Договор купли продажи недвижимости под материнский капитал до трех лет

Государственная программа, призванная поддержать семьи с детьми, и позволяющая привлекать средства материнского капитала для приобретения жилого дома, действует на территории РФ с 2007 года и регламентирована статьей 10 ФЗ№256 от 29 декабря 2006 года.

В статье рассказывается, как правильно приобрести дом за материнский капитал с земельным участком.

Особенности использования государственной программы

Дом за материнский капитал: условия покупки

Покупка дома с земельным участков с использованием средств материнского капитала возможна лишь при соблюдении всех условий, описанных в российским законодательстве:

• Дом должен принадлежать к жилому фонду.
• Его состояние не должно быть критическим – ветхое или аварийное жилье на средства маткапитала купить нельзя.
• Объект недвижимости в обязательном порядке должен быть оснащен отдельным входом. Также не допускается совмещение его с другими строениями, расположенными на участке.
• Этажность здания не должна превышать 3 этажей, а строение должно быть предназначено для круглогодичного проживания в нем.
• В зависимости от населённого пункта допускается отсутствие коммуникационных систем, однако, если это технически возможно – дом должен быть подключен к городским сетям газо- и водоснабжения.
• У продавца должны иметься на руках правоустанавливающие документы на строение и земельный участок.

Можно ли приобрети за маткапитал до 3-х лет?

В соответствии с положениями статьи 10 ФЗ №256 сертификат на материнский капитал можно использовать на приобретение жилого дома. Воспользоваться этим правом его держатели могут после того, как ребенку исполнится 3 года.

Однако, это правило действует лишь в том случае, если семья не планирует привлекать заемные средств для сделки.

Если покупка будет проводиться с помощью ипотечных средств – закон допускает использование сертификата до того, как ребенок достигнет указанного возраста.

Нюансы приобретения у родственников

Закон РФ не запрещает проводить сделки по приобретению недвижимости с использованием материнского капитала между родственниками, но требования к ним довольно строги.

Заключить сделку можно лишь в том случае, если:

• Объект недвижимости находится на территории РФ.
• Все стороны сделки признаны дееспособными.
• После совершения сделки и ее регистрации в Росреестре всем участникам будут выделены доли, в том числе и детям, которые не достигли совершеннолетия.
• Муж и жена не могут стать сторонами сделки.

Важно! Прямого запрета на совершение купли-продажи недвижимости между родственниками в российском законодательстве нет, однако, Пенсионный Фонд может отказать в перечислении средств материнского капитала в том случае, если сделка покажется его сотрудникам фиктивной.

Что нужно знать покупателям и продавцам?

Плюсы и минусы сделки

Покупка жилья с помощью маткапитала обладает множеством преимуществ:

• Собственное жилье становится гораздо доступней.
• Процентные ставки при использовании средств семейного капитала зачастую ниже, чем без него.
• Снижается общая финансовая нагрузка на семью.
• Можно приобрести желаемый объект недвижимости, не имея всей суммы.
• Увеличивается ипотечный лимит.

При этом, такие сделки имеют и недостатки:

• Покупка жилья с использованием материнского капитала строго контролируется со стороны государства.
• Сделка ощутимо затягивается, так как перед тем, как перечислить продавцу деньги, ПФР проводит собственные проверки, которые длятся почти 2 месяца.
• Большой пакет документов.
• При регистрации сделки каждый член семьи получает право на долю в объекте недвижимости, что затрудняет дальнейшую продажу жилья.

С какими рисками придется столкнуться продавцу?

К сожалению, сделки не всегда проходят успешно, поэтому продавец должен быть осведомлен о возможных рисках и знать, как обезопасить себя:

• Подложные документы, в том числе и сам материнский сертификат. Если он окажется поддельным, продавец не получит деньги от ПФР и будет вынужден добиваться справедливости через суд.
• Необходимость подстраиваться под условия программы материнского сертификата.
• Средства на счет продавца будут перечислены не раньше, чем через 40 дней. Месяц отводится ПФР на то, чтобы принять решение по сделке, и 10 дней – на непосредственное перечисление денег.
• Если ПФР во время проверки документов сочтет, что на каком-либо этапе был нарушен закон – деньги перечислены не будут.

Отличия сделки для готового помещения и на строительство

В отличие от случая, когда приобретается готовый дом, направить средства на возведение его строительной компанией можно лишь после того, как ребёнку исполнится 3 года.

К тому же, средства материнского сертификата запрещено использовать на приобретение земли, только на строительные работы. В остальном, различия при оформлении сделки будут только в том, какие документы нужно будет предоставить в ПФР и Росреестр.

В случае стройки к общему списку прибавятся:

• Документы, выданные местной администрацией, разрешающие проведение строительных работ.
• Договор строительного подряда.
• Обязательство, заверенное нотариально, в котором будет четко описано то, что после завершения стройки дом будет оформлен на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Ограничения и региональные особенности

Приобретение жилого дома с земельным участком с использованием средств материнского капитала – общероссийская практика, но, несмотря на то, что общие условия изложены в федеральных законодательных актах, во многих регионах действуют и собственные ограничения.

Они могут существенно отличаться друг от друга, но в целом к недвижимости предъявляются следующие требования:

• Наличие фундамента из бетона, а также несущих стен из кирпича или бетона. Каркасные, а также садовые дома не подойдут под условия программы.
• Транспортная доступность.
• Отсутствие обременений или запретов на регистрационные действия. Также дома не должны иметь статуса памятника архитектуры.
• Износ дома не должен превышать 60%.

Что еще следует знать?

Сделка является рассрочкой, так как договор заключается до того, как ПФР переводит деньги продавцу.

Также обязательным условием совершения сделки является необходимость в течение полугода после регистрации исполнить нотариальное обязательство и выделить доли членам семьи.

Оформление

Где оформить?

Оформление договора купли-продажи дома за материнский сертификат может быть произведено в отделениях МФЦ или непосредственно в региональных подразделениях Росреестра.

Порядок действий

Алгоритм совершения сделки таков:

1. Поиск подходящего объекта недвижимости.
2. Обращение в отделение ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала.
3. Обращение в Пенсионный Фонд с заявлением о том, что необходимо перенаправить средства маткапитала продавцу в соответствии с договором купли-продажи.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оформление налогового вычета (для покупателей).
6. Декларирование собственных доходов (для продавцов).

Пакет документов

Для совершения сделки потребуются:

• Справка из ПФР со сведениями об остатке средств материнского сертификата.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Соглашение о выдаче задатка.
• Расписка о получении средств.
• Документы, подтверждающие право владения недвижимостью (от продавца).
• Нотариальное обязательство о выделении долей членам семьи.
• Договор купли-продажи в 4 экземплярах.
• Паспорта участников сделки.
• Свидетельства о рождении детей.
• Сертификат на маткапитал.
• Данные о реквизитах счета продавца, куда будут перечислены средства.

Нюансы составления ДКП

Единого образца для составления договора купли продажи дома с земельным участком с использованием средств материнского сертификата не существует, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Однако, такие договора в обязательном порядке должны включать в себя следующие разделы:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Описание объекта сделки.
3. Характеристики объекта недвижимости и его реквизиты.
4. Стоимость дома и земли, а также порядок расчетов между продавцом и покупателем.
5. Подтверждение того, что недвижимость остается в залоге у продавца до того момента, когда будет произведен полный расчет.

• Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком с использованием материнского капитала
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком с использованием материнского капитала
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с материнским капиталом
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с материнским капиталом

Расчет

Расчет между сторонами производится в несколько этапов, так как средства маткапитала можно потратить только на приобретение дома.

Поэтому часть денег покупатель передает продавцу самостоятельно, одним из следующих способов:

1. Наличными.
2. Аренда ячейки в банке.
3. Аккредетив.
4. Через депозит нотариуса.

Вторую часть продавцу перечисляет Пенсионный Фонд на реквизиты, указанные в договоре купли-продажи спустя 40 дней.

Сроки и порядок перехода прав собственности

Регистрация сделки в Росреестре в соответствии с законодательством РФ производится в десятидневный срок, после чего в ЕГРН вносится соответствующая запись.

Документы, необходимые для регистрации в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре потребуются:

• Заявление о регистрации перехода права собственности.
• Договор купли-продажи.
• Паспорта участников сделки.
• Акт приема-передачи объекта недвижимости.
• Правоустанавливающие документы продавца.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Согласие супруга или супруги продавца, заверенное нотариусом.
• Расписки.
• Ипотечный договор.
• Материнский сертификат.

Приобретение дома с земельным участком на средства материнского сертификата – сложная процедура, поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи следует тщательно проверить объект недвижимости, а также изучить требования к таким сделкам, установленные на законодательном уровне.