Вторую часть покупатели передают по расписке или договору за неотделимые улучшения. Часто эта сумма больше стоимости, указанной в основном договоре, с нее продавец налог не уплачивает.
Иногда описание улучшений жилищных условий может быть полезно и покупателю. Он будет уверен, что получит имущество в том состоянии, в каком согласился его приобрести. Однако в таком случае рекомендуется перечислять неотделимые объекты прямо в соглашении о купле-продаже квартиры.
- Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости
- Продажа квартиры обойти процент налога второй договор на неотделимые улучшения
- Как правильно написать расписку
- Продажа квартиры обойти процент налога второй договор на неотделимые улучшения при продаже
- Продажа квартиры обойти процент налога второй договор на неотделимые улучшения арендованного имущества
- Что такое неотделимые улучшения квартиры
- Риски сторон при реализации данной схемы
- Для чего заключают отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры
Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости
Стороны сделки могут реализовать право на свободу договора и заключить отдельное соглашение купли-продажи неотделимых улучшений.
28 марта 2014 г был подписан договор купли-продажи квартиры на условиях:
Стоимость квартиры определена 1500 тыс. р.,
750 тыс. р. были уплачены покупателем в день подписания договора,
350 тыс. р. будут уплачены покупателем по 1.05.2014 г из собственных средств,
400 тыс. р. будут перечислены ПФ РФ за счет средств материнского капитала на счет продавца.
С момента регистрации права до полного расчета имущество находится в залоге у продавца.
Регистрация права была осуществлена 2.04.2014 г, в т.ч. и на несовершеннолетних детей.
Теперь продавец говорит, что он был не в курсе, что средства материнского капитала будут перечислены только в течении 2 х месяцев (оформляли через риелтора, он то должен был поставить их в известность!?), и грозится пойти на расторжение договора.
Продажа квартиры обойти процент налога второй договор на неотделимые улучшения
Стороны вправе сами определять, что будет содержанием договора, помимо его предмета и цены, однако, чтобы снизить риски сторон, лучше придерживаться указанного плана.
Как правильно написать расписку
Стороны вправе не заключать дополнительное соглашение. Они могут составить расписку о получении продавцом денег за неотделимые улучшения. Ее содержание сходно с соглашением:
- Указывают данные о продавце и покупателе.
- Называют объект недвижимости путем конкретизации его адреса и кадастрового номера.
- Перечисляют неотделимые улучшения.
- Прописывают сумму, которую продавец получил от покупателя.
- Продавец подписывает документ.
Образец расписки можно скачать по этой ссылке.
Отличие между документами заключается в том, что расписку составляют в момент передачи денег.
Ее удостоверяет своей подписью только продавец.
Продажа квартиры обойти процент налога второй договор на неотделимые улучшения при продаже
Давайте рассмотрим довольно распространенную ситуацию.
Собственник решил продать свою недвижимость (это может быть как квартира, так и жилой дом). При определенных условиях, если показать в Договоре купли-продажи всю сумму сделки, возникает необходимость оплатить налог, составляющий довольно приличную сумму. Повысить цену продажи на сумму налога? Тогда стоимость объекта станет выше рыночной.
А продать хочется побыстрее. В этом случае Продавец недвижимости вынужден искать возможность продать за желаемую сумму, а в договоре указать с учетом кадастровой стоимости заниженную.
Другая сторона Договора – Покупатель – естественно, заинтересован указать в договоре всю сумму сделки, чтобы иметь возможность в случае форс-мажорного расторжения Договора предъявить претензию на всю сумму Договора.
Продажа квартиры обойти процент налога второй договор на неотделимые улучшения арендованного имущества
Договоре, имеет сомнительную юридическую силу.
Возникшие разногласия в сегодняшней практике принято разрешать оформлением дополнительного Договора на неотделимые улучшения.
Смысл этого договора довольно простой. Продавец купил в новостройке квартиру без ремонта. Потом выполнил работы по ремонту и перепланировке. И теперь продает квартиру отдельно, и выполненные работы – отдельно.
Первый Договор предъявляется для расчета налогообложения, а второй – остается на руках. А для того, чтобы Покупатель не захотел в последующем представить второй договор в налоговый орган с целью «наказать» Продавца, в Договоре на неотделимые улучшения прописывается обязательство именно Покупателя оплатить возникший по его инициативе налог.
Надо отметить, что в Гражданском кодексе и других нормативно-правовых актах понятия неотделимых улучшений нет. Это скорее плод народного законотворчества.
Если он купил жилье, но впоследствии сделку признали недействительной, ему возвратят стоимость недвижимости только по основному договору. Суды могут отказать в возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании злоупотребления правом.
Также новый собственник не сможет получить налоговый вычет полностью в результате приобретения жилья, если захочет продать его до истечения минимального срока владения собственностью. Вычет рассчитывается как разница между стоимостью приобретения имущества и стоимостью его продажи.
На эту разницу начисляется налог.
Практика показывает: налоговые инспекции часто не принимают к вычету деньги по договору об неотделимых улучшениях, так как они не направлены на приобретение жилья.
Иногда продавцы недвижимости склоняют покупателей заключать помимо основных договоров соглашения о купле-продаже неотделимых улучшений объекта. Прежде чем соглашаться на это, стоит узнать, что регулирует данное соглашение и чем грозит заключение нескольких сделок по одному объекту.
Содержание статьи
- 1 Что такое неотделимые улучшения квартиры
- 2 Для чего заключают отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры
- 3 Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости
- 4 Как правильно написать расписку
- 5 Риски сторон при реализации данной схемы
Что такое неотделимые улучшения квартиры
Понятие “неотделимые улучшения” гражданским кодексом не разъясняется.
Образец договора неотделимых улучшений содержит:
- Город, где заключают соглашение.
- Сведения о продавце и покупателе — ФИО, дату и место рождения, адрес регистрации, паспортные данные.
- Конкретизацию объекта недвижимости, которому принадлежат неотъемлемые улучшения — его адрес, кадастровый номер.
- Описание неотделимых объектов, находящихся в жилье.
- Сумма, которую согласовали стороны сделки.
- Порядок и сроки выплаты оговоренной в тексте документа суммы.
- Условия возврата средств в случае недействительности сделки купли-продажи.
- Подписи сторон.
dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij
Данный образец документа доступен для скачивания по ссылке.
Документ заключают в простой письменной форме.
Этим он подтверждает, что покупатель передал верную сумму, а потому претензии к нему отсутствуют. При этом продавцу лучше писать расписку собственноручно — чтобы свести к минимуму возможность подделки документа со стороны покупателей.
Покупатель же, чтобы не допустить нарушения своих прав в будущем, может попросить включить в текст расписки условия о возврате денежных средств в случае недействительности договора. Без этого пункта деньги передавать не стоит.
Расписку можно написать также в дополнение к договору о покупке неотделимых усовершенствований, поскольку последний акт не отражает факт передачи средств приобретателем жилища.
Риски сторон при реализации данной схемы
Основные риски при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями и их оформлении в виде отдельного договора ложатся на покупателя.
Исходя из контекста его употребления можно понять, что под этим словосочетанием понимают такие усовершенствования, которые нельзя демонтировать без причинения вреда объекту. Продавец может улучшить жилье следующим образом:
- отреставрировать дом или сделать его перепланировку;
- наладить систему пожаротушения, сигнализации, водопровода и т.д.;
- оборудовать жилище встроенной бытовой техникой;
- провести отделку помещений таким образом, что они становятся пригодными для проживания.
Список можно продолжить, так как четкое определение того, что считать вредом в процессе демонтажа усовершенствований, отсутствует. Из-за этого во многих ситуациях оценивать категорию проданных улучшений приходится суду.
Однако если объект можно переместить из жилья, не нарушив целостность стен, пола, потолка помещений, его следует причислять к отделимым улучшениям.
Для чего заключают отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры
Продавцы предлагают покупателям заключить отдельный договор купли-продажи неотделимых усовершенствований в 2 случаях:
- у них не прошел срок давности владения недвижимым имуществом — 3 года или 5 лет;
- продавец проводит мошеннические схемы за счет недальновидных покупателей.
В 1 случае лицо стремится избежать начисления НДФЛ на продажу квартиры. Налог составляет 13 %, поэтому продавцу гораздо выгоднее разделить стоимость жилья на 2 части. Первая — цена квартиры, которую указывают в основном договоре купли-продажи, именно с нее продавец платит налог.
