5/5(19)
В чем разница между жилым и нежилым помещением
Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.
Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.
Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.
Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.
Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.
Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.
В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.
Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.
Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.
Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.
Внимание!Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.Узнайте подробности здесь.
Как назначается арендная плата
При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.
Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.
Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.
Образец доверенности на право подписи документов и представления интересов
Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.
Куда пожаловаться на незаконную сдачу квартиры соседями в аренду, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/nezakonnaya-sdacha-kvartiry-sosedyami-v-arendu-kuda-pozhalovatsya.html
Какие виды бывают
Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.
Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:
- для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
- во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как арендовать землю у администрации города?
Факторы, влияющие на формирование цены
Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.
Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.
Если стороны согласны, то ставка может быть любой.
Вот способы, которыми можно указать плату:
- фиксированная стоимость, в сумму входит все;
- стоимость одного квадрата площади;
- фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.
Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:
- где размещается нежилое помещение;
- его техническое текущее состояние и процент изношенности;
- его назначение;
- в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.
Что следует указать в арендном договоре
Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Задаток возвращается или нет?
Вот что нужно указать:
- наименование документа и его номер;
- дату и место составления;
- персональные данные каждой стороны-участницы;
- предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
- оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
- ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
- описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
- стоимость найма.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:
Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:
Минимальная и максимальная стоимость
Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:
- затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
- доходная – какую прибыль от найма можно получить.
С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.
Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.
Как рассчитать арендную плату за нежилое здание
В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.
Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.
Внимание! Данная абракадабра означает:
- ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
- Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
- Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.
Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.
Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.
Что они означают:
- Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
- S – равна общей площади сдающегося помещения;
- Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
- Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
- Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
- Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
- Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
- Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Оформление земельного участка из аренды в собственность.
Пример расчета
Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.
В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.
При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.
Методика расчета использует следующие данные:
- итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
- по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
- расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
- использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
- от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.
Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7-495-899-01-60
Москва, Московская область
+7-812-389-26-12
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8-800-511-83-47
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.
Автор статьи:
Анна Максименко
