При продаже жилья продавцы нередко предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи (ДКП) не всю стоимость недвижимости, а только какую-то ее часть. Остальную сумму оформляют через дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях» (под этим понимается капитальный ремонт или реконструкция). Иногда в такой схеме заинтересованы и сами покупатели.
Объясняем, зачем может понадобиться занижать стоимость недвижимости в договоре и какие риски необходимо учитывать.
Чем выгодно занижение
При такой схеме покупатель оплачивает недвижимость через банковскую ячейку. Факт передачи и получения средств оформляют расписками продавца: на сумму в ДКП и на разницу в цене. При этом в Росреестр для госрегистрации сделки передается только договор купли-продажи. В результате, поскольку допсоглашение не фиксируется и остается неофициальным, формально по закону оно не считается заключенным. С точки зрения права, физическое лицо просто дает некоторую сумму взаймы, а вторая сторона подтверждает этот факт распиской или договором займа.
Зачем такие сложности? Во-первых, это позволяет продавцу снизить налог на доход от продажи недвижимости. Его нужно платить, если собственник владеет жильем менее 5 лет (иногда этот срок сокращается до 3 лет, далее расскажем об этом подробнее). Дело в том, что доход рассчитывается только на основании цены, указанной в договоре.
Имейте в виду, что нет смысла занижать цифру в ДКП настолько, что она оказывается меньше 70% от стоимости, указанной в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В этом случае в качестве налоговой базы все равно будет использоваться 70% от стоимости в кадастре.
По тому же принципу, ориентируясь на ЕГРН, поступают, когда в договоре вообще не указывается цена. Например, такая ситуация возникает при безвозмездной передаче собственности. Продавец не получает доход и освобожден от налога, но НДФЛ взимается с получателя дорогостоящего подарка. Ставка установлена на уровне 13% от стоимости для резидентов и 30% для нерезидентов.
Провести сделку без прибыли и не платить налог после продажи можно и в том случае, когда недвижимость продается по той же цене, по которой была куплена. Однако с учетом быстрого и значительного роста цен это крайне невыгодно для собственников. Помимо очевидных финансовых потерь, они также теряют возможность полноценно инвестировать вырученные средства в приобретение следующего жилья. Разница между доходом и ценой новой квартиры оказывается очень большой.
Для покупателя схема с занижением дает возможность не афишировать свои доходы.
Теоретически при сделках с занижением стоимости в ДКП работает предусмотренный Гражданским кодексом принцип свободы договора. Продавец имеет полное право указывать в основном договоре любую сумму, также как и заключать с покупателем дополнительные соглашения. Подтверждать факт конечного расчета расписками тоже вполне легально.
Однако в дальнейшем, если возникнет спор, суд будет учитывать только сумму, указанную в ДКП, зарегистрированном в Росреестре. И это может стать большой проблемой для обеих сторон сделки.
Чем рискует покупатель
Суд не сможет признать покупателя добросовестным, поскольку тот сознательно пошел на сговор с продавцом. Если потребуется, закон поможет вернуть только часть суммы, уплаченную по договору купли-продажи, а не все средства. Дополнительные соглашения и расписки с большой вероятностью не будут приняты во внимание. А ведь речь, как правило, идет о потере миллионов рублей. Известны случаи, когда суд все же вставал на сторону покупателей и обязывал продавца вернуть деньги по распискам. Однако такие решения — редкость. При этом, когда сделку признают недействительной, покупателю приходится еще и вернуть квартиру.
Причин для подобного судебного разбирательства может быть несколько:
-
член семьи предыдущего собственника, ранее отказавшийся от приватизации, получил право на пожизненное проживание;
-
покупатель не знал о супруге собственника, не указанном в паспорте, а муж или жена не дали согласия на сделку;
-
сделка нарушает права несовершеннолетних;
-
предыдущий собственник получил недвижимость в наследство, но на жилье вдруг захотели претендовать другие родственники, которые не знали о своем наследстве ранее.
Помимо этого, все случаи купли-продажи крупного имущества за последние три года внимательно изучаются при оформлении банкротства физических лиц. Если возникнут подозрения, что жилье продали, чтобы скрыть его, сделку признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости станет лишним доказательством злого умысла, особенно, если договор купли-продажи недвижимости с занижением заключили родственники.
А еще покупателю придется объясняться с Федеральной налоговой службой (ФНС), если продавца заподозрят в уклонении от уплаты налогов.
Кроме перечисленных рисков, у покупателя возникает другая проблема. Имущественный налоговый вычет можно оформить только на полную стоимость жилья, которой считается сумма в договоре купли-продажи. Если в ДКП указана цена менее 2 млн рублей (максимальная база для вычета), покупатель вернет меньше НДФЛ, чем мог бы. Когда недвижимость оформляют на нескольких собственников, то потери еще ощутимее, ведь по закону право на вычет есть у каждого из них.
Если сумма в договоре занижена и заключено допсоглашение, у покупателя, скорее всего, не получится воспользоваться государственными жилищными субсидиями и выплатами, предусмотренными при ипотеке. Автоматически оказываются закрыты такие возможности, как военная ипотека, покупка жилья с использованием средств материнского капитала, региональные субсидии. Госорганы не принимают договоры, где цена разбита на две части, одна из которых является доплатой за «неотделимые улучшения». А если об этом и удается договориться, расчет субсидии производят только на основе суммы в договоре купле-продажи. В результате итоговая скидка и выгода будут меньше.
Если в дальнейшем потребуется продать недвижимость ранее, чем через 3-5 лет, вновь остро встанет проблема налогов. Разница между заниженной цифрой в договоре и реальной стоимостью квартиры или дома при новой продаже будет особенно высокой. В результате формально собственник получит большой доход, а значит, должен будет заплатить соответствующий НДФЛ. И без того не слишком выгодная идея продавать недвижимость по цене покупки, чтобы полностью избежать уплаты налога, в этой ситуации оказывается бессмысленной.
Риски продавца
Как покупатели могут столкнуться с недобросовестными продавцами, так и продавцы — с недобросовестными покупателями.
Главная угроза кроется в необходимости использовать для передачи денег банковскую ячейку. В нормальной ситуации продавец арендует ее у покупателя, последний в присутствии продавца закладывает всю сумму: и часть по ДКП, и остаток по допсоглашению. Предполагается, что забрать средства можно, после того как Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но бывает так, что срок аренды ячейки истекает раньше. Это открывает возможность для махинаций.
Когда аренда закончилась, покупатель получает доступ к содержимому ячейки. Кроме того, у него на руках имеется подписанный продавцом договор купли-продажи, в котором указана заниженная стоимость. В этот момент недобросовестный покупатель может обратиться в суд и потребовать зарегистрировать право собственности, оплатив при этом только цену по ДКП. Поскольку допсоглашение не передается в Росреестр и не фиксируется, в правовом поле его как бы не существует.
Помимо банковской ячейки, можно также воспользоваться аккредитивом в банке или депозитом у нотариуса. Однако оба эти варианта с высокой вероятностью привлекут внимание к занижению стоимости в договоре купли-продажи и сопутствующему уходу от налогов. В частности, нотариус должен сообщить о подозрительной сделке в Росфинмониторинг.
Сам Росреестр тоже может отказать в регистрации сделки, если в договоре и банковской закладной указаны разные суммы. Так государство борется за повышение собираемости налогов.
Также уже после завершения сделки покупатель может оспорить дополнительное соглашение и потребовать у продавца вернуть деньги за «неотделимые улучшения». Достаточно доказать, что нового собственника они не устраивают или они ему вовсе не нужны. Например, бывший владелец делает «наценку» за хороший ремонт, а покупатель полностью заново обустраивает жилье, «раздевая» квартиру до голых бетонных стен.
Худшее, что может ждать продавца, занизившего цену недвижимости при совершении сделки, — у ФНС возникнут подозрения, что гражданин уклоняется от налогов. Чем серьезнее сумма отличается от средней по рынку, тем выше риск. Юристы настоятельно не рекомендуют, чтобы разница превышала 20%.
Налоговая может обратить внимание на сведения из двух источников:
-
кредитного договора покупателя, желающего получить имущественный вычет;
-
банка, передавшего в Росфинмониторинг информацию о сделке с суммой выше 3 млн руб.
После проверки ФНС может доначислить НДФЛ, а также доначислить штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты. Но это еще далеко не все, ведь уклонение физических лиц от налогов в крупном размере (от 2,7 млн рублей) — уголовное преступление, за которое грозит наказание вплоть до лишения свободы на срок до года. За неуплату в особо крупном размере (от 13,5 млн рублей) в худшем случае ждет лишение свободы на три года. Неоднократное уклонение от налогов наказывается штрафами до 300 тыс. рублей или в размере дохода за период до двух лет, принудительными работами, арестом или лишением свободы на срок до года.
Если сделка с ипотекой
Банки в целом готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку недвижимости, когда в договоре купли-продажи указана неполная стоимость жилья. В кредитном договоре прописывают обе суммы: из ДКП и допсоглашения.
Условия сделки — дело ее участников. Обычно банки в них не вмешиваются и принимают. Однако не всегда все идет гладко. Иногда банки требуют, чтобы цифра в ДКП была не меньше суммы кредита. А иногда они принципиально не разрешают разбивать сумму на цену покупки и «неотделимые улучшения».
При ипотеке, помимо стандартного имущественного вычета, покупатель имеет право на вычет по процентам, которые заплатил банку. По закону его оформляют на проценты от суммы, фактически израсходованной на покупку недвижимости, но не более 3 млн рублей. Но так как стоимость жилья по кредитному договору оказывается занижена, то и вычет может быть меньше.
Кроме того, если Росреестр насторожит разница между ценой покупки и суммой ипотечного кредита, регистрацию сделки приостановят. Иногда достаточно исправить кредитный договор и указать в нем, на что идет разница в сумме (а это «неотделимые улучшения»). Но это не всегда устраивает Росреестр, и тогда приходится отказаться от схемы с занижением цифры в договоре купли-продажи и отражать в нем реальную стоимость недвижимости.
Как законно снизить налоги
Платить НДФЛ при продаже недвижимости не нужно совсем, если:
-
с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
-
не единственное жилье было приобретено пять и более лет назад;
-
наследство получено как минимум три года назад;
-
владелец — пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник;
-
владелец — родитель двух и более детей, покупающий квартиру, которая будет больше по площади;
-
недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.
Если налог все же нужно платить, все равно важно помнить о сумме, за которую вы приобретали недвижимость, и иметь возможность документально подтвердить это. Так можно существенно снизить налогооблагаемую базу. Например, квартира два года назад куплена за 4 млн рублей (о чем свидетельствует соответствующий ДКП), а теперь продается за 5 млн. Доходом от продажи, облагаемым НДФЛ, будет всего 1 млн рублей, а не 5.
Кроме того, не забывайте вписывать в фактические расходы при покупке не только саму стоимость недвижимости, но и проценты по ипотеке. Представим, что та же квартира из предыдущего примера была приобретена в кредит. За два года было выплачено 200 тыс. рублей в тело кредита и 280 тыс. — за проценты. Значит, из налоговой базы (1 млн рублей) можно вычесть еще 280 тыс. Остается 720 тыс. рублей, которые облагаются НДФЛ.
О налоговых вычетах стоит помнить и продавцам. Может возникнуть ситуация, когда налоговый вычет за покупку недвижимости не был получен в полном объеме, а квартиру или дом уже снова выставляют на рынок. Тогда оставшуюся недовыплаченную сумму вычета можно зачесть в пользу НДФЛ на прибыль от продажи.
Напоследок еще раз подчеркнем, что сговор покупателя и продавца о занижении цены является «серой» бухгалтерией со множеством подводных камней. Хотя это и довольно распространенная практика, эксперты не рекомендуют прибегать к ней при покупке и продажи недвижимости.
