретена (или по той же цене). Однако эта сумма должна быть больше 70% от ее кадастровой стоимости.
2. Недвижимость стоит менее миллиона.

Теперь вы знаете, как продать квартиру, которая менее пяти или трех лет в собственности, без уплаты налога.

Особенности заполнения декларации

Заполнение документа для квартиры меньше 3 лет и меньше 5 лет в собственности аналогично. Что заполняется в налоговой декларации:

1. Титульная страница.
2. Раздел 1 и 2. Налогоплательщик рассчитывает налоговую базу и общую сумму налога.
3. Лист А – отражение дохода от продажи квартиры. Источник дохода – покупатель квартиры. Код дохода в строке 020 ставится 01, если он определен из договорной стоимости.
4. Лист Д2 – расчет налоговых вычетов. Для продажи доли квартиры там имеются свои пункты.

Больше нюансов о заполнении декларации после покупки или продажи квартиры можно узнать здесь.

• Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
• Скачать образец налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры в собственности менее 3 лет

Таким образом, если квартира была в собственности более минимального срока, гражданин от налога освобождается и декларацию не сдает. Если срок был меньше, то можно воспользоваться различными вычетами, которые позволят значительно сократить налог или избавить от него вовсе. Однако даже если налог будет равен нулю, продавец все равно должен сдать налоговую декларацию.