Плата за обслуживание домофона
Собрали и обобщили судебную практику по домофонам за 2020 год, чтобы читатели знали, как сейчас решается вопрос с оплатой домофона: когда отдельная плата за обслуживание домофона законна; что думают жилищные инспекции и суды; что нужно учитывать, если хочется отказаться от услуг и оплаты домофона.
Чтобы погрузиться в вопрос полностью, рекомендуем прочитать всю статью, но если интересует что-то конкретное, то проще найти по содержанию, а москвичам – выбрать предпоследний пункт:
От чего зависит законность дополнительной оплаты домофона
Когда суды оценивают законность оплаты домофона отдельной строкой (квитанцией), они учитывают:
➜ входит ли домофон в общее имущество собственников. Домофон относят к общему имуществу, если совпадает хотя бы одно из условий:
-он был предусмотрен проектом дома;
-он указан в договоре управления в составе общедомового имущества;
-собственники на общем собрании приняли решение о включении домофона в общее имущество;
-часть судов считают домофон общедомовым имуществом просто в силу закона, так как он обслуживает больше одного помещения.
➜ приняли ли собственники на общем собрании решение об оплате обслуживания домофона. Условия оплаты могут также содержаться в договоре управления, условия которого тоже утверждаются на общем собрании.
Если домофон не входит в общее имущество, то его обслуживание относят к дополнительным услугам, и для законного взимания платы нужно решение общего собрания. При наличии такого решения взимание платы – это нормально.
Если домофон относится к общедомовому имуществу, то возможны варианты:
✓ обслуживание домофона включено в содержание, плата за него уже включена в ежемесячный размер платы за содержание жилья;
✓ обслуживание домофона не включено в перечень работ по содержанию и ремонта, поэтому размер платы определен отдельно (решением собрания, договором управления) и взимается дополнительно;
✓ содержание запирающего устройства на двери входит в общую плату за ЖКУ, а собственникам выставляется отдельная плата за «трубку» в квартире, от использования которой можно отказаться.
Все эти случаи встречаются в жизни, и как правильно в конкретной ситуации – зависит от договора управления и решений общих собраний.
Примеры незаконного начисления платы за домофон:
✗ управляющая компания самостоятельно поставила домофоны и стала собирать за них плату без решения общего собрания, без внесения изменений в договор управления или без заключения индивидуальных договоров;
✗ жильцы оплачивают обслуживание и ремонт домофона (отдельной строкой, квитанцией или в составе платы за содержание жилья), но тут домофон ломается, и за его починку жителям снова начисляют плату;
✗ домофон входит в общее имущество, управляющая компания обслуживает его за счет платы за содержание жилья, а тут появляются дополнительные квитанции от домофонщиков, которые тоже хотят денег.
Разъяснения органов власти про домофон
Из разъяснений органов власти есть письма Минрегиона и Минстроя РФ, правда, они не очень свежие.
Письмо Минстроя РФ от 11 апреля 2016 г. № 10686-АТ/04
Минстрой отмечает, что домофон отвечает признакам общедомового имущества, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в доме. Состав общего имущества определяется в договоре управления, как и перечень работ по содержанию такого имущества. Дальше Минстрой выделяет две ситуации, от которых зависит, как должна начисляться плата:
-если техническое обслуживание домофона предусмотрено договором управления, то оплата уже входит в состав ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения;
-если в договоре в перечне работ по содержанию и ремонту общедомового имущества нет технического обслуживания запирающего устройства, то для начисления платы нужно решение общего собрания собственников и заключение отдельного договора с управляющей организацией или со сторонней организацией, обслуживающей домофон. В этом случае плата за домофон, порядок её изменения, порядок внесения платы указывается в таком договоре.
Письмо Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14
Домофон обслуживает более одной квартиры, поэтому отвечает всем признакам общедомового имущества. Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общедомового имущества и является обязанностью управляющей организации. Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как «Обслуживание домофона», по мнению Минрегиона, является незаконным.
В этом же письме Министерство отмечает, что для установки домофона даже в одном подъезде необходимо проводить собрание собственников со всего дома, так как вопрос касается общедомового имущества.
Письмо Минрегиона России от 27.04.2011 № 8055 – 14/ИБ-ОГ
Минрегион повторяет, что домофон отвечает признакам общедомового имущества, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в подпункте «д» пункта 2 и пункте 7 Правил содержания общего имущества №491.
Многие дома построены до Жилищного кодекса РФ и при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации. Из-за этого случается, что граждане, проживающие в одном подъезде, по своей инициативе устанавливают домофон на дверях своего подъезда и на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт устройства. Это приводит к тому, что домофоны установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными организациями.
По мнению Минрегиона, заключение прямых договоров с собственниками на обслуживание общего имущества незаконно. Заключать договор на техническое обслуживание домофона (как общего имущества) должна управляющая организация, обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
«Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно…
В обязанности управляющей организации при наличии вышеназванных ситуаций входит проведение работы по организации обслуживания общего имущества в соответствии с требованиями, установленными жилищным законодательством РФ».
Споры с жилищными инспекциями по вопросу начислений за домофон
С органами жилищного надзора управляющие организация судятся по самым разным причинам – от изменения размера платы до отключения домофона за долги.
Изменение размера платы
◉ Дело № А 56 – 83479/2019 из Санкт-Петербурга, дошедшее до Арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 12.05.2020)
Суд с подачи управляющей организации признал незаконным предписание жилищной инспекции. Инспекции не понравилось увеличение размера платы за услугу «содержание и ремонт ПЗУ», но суды обосновали, почему на самом деле всё нормально и не стоило инспекции так реагировать:
-между управляющей организацией и домофонной компанией заключен агентский договор, согласно которому управляющая организация (агент) включает в квитанции на оплату ЖКУ платеж за услуги домофонщиков по сервисному абонентскому обслуживанию домофонов в размере 50 руб. с квартиры;
-такая сумма оплаты услуг утверждена решением общего собрания собственников; эта же сумма указана и в договорах на обслуживание домофона, заключенных между домофонщиками и собственниками.
Суды пришли к выводу о том, что собственники предоставили управляющей организации право повысить плату за домофон. Они отклонили довод инспекции о том, что в решении общего собрания не указано лицо, которому поручено заключить договор с домофонной компанией, поскольку это решение никем не оспорено.
Собственники уменьшили размер платы за домофон
◉ Дело № А 67 – 8027/2019 из Томска, которое дошло до Седьмого арбитражного апелляционного суда (постановление от 17.02.2020)
В этом примере собственники на общем собрании утвердили размер платы за обслуживание домофона – 0,10 руб./м 2 в составе платы за содержание жилья. До этого размер платы за домофон составлял 15 рублей с квартиры (по договору управления), чуть позже – 20 рублей (по решению общего собрания). Управляющая организация не стала следовать принятому собственниками новому решению и продолжала собирать отдельной строкой по 20 рублей с квартиры, за что получило предписание Департамента государственного жилищного надзора Томской области.
Это предписание устояло в судах:
-размер платы за содержание и ремонт по общему правилу определяется на общем собрании собственников; решение общего собрания управляющей организацией не оспорено, не признано судом недействительным, в связи с чем оснований не исполнять его при начислении оплаты за содержание домофона у организации не было.
Суд сослался на часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, согласно которой право ежегодно устанавливать размер платы за содержание предоставлено общему собранию собственников. Из этого суд сделал неприятный для управляющей организации вывод о том, что при соблюдении требований пункта 4 статьи 450 ГК РФ собственники являются стороной, которой специальными нормами жилищного законодательства предоставлено право в одностороннем порядке изменять договор управления.
Кроме этого, суд отклонил довод организации о том, что домофон не является общедомовым имуществом:
«в соответствии с договором управления, в состав общего имущества дома, в отношении которого осуществляется управление, включаются, в том числе электрическое, механическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно примечанию к разделу договора, «обслуживание такого общего имущества, как домофоны, кодовые замки, осуществляется специализированными предприятиями по специальному соглашению». Таким образом, из буквального толкования текста договора следует, что автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов являются общим имуществом».
Возложение обязанности отремонтировать домофон
◉ Дело № А 24 – 1425/2020 из Петропавловска-Камчатского, дошедшего до Арбитражного суда Дальневосточного округа (постановление от 01.12.2020)
Суды оценивали, насколько законно требование Государственной жилищной инспекции Камчатского края отремонтировать домофон в подъезде дома, адресованное управляющей организации.
Суд первой инстанции подержал инспекцию, решив, что домофон – это общедомовое имущество, которое управляющая организация обязана обслуживать.
Однако апелляционная инстанция встала на сторону управляющей организации:
-домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей действительно отвечает признакам общедомового имущества;
-между тем для определения лица, которое обязано обслуживать домофон, надо определить, включено ли это оборудование в состав общего имущества в порядке, установленном жилищным законодательством. Состав общего имущества, как и перечень работ, утверждается собственниками на общем собрании;
-закон не позволяет управляющей организации самостоятельно определять перечень работ по содержанию общедомового имущества;
-в заключенном с собственниками договоре управления нет работ по ремонту домофона. Не заложена плата за эти работы и в муниципальном тарифе;
-из технической документации следует, что при постройке дома домофона в подъезде не было, в перечне общего имущества в приложении к договору управления домофон также не значится. Не доказано и то, что домофон включался в состав общедомового имущества решением общего собрания собственников.
При проверке обстоятельства появления домофона в подъезде не выяснялись.
Суд пришел к выводу, что «в отсутствие доказательств оборудования дома при постройке автоматически запирающимся устройством и в отсутствие доказательств передачи такого дополнительного оборудования решением общего собрания собственников в состав общего имущества такого МКД домофон на двери подъезда не является частью общего имущества…
При таких обстоятельствах у жилищной инспекции не имелось правовых оснований для возложения на управляющую компанию обязанности выполнить ремонт оборудования».
Суд отклонил довод о том, что «использующееся собственникам МКД домофонное оборудование представляет собой неотделимое улучшение и автоматически относится к общедомовому имуществу, что проведения собрания собственников о включении домофона в состав общего имущества не требуется, и что права на домофон, как на самостоятельный объект права собственности, утрачиваются в результате присоединения этого имущества к общедомовому», поскольку такой вывод не следует из жилищного законодательства.
Управляющая организация по конкурсу дополнительно начисляла за домофон
◉ Дело № А 42 – 11488/2019 из Мурманска, завершившееся в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде (постановление от 05.08.2020)
Управляющая организация получила дом по конкурсу, и сверх указанной в конкурсной документации платы собирала деньги за домофон. За это она получила предписание Государственной жилищной инспекции Мурманской области, пошла его оспаривать в суд.
Суд посчитал обоснованными претензии инспекции к дополнительному начислению платы за домофон.
Не вдаваясь в детали, суды указали, что домофонное оборудование отвечает признакам общедомового имущества, следовательно, его оплата должна входить в состав платы за содержание общего имущества.
Дополнительная плата незаконна, так как протокол собрания неправильный
◉ Дело № А 26 – 304/2020 из Карелии, которое дошло до Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (постановление от 14.07.2020)
Жилищно-строительный кооператив начислял дополнительную плату за домофон – 34 рубля с квартиры – на основании решения общего собрания собственников. Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору не понравились такие начисления, так как протокол собрания был неправильно оформлен. Суды поддержали предписание с требованием прекратить начисления за домофон:
«Из протокола общего собрания неясно, какая общая площадь жилых и нежилых помещений дома, каково общее количество голосов собственников, какое количество голосов приняло участие в голосовании… невозможно установить наличие кворума для принятия общим собранием решений, устанавливающих, в том числе размер платы за обслуживание домофона. Решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. При указанных обстоятельствах установление размера платы за обслуживание домофона не может считаться законно принятым собственниками, поэтому предписание в оспариваемой части является законным и обоснованным».
Плата – с квартиры или метров
◉ Дело № А 65-34742/2019, Арбитражный суд Республики Татарстан (постановление от 30.01.2020)
Признано незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ в виде предупреждения за нарушение лицензионных требований.
По мнению жилищной инспекции Республики Татарстан, нарушение выразилось в неправомерном начислении собственникам помещений платы за услугу «домофон» в размере 69 рублей с квартиры, тогда как расходы должны начисляться с квадратного метра.
«Из оспариваемого постановления суд усматривает несогласие жилищной инспекцией с решением общего собрания собственников в части установления ими одинаковой для всех платы за домофон в размере 69 рублей с квартиры, а не в зависимости от доли в праве общей собственности. Указанное обстоятельство не охватывается составом административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ».
Суд указал, что решение было принято на общем собрании собственников, это решение не оспаривалось, недействительным не признано, является обязательным для собственников, и управляющая организация правомерно его исполняла.
Отключение квартиры за долги
◉ Дело № А 56 – 100032/2019 из Санкт-Петербурга, которое завершилось в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде (постановление от 27.02.2020)
Жилищно-строительный кооператив оспаривал предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Та при проверке обнаружила, что кооператив ограничил пользование домофоном из-за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Кооператив считал, что всё сделал правильно:
-договор с собственником дает ему право ограничивать предоставление услуг в Порядке, предусмотренном Правилами № 354;
-Правила предоставления коммунальных услуг № 354 предусматривают право исполнителя после предупреждения должника ограничивать предоставление коммунальных услуг;
-в качестве предупреждения были засчитаны квитанции на оплату за ЖКУ, в которых указана задолженность.
Суд посчитал отключение домофона незаконным по таким мотивам:
-для приостановления услуги «обслуживание ПЗУ, видео» должен был быть соблюден порядок, предусмотренный Правилами № 354, т.к. договором управления прямо установлено применения Правил № 354 применительно к спорным правоотношениям,
-для приостановления услуги «обслуживание ПЗУ, видео» в части домофона должна была быть рассчитана задолженность по данной услуге, собственнику уведомлением должно было быть предложено оплатить задолженность. Только в случае непогашения задолженности по истечении 20 дней с момента уведомления, ЖСК был вправе приостановить оказание услуги;
-из квитанции не следует, что собственник был уведомлен о наличии у него задолженности по услуге «обслуживание ПЗУ, видео», кроме того, ЖСК не рассчитал размер задолженности по планируемой к ограничению услуге «обслуживание ПЗУ, видео».
Кооператив стал ссылаться, что Правила № 354 не применимы, поскольку домофон не относится к коммунальным услугам, но суды напомнили, что договор прямо предусматривает, что приостановление оказания услуг осуществляется в соответствии с Правилами № 354.
Источник https://gkhnews.ru/9100-plata-za-obsluzhivanie-domofona/#спорыпотребители
