Как отказаться от приватизации в пользу другого лица?
Отказ от приватизации в пользу другого лица – явление, которое встречается не слишком часто. Обычно отказ пишут в тех случаях, когда наличие в собственности недвижимости будет являться препятствием для реализации дальнейших планов. Например, для постановки в очередь на получение другого жилья. Но иногда составляют отказную бумагу для того, чтобы другим членам семьи была выделена большая доля.
Приватизация в России
Процесс приватизации в России продолжается с 1993 года по настоящее время. Каждый гражданин страны имеет право на бесплатную приватизацию жилья, если у него есть подтверждающие основания. В то же время многие люди откладывают процесс перевода недвижимости из муниципальной в частную, потому что видят не только преимущества, но и недостатки этой процедуры.
Основной плюс приватизированной квартиры в том, что ее можно продать или поменять, т.е. получить выгоду. В случае же, если квартира муниципальная, то никаких регистрационных действий с ней произвести нельзя. Зарегистрировать человека в приватизированной квартире также можно без лишних проволочек, главное иметь согласие от владельцев жилья.
К минусам можно отнести уплату налога на недвижимое имущества, взносы на капитальный ремонт дома и другие сборы. Жильцы муниципальных квартир не считаются собственниками, поэтому освобождаются от уплаты этих сумм. В целом, наниматели неприватизированного жилья вносят меньше платежей, чем владельцы приватизированных квартир.
Отказ от приватизации
Любой человек имеет право отказаться от приватизации, поскольку этот процесс является добровольным и не накладывает никаких обязательств и ограничений. Чаще всего отказ пишется в пользу других родственников, но случается и так, что гражданин просто отказывается от своего права на приватизацию, потому что планирует реализовать его в отношении другой недвижимости.
Без передачи другому человеку
Формально отказное заявление гражданина от приватизации пишется в свободной форме, в нем не указывается выгодоприобретатель, потому что выделяемая доля еще никому не принадлежит (только муниципалитету, т.е. государству). Но следует понимать, что эта доля не останется в муниципальной собственности, ее пропорционально перераспределят на остальных родственников. Поэтому отказ от приватизации не повлечет за собой отмену или приостановку этого процесса.
Бумага об отказе составляется и заверяется у любого нотариуса по соответствующему тарифу. В ней обязательно указываются:
- паспортные данные заявителя;
- основания, по которым он претендует на квартиру или долю в ней;
- точный адрес квартиры и ее основные параметры;
- добровольность принимаемого решения;
- дата и место подписания заявления.
По желанию в документ можно добавить и другие пункты, но они не будут иметь юридической силы, если вступят в противоречие с существующим законодательством. Так, например, нельзя указать, что отказ от доли идет в пользу государства (т.е. с тем расчетом, что эта часть квартиры останется муниципальной).
Говоря о том, можно ли оспорить такой отказ, следует понимать, что добровольное и взвешенное решение невозможно отменить, даже в судебном порядке. Оспаривание отказа реально только в случае нарушения имущественных прав и несоблюдения установленной процедуры приватизации.
В пользу другого лица
Теоретически отказаться от приватизации можно в пользу:
- несовершеннолетних детей;
- других родственников;
- постороннего человека, не имеющего отношения к квартире.
А на практике законодательством строго ограничен круг лиц, которые могут участвовать в приватизации. Сюда входят только члены семьи, зарегистрированные в той муниципальной квартире, которая планируется к оформлению в собственность. Таким образом, выделить долю в праве собственности постороннему человеку нельзя, даже если на его имя будет написано отказное заявление от приватизации. Администрация или департамент, занимающийся жилищными вопросами, даже не будет рассматривать подобный отказ, поскольку он противоречит существующим нормам. Соответственно, если риелтор предлагает этот вариант как способ решения жилищной проблемы, можно с уверенностью назвать такую процедуру обманом.
Отказ от приватизации в пользу детей или других родственников возможен, но следует понимать, что выделяемая доля перераспределится на всех членов семьи, участвующих в приватизации. Нельзя переписать свою долю на одного ребенка, обделив при этом второго. В таком случае проще сначала приватизировать квартиру на всех жильцов, имеющих на это право, а потом подарить свою долю тому, кому хочется. Такая сделка в итоге поможет получить новому владельцу ровно ту часть, которая была выделена при приватизации тому, кто хотел от нее отказаться.
Аннуляция отказа
Отозвать свой отказ от приватизации возможно двумя способами:
- подписанием нового документа у того же нотариуса, который оформлял первоначальный отказ (до оформления квартиры в собственность);
- подачей заявления в суд (после оформления квартиры в собственность).
Нотариально заверенный отказ от приватизации можно свободно аннулировать в любой момент до того, как документы прошли государственную регистрацию. Поскольку отказ является добровольным способом распоряжения имуществом, то для его отзыва не нужно никаких веских причин или дополнительных документов.
Аннуляция отказа в суде возможна только в тех случаях, когда реально доказать мнимость или притворность сделки. Согласно ГК РФ, бремя доказывания лежит на истце, т.е. именно ему придется убеждать суд в том, что отказ был написан под давлением извне, и у него не было возможности аннулировать это заявление до момента государственной регистрации прав собственности.
Оспаривание сделки
Квартира, приватизированная на одного или нескольких человек, может быть продана в общем порядке. Наличие в истории приватизации отказного заявления кого-то из членов семьи продавца говорит о том, что покупателю необходимо внимательно подойти к процессу покупки. Желательно переговорить с отказавшимся лицом, чтобы узнать о причинах этого действия. Даже если квартира будет продана, то лицо, написавшее отказ от приватизации, может в любой момент обратиться в суд за восстановлением своих прав.
Судебный порядок
Гражданин, считающий, что его права были нарушены, имеет возможность подать исковое заявление в суд общей юрисдикции и требовать аннуляции своего отказа от приватизации. Поскольку квартира уже приватизирована, т.е. оформлена в собственность, то отменить эту сделку представляется возможным только в судебном порядке.
На этом этапе требуются веские обоснования, приложенные к исковому заявлению, поскольку принудительное расторжение сделки может произойти только по определенному перечню причин:
- если гражданин не осознавал последствия подписания отказного заявления;
- если он поставил подпись под документом в принудительном порядке;
- если он был введен в заблуждение относительно происходящего намеренно.
Все эти причины ведут к аннуляции отказа, но доказать их бывает достаточно сложно.
В первом случае необходимо предъявить доказательства того, что подписант был в невменяемом состоянии, а это возможно, если не осталось фото- или видеоматериалов, только на основании психиатрической экспертизы.
Доказательством принуждения к подписанию может быть расписка или другое сохраненное свидетельство разговора, из которого следует, что гражданин подписывает отказ, опасаясь за жизнь и здоровье себя или своих близких. Таким же доказательством может послужить заявление в полицию о давлении, написанное в тот же временной промежуток, что и отказ.
Что касается введения в заблуждение, то этот пункт доказать сложнее всего. Часто родственники, получающие остальные доли, предлагают за отказ от приватизации какую-то материальную выгоду. Чтобы получить обещанное, гражданин может подписать отказ и пропустить сроки, в течение которых его можно отменить. Но если вторая сторона не выполняет условия сделки, то отказ можно попробовать аннулировать. Для этого необходимо иметь прямые доказательства того, что договоренность не выполнилась. Если же все условия обсуждались исключительно устно, без заверения на бумаге, тогда доказать намеренный обман будет невозможно.
Последствия перепродажи квартиры
Рассматривая каждую конкретную ситуацию в отдельности, суд будет оценивать степень добросовестности приобретателя. Аннулирование отказа от приватизации означает, что вся последующая цепочка по продаже искомой квартиры может быть пересмотрена, и в результате:
- суд отменит отказ и последующую сделку по купле-продаже квартиры, обяжет вернуть недвижимость в собственность государства;
- суд отменит отказ, а сделку оставит в силе, но обяжет выплатить компенсацию лицу, чей отказ был подписан не на добровольных условиях.
Чаще всего первый вариант встречается в ситуациях, когда покупатель не может доказать свою добросовестность. Если квартира была куплена по доверенности, новый хозяин не требовал справок и других документов по квартире, это говорит о том, что сделка могла проводиться по договоренности, и покупатель знал о потенциальных проблемах. Часто такие квартиры продаются по значительно заниженным ценам, что также означает возможное наличие подводных камней.
Второй вариант больше подходит для ситуаций, когда покупатель является определенно добросовестным. Т.е. квартира куплена по обычной рыночной цене, все документы были тщательно проверены и изучены, но по какой-то причине отказ от приватизации все равно был аннулирован. Тогда суд может решить, что недвижимость все равно остается за покупателем, поскольку он никак не мог повлиять на недобровольное написание отказа.
Заключение
Невозможно отказаться от приватизации в пользу конкретного человека. Написание отказа автоматически перераспределяет доли в праве собственности искомой квартиры. Чтобы передать свою долю в полном объеме другому человеку, необходимо сначала получить право на нее, т.е. участвовать в приватизации, а потом продать или подарить путем заключения соответствующего договора.
