Подготовка документации для проведения имущественной сделки – базовая основа её проведения. Если речь идёт о недвижимости, где стороны купли продажи оперируют крупными денежными суммами, ответственность за подготовку документации существенно возрастает. В статье дан алгоритм подготовки нужных бумаг при купле-продажи нежилого объекта.
- Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?
- Как составить договор?
- Требуется ли регистрация?
- Подводные камни при сборе документации и заключении сделки
Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?
Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.
Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.
Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.
Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.
От продавца
Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:
- Гражданский паспорт.
- Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
- Свидетельство о собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
- Кадастровый паспорт объекта.
- Технический план объекта.
- Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
- Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).
Дополнительно, в определённых ситуациях, могут понадобиться следующие документы:
- Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
- Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.
- Решение органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.
Если продавец – юридическое лицо, он предъявляет дополнительно учредительные документы и подтверждает правомочие руководителя на сделку.
От покупателя
Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:
- доверенность – для представителей;
- кредитный договор – при ипотеке.
По усмотрению покупатель может оформить страхование сделки.
Как составить договор?
Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
- в агентстве по работе с недвижимостью;
- в юридической консультации;
- в нотариальной конторе;
- самостоятельно.
При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:
- Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
- Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
- Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
- Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
- Условия расторжения договора.
- Заключительные положения.
- Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения
ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон вносятся их реквизиты.
О нюансах заключения ДКП при сделке между юрлицом и прочими субъектами мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как грамотно составить договор при купле-продажи нежилого объекта с ЗУ.
Требуется ли регистрация?
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:
- в территориальном органе Росреестра;
- в МФЦ «Мои документы».
Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:
- 2 тысячи рублей для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических.
Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:
- Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
- Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.
После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.
Список необходимых бумаг
В Росреестр или МФЦ подаются 3 экземпляра ДКП, по одному для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого продавец предъявляет:
- паспорт, представитель – доверенность;
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- кадастровый и технический паспорта;
- разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
- разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
- разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.
Юридические лица предъявляют:
- устав компании с полномочиями директора;
- протокол собрания с разрешением продажи.
От покупателя требуются следующие документы для регистрации сделки:
- паспорт, представителям – доверенность;
- заявление на регистрацию;
- квитанцию об уплате пошлины;
- договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
- разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).
Подводные камни при сборе документации и заключении сделки
Любая сделка с недвижимостью может повлечь непредвиденные осложнения. Поэтому на каждом этапе нужно проявлять максимальную бдительность и считать процедуру завершённой только по окончании регистрации.
При сборе документов продавец должен добиться следующего качества пакета документации:
- Собрать все бумаги, которые потребуются для сделки.
- Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок.
- Справки и выписки не должны быть просроченными.
- Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.
Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.
При заключении договора нужно проверить внесённые данные ещё раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные не соответствующие действительности сведения.
Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.
Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создаётся представление о её юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации ДКП. Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.
