Все земли на территории государства разделены по зонам целевого использования. Что это значит? Для каждого участка земли существует свое предназначение: заповедник, территория промышленного предприятия, место расположения военных объектов, дорожные участки и многие другие. Если в неосвоенных человеком землях такое разграничение крайне условно, то в населенных пунктах и вокруг них земля четко поделена.
Каждый отдельный участок имеет свой статус либо несколько непротиворечащих друг другу. Большую часть занимают сельскохозяйственные земли. Можно ли построить жилой дом на сельхоз земле и какой именно?
- В каком случае можно строить жилье?
- Где запрещены жилые постройки?
- Нежилые здания
- Как оспорить запрет?
- Регистрация уже возведенной недвижимости
- Как прописаться?
- Полезное видео
- Заключение
В каком случае можно строить жилье?
Земли сельскохозяйственного назначения – это понятие целевого назначения. В свою очередь такие земли делятся на территории:
- Предназначенные для пашни, сенокоса, питомника, пастбища и прочих нужд сельского хозяйства. Все, что их касается, регулируется федеральным законом № 101.
- Прочие для строительства гаражей, садов, огородов, дач, подсобного хозяйства, фермерства и животноводства.
Подробнее о видах разрешенного использования и характеристике земель сельскохозяйственных назначений написано тут.
Строительство жилья разрешено на участках следующих ВРИ:
- Размещение садовых и дачных домов. На таких участках можно построить дом не получая для этого разрешения властей. К тому же, не нужно подстраиваться под проект застройки или прочие ограничения. Есть одно «но» – такой дом юридически не будет жилым. Однако это можно исправить по суду, который по заключению специальной комиссии признает дом жилым. Кстати, можно приобрести участок с уже имеющимся жилым домом.
Минусом является большая налоговая ставка, чем на участки для индивидуального жилого строительства (о налогообложении земель сельскохозяйственного назначения мы писали в этом материале). Существует такое положение «дачная амнистия», по которой можно достаточно просто оформить в собственность, как участок, так и жилье на нем. О нюансах использования таких земель для дачного строительства и других нужд можно узнать в отдельной статье.
- Личное подсобное хозяйство с правом на строительство. Как правило, это большие площади для производства сельхозпродукции. К подобным землям относятся дома в сельской местности. На них может строиться жилой дом. Однако на участках за чертой населенного пункта может стоять запрет на строительство, там даже забор не всегда можно поставить.
Чтобы построить дом в подсобном хозяйстве необходимо создать проект, согласовать его с различными организациями: пожарная служба, СЭС, энергетиками, архитектурным отделом и прочими. Еще нужно знать о том, что на ЛПХ может стоять ограничение по количеству возводимых строений, например, только один дом. Самовольная постройка дома в ЛПХ может быть узаконена только, если участок находиться в собственности.
- Территории крестьянско-фермерских хозяйств. Это довольно масштабные территории, предназначенные для выращивания фруктов и овощей, животноводства, переработки готовой фермерской продукции и прочее. В ФЗ № 74 говорится о том, что на подобном участке может присутствовать все, что необходимо для осуществления деятельности КФХ.
Другое дело – добиться разрешения на строительство. Дело в том, что неясная позиция законодательства заставляет муниципальные власти отказывать. Но есть другой путь – сначала построить дом, а уж потом подать иск в суд на признание его жилым.
В суде нужно упирать на то, что деятельность КФХ требует постоянного присутствия, поэтому жилой дом необходим для успешного существования КФХ. Как это доказать? Сказать, что есть огород, животные, за которыми нужен ежедневный и ежечасный уход.
Кстати сказать, в Подмосковье строительство домов на территориях КФХ не является чем-то неизведанным. Такие земли используют для строительства коттеджей без какой-либо фермерской деятельности.
- Индивидуальное жилое строительство. Участки, прямо предназначенные для строительства жилья, к тому же не запрещается заниматься садоводством и огородничеством. Есть ограничения по размещению и площади дома, а также требуется разрешение на строительство.
Налог на такое помещение ниже, чем, например, на дом в ЛПХ. Можно создать дом до 3 этажей. Кстати постройка жилого дома обязательна.
- Блокированная жилая постройка. Совмещенные стенами дома до 10 штук, в высоту до 3 этажей построены в ряд. При этом имеются участки для садово-огородной деятельности.
О том, что можно строить на землях сельхозназначения, написано в отдельной статье.
Где запрещены жилые постройки?
Есть места, где размещение жилья запрещено законом:
- Строительство жилого дома запрещено на землях, которые подчиняются закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Эти участки предназначены для выращивания овощных культур, выпаса скота, выращивания травы для сенокоса, хранения продукции, ее переработки и прочих сельхоз нужд.
- Земля для огородничества.
- Нельзя строить дома и на территории ЛПХ за чертой населенного пункта.
- В природоохранных зонах водоема.
- На участке, расположенном над магистральной газовой трубой.
- Под высоковольтной линией.
- В других запрещенных местах.
- Если размещение дома нарушает интересы соседей и их законные права.
- Если дом построен без соблюдения установленных норм.
Нежилые здания
Рассмотрим, по каждому ВРИ возможность возведения различных построек нежилого назначения.
Тип территории для садоводства и дачи
Можно располагать хозяйственные постройки для животных, хранения инвентаря, подвал под домом, погреб и прочие сооружения. Вместе с домом, общая площадь всех построек не должна превышать 30 % площади участка. Все постройки должны соответствовать ФЗ № 384, который определяет их безопасность для людей и окружающей среды.
ЛПХ
Без какого-либо одобрения властей можно возводить сараи, гараж, баню и другие хозпостройки. ЛПХ предназначено для одной семьи, поэтому – одна баня, один гараж, один дом.
Крестьянско-фермерское хозяйство
Здесь нет никаких ограничений в постройках. Строить можно все, что потребуется для хозяйства.
ИЖС
Разрешено без согласования возводить хозяйственные и вспомогательные постройки: гараж, баня, сараи, летняя кухня, хранилище и прочее. Ограничения по количеству некоторых построек так же, как для ЛПХ.
Блокированные объекты
Разрешается расположение на участке хозяйственных построек и гаража без согласования с муниципалитетом.
На участках, являющихся землями сельскохозяйственного назначения согласно закону №101-ФЗ от 24.07.2002г.строить можно только то, что не является объектом капитального строительства и оправдано целевой деятельностью. Если подобная земля не используется по назначению 3 года, с владельца могут взыскать штраф (о том, как избежать штрафа за неиспользование земель, говорится здесь).
Как оспорить запрет?
Первое, что необходимо сделать – это идти с кадастровым паспортом на участок в муниципалитет. Там выяснить, что указано на кадастровой карте населенного пункта и на карте градостроительных зон. Еще необходимо свериться с генпланом, чтобы исключить запланированное прокладывание в будущем каких-либо инженерных сетей или дорог через эту территорию.
Подобный анализ поможет выявить шансы на положительное решение. Если перспективы нет, то строить нет смысла. Просто заставят снести.
Можно попытаться изменить назначение своего участка, но это очень долгий и малообещающий процесс.
Если запрет исходит от властей на указанные выше 5 видов земель, которые, по сути, допускают такое строительство, то нужно строить с учетом необходимых требований. А после подавать в суд на признание постройки жилым домом.
Регистрация уже возведенной недвижимости
Совершить вышеописанный анализ. Если сам участок находится в собственности, а дом отвечает всем нормам жилого помещения, необходимо попытаться перевести его в жилое помещение через суд. В зависимости от ситуации возможен положительный исход. Например, в случае с землями для садоводства и огородничества такое вполне реально. При положительном ответе, можно будет оформить дом в собственность.
Как прописаться?
В ИЖС, ЛПХ, блокированной жилой постройке можно без проблем оформлять регистрацию по месту жительства. В дачных землях и КФХ придется по суду признавать дом жилым, оформлять в собственность, и лишь потом получать прописку.
Полезное видео
Видео о том, где можно строить индивидуальный жилой дом и затем в нем прописаться:
Заключение
Конечно, лучше задуматься о статусе участка до его приобретения. Однако на практике люди узнают обо всех нюансах только тогда, когда сделка уже состоялась. Часто бывает, что даже при законных основаниях власти не дают разрешения на строительство. Поэтому приходиться понуждать их к этому через суд. Опросите соседей, какой опыт был у них. Поинтересуйтесь судебной статистикой по таким делам в вашем регионе.
Не отчаивайтесь, потому что закон не всегда однозначен. С помощью грамотного юриста можно найти выход из ситуации.
